COUR D’APPEL DE [Localité 5]

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N° RG 23/02308 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OIZK

Pôle Civil section 2

Date : 03 Juillet 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [U] [G]

née le 28 Juin 1947 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S GESIM immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 350 768 115, prise en la personne de son représentant légal domiclié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Karine ESPOSITO

Juge unique

assisté de Philippe LE CORRE lors dés débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 15 Mai 2025

MIS EN DELIBERE au 03 Juillet 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 03 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandats n°2123 et n°2124 du 18 mai 2016, Mme [U] [G] a donné la gérance de son appartement (lot 18 : studio et loggia) situé au sein de la résidence [4] sis [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que celle d’une assurance « loyers impayés » à la SAS GESIM.

Au moment de la signature desdits mandats, ce studio était déjà occupé, et ce depuis 2014, par le même locataire, Monsieur [K].

Durant ce mandat, la société MTI a repris le portefeuille de gestion locative de la société GESIM à effet au 1er juillet 2021.

Par lettre recommandée du 12 février 2022, Mme [G] a reproché à la société GESIM d’avoir commis des fautes dans la gestion de ses deux mandats et l’a mis en demeure de l’indemniser à hauteur de 8 000 € en raparation des loyers impayés, des frais contentieux et de la remise en état de l’appartement.

Par lettre simple du 17 mars 2022, la société GESIM a informé Mme [G] de son refus à indemnisation.

Par lettre recommandée du 19 mai 2022, Mme [G], par l’intermédiaire de son conseil, à mis à nouveau en demeure la société GESIM de l’indemniser des mêmes postes de préjudice pour la somme globale de 10 331,34 €.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2023, Mme [G] a assigné la société GESIM devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, sur le fondement des articles 1991, 1992,1998 et suivants, de l’article 1231-1 et des articles 1104,1240 et 1302 du code civil, aux fins de :

A TITRE PRINCIPAL :

— CONDAMNER la société GESIM à payer à Madame [G], à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

* 4411.34 € correspondant aux loyers impayés

* 4942.95 € correspondant aux travaux des dégradations en sortie de bail

* 80 € correspondant aux honoraires de gestion

* 752.37 € correspondant aux cotisations injustifiées

* 181.04 € correspondant à des frais de commandement de payé injustifié

* 2.000 € au titre de leur préjudice moral

Soit un total de 12 367.70 €

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— CONDAMNER la société GESIM à payer à Madame [G], à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

* 8886.57 € correspondant à 95 % des loyers impayés et travaux des dégradations en sortie de bail

* 80 € correspondant aux honoraires de gestion

* 752.37 € correspondant aux cotisations injustifiées

* 181.04 € correspondant à des frais de commandement de payer injustifié

* 2.000 € au titre de leur préjudice moral

Soit un total de 11 899.98 €

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

— CONDAMNER la société GESIM à payer à Madame [G] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER la société GESIM aux entiers dépens

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 décembre 2023, Mme [G] a réitéré les termes de ses prétentions initiales, telles qu’exposées dans son assignation, tout en sollicitant en outre de voir la société GESIM déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

***

A l’appui de ses prétentions, Mme [G] soutient que la société GESIM a manqué à plusieurs de ses obligations contractuelles d’une part, en ne souscrivant pas de contrat d’assurance garantie de loyers impayés malgré le mandat signé, d’autre part, en ne poursuivant pas la procédure d’expulsion à l’égard de Monsieur [K] suite au commandement de payer demeuré infructueux et, enfin, en établissant un protocole d’accord pour le règlement du passif locatif sans avoir recueillis préalablement son consentement. Plus précisément, elle expose avoir donné mandat au défendeur pour souscrire cette assurance et avoir réglé la cotisation correspondante, soit 19 € par mois de prime, de telle sorte qu’elle était légitime à penser que ladite assurance avait bien été souscrite. Elle reproche également à son mandataire de ne pas avoir été diligent dans la gestion de son studio en ne faisant délivrer un commandement de payer qu’en janvier 2020 alors même que les difficultés dans le règlement de loyers était apparu dès 2018 et de n’avoir initié aucune procédure judiciaire. Enfin, elle précise n’avoir appris que le 17 mars 2022 l’existence d’un plan d’apurement pour cette dette locative consenti le 28 janvier 2021 alors même que la société GESIM n’avait pas pouvoir pour transiger. Elle estime que le défendeur a ainsi outrepassé ses pouvoirs et l’a privé de son droit d’un paiement à échéance.

