5AA Minute N°

N° RG 23/00289 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GBRG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 14 FEVRIER 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [B] [W]

DEMANDERESSE

S.C.I. DU BOUCHONNOIS,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Monsieur [Y] [Z], gérant

DEFENDEUR

Monsieur [X] [C]

né le 04 Janvier 1967 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Brice DE BEAUMONT, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 JANVIER 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 22 octobre 2009, [A] [E] a donné à bail à [X] [C] un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 195 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juin 2023, la SCI DU BOUCHONNOIS a fait assigner [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de [X] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner [X] [C] au paiement des sommes suivantes :

* 1 995 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

*les dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 7] le 16 juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2023.

La SCI DU BOUCHONNOIS, représentée par [Y] [Z], indique renoncer à fournir la main courante évoquée.

[X] [C], qui est représenté par son conseil, excipe de l’irrecevabilité de la demande, dès lors que le bail est dépourvu de clause résolutoire.

Les parties ont sollicité le renvoi de l’affaire, aux fins de modification éventuelle de la demande fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire dans le respect du principe du contradictoire ; ainsi que de justificatif, par le défendeur, de son assurance et de ses droits aux prestations familiales.

A l’audience du 22 mars 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties, représentées par leur conseil respectif.

A l’audience du 11 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée aux fins que le demandeur fournisse au défendeur ses pièces ainsi que ses demandes actualisées.

A l’audience du 10 janvier 2025, la SCI DU BOUCHONNOIS, par la voix de [Y] [Z], gérant, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser l’arriéré locatif à 3 118,46 euros, correspondant aux impayés pour la période d’août 2022 au 10 janvier 2025. Il soutient avoir vainement fourni son RIB au défendeur, et ajoute que ce dernier a détruit le point d’eau qui desservait la chambre donnée à bail, ce qui a fondé la décision de la Caisse d’allocations familiales sanctionnant cette situation d’un constat d’indécence.

[X] [C], par la voix de son conseil, rappelle que le bail, conclu en 2009 avec l’ancien propriétaire, est dépourvu de clause résolutoire. Il oppose la question du respect du contradictoire, s’agissant de l’actualisation de l’arriéré locatif à l’audience. Il soutient que le loyer de 195 euros est couvert à hauteur de 145 euros par l’allocation logement, mais que l’arriéré locatif s’est constitué faute pour le nouveau bailleur de communiquer ses coordonnées bancaires. Il ajoute que le bailleur s’est introduit dans le logement pour agir de manière à obtenir la suspension des droits aux allocations familiales, et souligne qu’il acquitte mensuellement 50 euros entre les mains du commissaire de justice, ce qui témoigne de sa bonne foi.

Il conclut au débouté des demandes et sollicite à titre reconventionnel la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Il rappelle que la décence du logement résulte d’une appréciation globale des lieux.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 juin 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

En revanche, la SCI DU BOUCHONNOIS ne justifie avoir saisi ni la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), ni la Caisse d’allocations familiales de la [Localité 7] deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, qui persiste à fonder sa demande sur l’acquisition de la clause résolutoire, étant observé que la copie du bail (fournie par le défendeur) en est dépourvue, ne justifie pas de la délivrance d’un commandement de payer délivré au locataire.

En conséquence, la demande de la SCI DU BOUCHONNOIS aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail prenant effet le 22 octobre 2009, que le loyer mensuel s’élève à 195 euros.

La SCI DU BOUCHONNOIS, dont la qualité et l’intérêt à agir ne sont pas discutés par le défendeur, ne justifie ni de la date à laquelle elle aurait acquis le logement ; ni d’en avoir informé le preneur, qui indique pour sa part que ce transfert de propriété serait intervenu le 20 juillet 2022.

La SCI DU BOUCHONNOIS prétend à l’audience à la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 3 118,46 euros, correspondant aux impayés pour la période d’août 2022 au 10 janvier 2025.

Elle verse aux débats un décompte des loyers, sur une feuille, ce qui ne contrarie pas le principe du contradictoire, étant rappelé le principe de l’oralité de la procédure.

[X] [C] ne conteste pas le principe de la dette, mais il explique avoir été tenu dans l’ignorance des coordonnées, y compris bancaires, du nouveau bailleur. Il justifie pour sa part de versements au commissaire de justice, à hauteur de 2 400 euros pour la période concernée.

Le décompte fourni par le bailleur ne discute pas la réalité de ces versements, qui sont totalisés à hauteur de 2 731,54 euros pour la période susmentionnée.

En conséquence, [X] [C] sera condamné à verser à la SCI DU BOUCHONNOIS, prise en la personne de son gérant [Y] [Z], la somme de 3 118,46 euros, correspondant aux impayés pour la période d’août 2022 au 10 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le diagnostic social et financier, outre les pièces fournies aux débats, font apparaitre que les revenus de [X] [C] sont modestes, pour être constitués d’une pension d’invalidité. Il a déclaré 5 867 euros de ce chef au titre de l’avis d’imposition sur les revenus 2023, soit une moyenne mensuelle de 488,91 euros.

Il n’a pas donné suite à la demande qu’il avait formée aux fins de bénéficier d’un logement social, et revendique la gestion personnelle de sa situation, sans appui extérieur.

