TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Alain DE LANGLE

— M^e Patrick MAYET

Copies certifiées conformes à :

— M^e Alain DE LANGLE

— M^e Patrick MAYET

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/07227

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5IW

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la société GTF, S.A

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par M^e Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DEFENDERESSE

Madame [F] [W]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0139

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/07227 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5IW

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Novembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [F] [W] est propriétaire des lots de copropriété n°15 et 44 d’un immeuble situé au [Adresse 4].

Par commandement de payer en date du 20 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Madame [W] de payer la somme de 7.525,74 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 24 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner Madame [W] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 11 janvier 2024.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 février 2025 et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 36 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231 et 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« DEBOUTER Madame [F] [W] de ses demandes.

CONDAMNER Madame [F] [W] au paiement de la somme 8.353,30 € au titre des charges arriérées (7.345,20 €) et des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.008,10 €) pour la période du 1 er avril 2019 au 1 er janvier 2025 (1 er trimestre 2025 inclus) avec intérêts qui doivent courir à compter de la date de délivrance de l’assignation.

CONDAMNER Madame [F] [W] au paiement d’une somme de 2.500€ à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil ;

CONDAMNER Madame [F] [W] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] une indemnité d’un montant de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 février 2025, Madame [W] demande au tribunal de :

« Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de toutes ses demandes dirigées contre Madame [F] [W] au titre des charges de copropriété ;

Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande visant à voir Madame [F] [W] condamnée à lui verser la somme de 2 500€ à titre de dommages et intérêts.

Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande visant à voir Madame [F] [W] condamnée à lui verser la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Faisant droit aux demandes reconventionnelles de Madame [F] [W] :

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui verser la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts ;

Juger que le jugement à intervenir sera opposable à Maitre [O] [I], Notaire, [Adresse 6] afin qu’il procède au reversement à Madame [W] de la somme de 11 000€ conservée dans sa comptabilité, à la demande du Syndicat des copropriétaires.

Ordonner la main levée de l’hypothèque inscrite sur le bien dont elle est propriétaire indivis dans l’immeuble [Adresse 3] prise au service de la publicité foncière de [Localité 10] 2, le 26 juin 2024, volume 2024V, numéro 4070, au profit du Syndicat des Copropriétaires, pour sureté de la somme en principal de 22.044,60 €, avec effet jusqu’au 21 juin 2034.

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui verser la somme de 3 600€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner le Syndicat des copropriétaires en tous les dépens »

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 6 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [W] est propriétaire des lots n°15 et 44 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2019, 2020, et 2021, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes aux assemblées générales ordinaires des années 2019 à 2022 ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots de la défenderesse ;

— un décompte de créance actualisé au 11 février 2025.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de Madame [W] présente un solde débiteur de 7.345,20 euros (débit : 21.488,03 € et crédit : 14.142,83 €), arrêté au 11 février 2025, déduction faite des frais de recouvrement.

Madame [W] ne conteste pas la reprise du solde de 27,70 euros au 1er avril 2019, comme apparaît sur les décomptes produits par le syndicat des copropriétaires (pièces n°2, 12 et 16). Cependant, elle fait valoir avoir effectué un règlement de 6.851 euros le 28 février 2022, qui n’a pas été comptabilisé par le syndicat des copropriétaires.

En effet, il ressort des lettres de relance du 14 février 2022 et du 1er février 2023 (pièces n°24 et 25 défenderesse) adressées par le cabinet GTF à Madame [W] que le solde était de 13.677,08 euros au 1er janvier 2022, ce qui correspond approximativement au solde de 14.149,30 euros indiqué sur les décomptes du syndicat des copropriétaires. De même, la lettre de relance du 1er février 2023 fait apparaître le règlement par chèque de 6.851 euros, réduisant ainsi le solde débiteur à 6.851,08 euros à cette date. Or, les décomptes du demandeur n’ont pas comptabilisé ce paiement. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne saurait soutenir utilement que les règlements effectués par Madame [W] ont été imputés d’abord sur les causes du jugement, ce règlement n’apparaissant nullement sur ces décomptes. Par ailleurs, le demandeur n’a fourni aucune explication précise quant à la somme créditrice de 6.851 euros intervenue le 28 février 2022.

Ainsi, il y a lieu de déduire la somme de 6.851 euros du solde débiteur de Madame [W]. Elle reste débitrice d’une somme de 494,20 euros au titre des charges de copropriété.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 494,20 € au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 11 février 2025 (incluant le 1er trimestre de 2025), avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.008,10 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour la sommation de payer du 20 juin 2019 valant mise en demeure (180,20 euros), ainsi que les frais de relance exposés (25 euros + 35 euros) les 16 février 2022 et 1er décembre 2022 – soit postérieurement à la sommation de payer et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

S’agissant des frais de remise à l’huissier et des frais de recouvrement, il est à rappeler que les clauses du contrat de syndic ne sont pas opposables en tant que telles aux copropriétaires pris individuellement, car ils ne sont pas les cocontractants du syndic. La jurisprudence considère de longue date que ce type de frais constitue des actes élémentaires d’administration de la copropriété, et qu’ils doivent être rejetés en ce qu’ils ne sont pas « procéduralement nécessaires ».

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, Madame [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 240,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [W] de ses obligations depuis de nombreuses années et ce en dépit d’une première condamnation.

Il ressort en effet des pièces communiquées que Madame [W] a d’ores et déjà été condamné, par un jugement du tribunal d’instance du 4ème arrondissement de Paris du 3 février 2011 (pièce n°1 défenderesse) à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la défenderesse, malgré une précédente condamnation contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires. Par ailleurs, la durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire a nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

En outre, l’absence de toute preuve de la part de la défenderesse sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de la considérer comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

Selon l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, Madame [W] fait valoir que cette situation d’incertitude et de stresse, malgré l’envoi de ses courriers quant à l’erreur de calcul, lui a causé un préjudice, qu’elle évalue à 2 000 euros.

Or, elle demeure débitrice des sommes dues au syndicat des copropriétaires au titre des charges et elle ne rapporte pas en outre la preuve du préjudice allégué.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter sa demande indemnitaire.

Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite juridiquement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Madame [W] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [F] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] les sommes de :

—  494,20 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 11 février 2025), avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

—  240,20 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter la date de l’assignation ;

—  500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Madame [F] [W] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE Madame [F] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 22 Janvier 2026

La Greffière La Présidente