Concernant l’indemnisation sollicitée, Mme [G] demande le remboursement des cotisations et honoraires injustifiées concernant les primes d’assurance ainsi que les frais de gestion y afférents ainsi que le montant du commandement de payer.

Elle sollicite en outre l’indemnisation des dégradations locatives au motif que de tels désordres étaient couverts par ladite assurance en garantie des loyers impayés.

Elle sollicite enfin l’indemnisation de son préjudice moral.

***

En défense, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 septembre 2023, la société GESIM a conclu comme suit, au visa des articles 1991 et 1992 du Code Civil, :

— DÉBOUTER Madame [U] [G] de l’ensemble de ses demandes comme injustes et mal fondées,

Subsidiairement,

— RAMENER à de plus juste proportion l’indemnisation au titre de la perte de chance de l’arriéré locatif qui ne pourra excéder 3.308 €

— REJETER toutes demandes plus amples, et contraires,

— CONDAMNER Madame [U] [G] à payer à la société GESIM une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, la société GESIM fait principalement valoir qu’elle n’est tenue à son égard que d’une simple obligation de moyens et que seule la perte d’une chance est indemnisable.

Elle expose que la demanderesse a eu connaissance de la situation d’impayée d’avec son locataire dès le 2 octobre 2019 et qu’elle n’a pas mis en œuvre une procédure d’expulsion avec son accord express ; elle soutient qu’elle avait mandat pour souscrire un plan d’apurement, plan qui a permis de résorber une partie de la dette locative, et estime, à titre principal, que la demande au titre de la dette locative est irrecevable compte tenu de l’absence de diligences entreprises postérieurement au 1er juillet 2021 et, à titre subsidiaire, que des abattements liés à la fiscalité et à la perte d’une chance doivent être appliqués.

Concernant les dégradations, elle expose qu’aucune retenue n’a été faite lors de la sortie des lieux, excepté la somme de 292 € imputée sur les loyers impayés ni diligences accomplies à l’encontre du locataire ; elle soutient que la garantie des dégradations locatives n’aurait pas couvert l’usure normale et la vétusté des lieux d’un appartement datant de 1991 et pour lequel le bail a débuté le 2 janvier 2014.

Concernant les autres préjudices sollicités, elle les estime non fondés.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture en date du 6 mai 2025 a fixé les plaidoiries à l’audience publique tenue à juge unique le 15 mai suivant.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « constater », « dire et juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, mais que le rappel aux moyens invoqués, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la responsabilité de la SARL GESIM

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1199 du code civil le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Dans le cadre d’un mandat de gestion, le mandataire est tenu d’un devoir de conseil envers son mandant ; est ainsi fautif le fait de n’avoir pas accompli les vérifications nécessaires à la validité et à l’efficacité des actes souscrits des actes souscrits par le mandant qui rentrent dans l’objet du mandat.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement des dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce,

Il ressort des éléments du dossier que la société GESIM a été mandatée par Mme [G] pour gérer son bien immobilier. En effet, il est constaté que la demanderesse a signé le 18 mai 2016 un contrat de mandat gérance n°2123 ainsi qu’un mandat d’assurance loyers impayés n°2124 avec la société GESIM.

Ce contrat comprend la souscription d’une « GARANTIE LOYERS-IMPAYES-APRIL » facturée 2 % TTC sur la totalité des sommes à encaisser ainsi que des honoraires à hauteur de 2,63 % TTC ainsi qu’une « PROTECTION JURIDIQUE » facturée 42 € TTC de frais et 70 € TTC d’honoraires.

Dans ce mandat d’assurance loyers impayés, la société GESIM est en charge de la gestion et du suivi administratif et comptable et a, comme pouvoir, celui de souscrire ou de changer de compagnie d’assurance et gérer, pour le compte du propriétaire, divers dossiers de sinistres.

Il n’est pas contesté que cette garantie des loyers impayés était dans le champ contractuel avec une rémunération supplémentaire prévue à cet effet.

En ne souscrivant pas le contrat pour lequel elle avait reçu mandat, la société GESIM a commis une faute de gestion créant une situation de risque pour son mandant, alors qu’il est relevé par la lecture des comptes de gestion que la prestation a toujours été facturée et payée par Mme [G]. En effet, il est constaté – et non contesté – que Mme [G] a payé pendant plusieurs années, les frais de garantie loyers impayés d’un montant total de 752,37 € ainsi que des frais de gestion d’un montant de 80 €.

En outre, il ressort également des éléments du dossier que le risque s’est réalisé puisque le locataire s’est avérée défaillant, générant une dette locative de 4411,34 € selon le compte-rendu de gérance de la société GESIM en date du 10 février 2022 et couvrant la période de décembre 2021, date à laquelle le locataire a quitté les lieux.

Le lien de causalité entre la faute, soit l’absence de souscription de la garantie des loyers impayés et le préjudice, soit la perte de revenus locatifs, est démontré justifiant une indemnisation.

En outre, le mandat de gestion prévoyait dans un chapitre intitulé « PROCÉDURES DE RECOUVREMENT » qu’en « cas de difficulté ou à défaut de paiement du locataire, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte, de diligenter tant en demande qu’en défense toutes saisines, actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux ou toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces ».

La société GESIM soutient avoir parfaitement remplis sa mission en établissant un plan d’apurement de la dette de loyers les 28 janvier et 21 mai 2021 avec Monsieur [K].

Néanmoins, il est de jurisprudence constante que le mandat de gestion, conçu en termes généraux, ne comporte pas le pouvoir de transiger et qu’un mandat exprès est exigé pour ce faire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En outre, la société GESIM avait certes expressément pouvoir de concilier, qui ne saurait se confondre avec celui de transiger, pour lequel elle n’avait pas mandat.

À l’inverse, et alors même qu’il ressortait de son mandat le pouvoir d’initier toute action destinées à recouvrir le paiement de la dette locative, la société GESIM s’est contentée de délivrer un simple commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 décembre 2019 sans en poursuivre la procédure.

Le fait que, par mail du 2 octobre 2019, soit antérieurement à la délivrance dudit commandement, Mme [G] ait remercié son mandataire pour son intervention auprès de son locataire ne saurait être analysé comme une renonciation implicite de sa part de toute poursuite judiciaire à l’encontre de son locataire pour l’avenir.

Dès lors, la société GESIM a commis une seconde faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

L’argument selon lequel l’absence de toute procédure judiciaire initiée postérieurement au 1er juillet 2021 est inopérant.

Mme [G] est donc en droit d’agir contre l’agence GESIM en réparation d’un préjudice qui serait né d’une faute de gestion de l’agence qui est déclarée responsable du préjudice subi par la demanderesse.

Sur l’évaluation du préjudice

Conformément aux dispositions de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Sur l’indemnisation au titre des loyers impayés

En l’espèce, il ressort du décompte de gestion établi par la société GESIM en date du 10 février 2022 et couvrant la période de décembre 2021 que Mme [G] a accumulé des loyers impayés pour un montant de 4411,34 €.

Il est établi des éléments ci-dessus que cette dernière est responsable du préjudice financier de Mme [G].

C’est pourquoi, il y a lieu de condamner la société GESIM à payer la somme de 4411,34€ au titre des loyers impayés.

Sur le remboursement des cotisations et frais de l’assurance loyers impayés

Il ressort des éléments que la société GESIM a facturé des honoraires pour la gestion de l’assurance loyers impayés à tort.

Dès lors elle sera condamnée à payer à Mme [G] la somme de 80 €.

Concernant les primes de cette assurance, Mme [G] n’est pas légitime à en demander le remboursement alors même qu’elle fonde son indemnisation sur les garanties apportées par cette même assurance.

Sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur le remboursement des frais de commandement de payer

Il ressort des termes du chapitre « PROCÉDURE DE RECOUVREMENT » du mandat signé que « tous les frais et débours générés par un incident de paiement ou plus généralement générés dans le cadre de l’exécution du présent mandat seront supportés par le mandant ».

Dès lors, Mme [G] ne peut en solliciter le remboursement, cette dépense étant contractuellement mise à sa charge.

Sur la demande d’indemnisation concernant les dégradations locatives

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives, permettant notamment de remédier aux défauts d’entretien.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Il y a lieu de rechercher si les dégradations alléguées sont imputables à la vétusté, à la carence du locataire ou les deux à la fois. La vétusté implique une lente dégradation des lieux résultant d’un écoulement du temps assez long. L’usure normale des peintures, papiers peints et sols doit être assimilée à la vétusté après plusieurs années d’occupation.

Cependant, il ne peut être invoqué la vétusté du bien loué que si son état ou son aggravation ne résultent pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien qui lui serait imputable dont la preuve incombe au bailleur, à défaut de quoi ce dernier est tenu de prendre à sa charge les désordres résultant de la vétusté.

En l’espèce, compte-tenu de la durée d’occupation des lieux par M.[K], locataire de cet appartement du 2 janvier 2014 au 17 décembre 2021, soit pendant près de 8 ans, la vétusté des installations et équipements doit légitimement être prise en considération dans l’appréciation des dégradations locatives.

Surtout, il ressort de l’état des lieux lors de l’entrée en jouissance du locataire que, excepté le réfrigérateur mentionné comme « neuf », tous les autres équipements étaient mentionnés comme « bon » voire « abîmés » ou « d’origine ».

Il n’est pas contesté que l’appartement date de 1991, ce qui représente, pour les équipements d’origine, une utilisation de près de 30 ans au jour du départ du locataire.

Bien que la demande d’indemnisation concernant ces dégradations soit chiffrée à

4 942,95€, sur la base de plusieurs factures produites, elle n’est pas justifiée. En effet, tel que précédemment rappelé, l’état de lieux d’entrée révèle que le logement était déjà, pour partie, dans un état moyen. En outre, Mme [G] ne justifie comme seuls travaux d’entretien de son logement préalablement à l’entrée du locataire la pose d’un parquet sur une partie seulement du logement en 2012, ce qui induit – a contrario – que les autres équipements du logement n’ont pas été rénovés par ses soins depuis qu’elle en est propriétaire.

En outre, l’assurance garantie dégradations locatives APRIL comporte à la fois une exemption en cas de défauts d’entretien de la part du propriétaire, de l’usure normale et la vétusté des biens immobiliers et embellissements prévue à l’article 7-4 mais également l’application d’un coefficient de vétusté aux équipements de 6 % par an, portée à 50 % par an en cas d’absence de la facture d’origine visé à l’article 9-6 de ce contrat.

Mme [G] n’a fourni comme seule facture celle relative au changement du parquet en 2021 dans la pièce principale et dont elle justifie d’une facture à hauteur de 540 €, montant auquel il convient de retenir, suite à l’application du coefficient de vétusté, la somme de 216 €.

Or, le contrat prévoit à son article 6-3 l’application d’une franchise équivalente à un mois de loyer, soit la somme de 305,90 € au jour du départ du locataire, somme supérieure au montant de remise en état du parquet.

Pour le reste, l’ensemble des équipements sont visés par le coefficient de vétusté de 50 %, excepté les sanitaires exemptés de vétusté. Mme [G] justifie la pose d’un nouveau WC mais qui, dans l’état des lieux de sortie, est mentionné comme fonctionnant, ce qui constitue une amélioration et non une réparation suite à une détérioration.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de rejeter les demandes de Mme [G] à ce titre.

Sur le préjudice moral

Compte tenu de l’attitude taisante de la société GESIM alors même que Mme [G] est âgée et éloignée géographiquement, il convient de la condamner à régler à Mme [G] la somme de 1000 € en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu l’article 696 du code de procédure civile ;

En l’espèce, la société GESIM, qui succombe en toutes ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

En l’espèce, il ne paraît pas équitable que Mme [G] supporte l’intégralité des frais par elle exposés pour assurer sa défense et non compris dans les dépens. Une indemnité de 3000 euros lui sera par suite allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL GESIM à régler à Madame [U] [G] les sommes suivantes :

—  4411,34 € au titre des loyers impayés,

—  80 € au titre des honoraires de gestion de l’assurance loyers impayés,

—  1000 € en réparation de son préjudice moral,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives plus amples ou contraires

CONDAMNE la SARL GESIM à verser à Madame [U] [G] somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL GESIM aux entiers dépens de l’instance ;

DIT que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Karine ESPOSITO