De fait, il est constant qu’en dépit de la modicité de ses ressources, [X] [C] a procédé avec régularité à des versements entre les mains du commissaire de justice, aux fins de régler l’arriéré locatif. Il n’est pas plus contesté que les sommes désormais réclamées excèdent celles qui étaient habituellement supportées par le locataire, en raison de la suspension de l’allocation au logement, dont les modalités de mise en œuvre diffèrent puisque le bailleur laisse entendre qu’elles résulteraient du défaut de paiement des loyers, quand le locataire laisse entendre qu’elles résulteraient en réalité de l’indécence du logement.

En tout état de cause, la bonne foi de [X] [C] n’est pas contestable, en présence de ces versements.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à [X] [C] des délais, selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Sur ce point, le locataire soutient, sans être contredit, que le logement pris à bail, et qui constitue sa résidence principale, est dépourvu d’alimentation en eau courante.

La circonstance que le bail ait été consenti par un précédent propriétaire, ce dont excipe le demandeur, est sur ce point sans effet sur l’obligation d’ordre public précitée, puisque rien ne permet au bailleur de s’exonérer de son obligation de décence. Ainsi, la circonstance que le preneur ait connu ou n’ait pu ignorer l’état d’indécence des lieux importe peu dès lors que cette obligation est d’ordre public (CA [Localité 3], 11e ch., sect. A, 28 oct. 2014, n° 19/14490 : JurisData n° 2014-025616 ) et qu’en toute hypothèse, le bailleur est tenu d’entretenir les lieux pour qu’ils demeurent conformes à leur destination.

Par ailleurs, le bailleur, qui soutient que l’alimentation en eau courante aurait été supprimée par l’effet de dégradations commises par le locataire, ce que conteste [X] [C], ne rapporte aucun élément en ce sens.

Il en résulte que l’absence d’alimentation en eau courante du logement, même à considérer qu’il s’agit d’une chambre, est contraire à l’exigence de délivrance d’un logement décent ( Cass. 3e civ., 15 déc. 2004, n° 02-20.614 : JurisData n° 2004-026183 ; JCP G 2005, II, 10000 ; Loyers et copr. 2005, comm. 29 ), étant rappelé qu’il s’agit en l’espèce du domicile principal du preneur.

Par ailleurs, les clichés photographiques versés aux débats établissent que le logement est dépourvu de cuisine ou de coin cuisine, ce qui méconnaît également les exigences textuelles.

[X] [C] soutient enfin que le bailleur s’est introduit dans son domicile en fracturant la porte, et qu’il a projeté nombre de ses biens par la fenêtre, ce que conteste [Y] [Z].

La réalité de cette effraction, d’une part, et de la projection d’effets personnels, d’autre part, est incontestable, ainsi qu’en attestent des clichés photographiques versés aux débats. [X] [C] verse également aux débats un dépôt de plainte du 4 octobre 2023 au commissariat central de [Localité 6], dénonçant ces faits et les imputant à [Y] [Z], décrit comme présent sur les lieux. Une attestation de témoin, en la personne de [D] [F], datée du 2 décembre 2023 rend compte de sa présence sur les lieux à la demande du preneur, et de la prise de clichés des biens épars, outre de la présence de [Y] [Z] à proximité des lieux.

Outre que celui-ci conteste toute intrusion dans le logement, et tout lien avec les faits dénoncés, le sort réservé à cette plainte est inconnu, et le Tribunal ne peut tirer de la présence supposée de [Y] [Z] à proximité du logement un lien causal avec l’effraction et la mise à sac des affaires de [X] [C], quand bien même un différend opposait le bailleur au preneur à cette période.

Cet argument ne saurait donc prospérer.

En revanche, les critères d’indécence étant démontrés, il y a lieu de faire droit à la demande reconventionnelle formée par [X] [C], et de condamner la SCI DU BOUCHONNOIS, représentée par [Y] [Z], son gérant, à payer à [X] [C] la somme de 1 800 euros, correspondant à 60 euros mensuels pour la période concernée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, et au regard de la solution du litige, il convient de condamner la SCI DU BOUCHONNOIS, représentée par son gérant [Y] [Z] aux dépens, étant rappelé que ceux-ci comprennent notamment des frais liés à la procédure d’expulsion dont le bailleur a été débouté.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais qu’elle aura engagés, et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE irrecevable la demandes de la SCI DU BOUCHONNOIS, représentée par son gérant [Y] [Z], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNE [X] [C] à payer à la SCI DU BOUCHONNOIS, représentée par son gérant [Y] [Z] la somme de 3 118,46 euros, correspond aux loyers impayés pour la période d’août 2022 au 10 janvier 2025,

ACCORDE un délai à [X] [C] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE [X] [C] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 85 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE la SCI DU BOUCHONNOIS, représentée par son gérant [Y] [Z], à payer à [X] [C] la somme de 1 800 euros en indemnisation du préjudice subi à raison de l’indécence du logement ;

CONDAMNE chaque partie à supporter la charge des frais qui ne sont pas compris dans les dépens, et qui relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI DU BOUCHONNOIS, représentée par [Y] [Z] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE