TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/00708 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2RNR

Minute : 25/1236

SA D’HLM EMMAUS HABITAT

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [B] [C]

Madame [A] [D] épouse [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 novembre 2025 après prorogation en date du 09 octobre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM EMMAUS HABITAT,

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [C],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [A] [D] épouse [C],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2010, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel actualisé de 437,30 euros, et 178,63 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a fait signifier à Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1814,78 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 6 décembre 2023, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 13 octobre 2024, jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles, 5564,78 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024 sur les sommes visées dans le commandement de payer, et à compter de l’assignation sur le surplus,500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 22 janvier 2025.

À l’audience du 19 juin 2025, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5296,64 euros arrêtée au 31 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA d’HLM EMMAUS HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 août 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C], régulièrement assignés, à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, prorogé au 06 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] assignés à l’étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM EMMAUS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 juin 2010, du commandement de payer délivré le 12 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 31 mai 2025 que la SA d’HLM EMMAUS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire du décompte présenté la somme de 313,76 euros imputée pour des frais (7,62 euros x 6 au titre des pénalités d’enquête sociale et 268,04 euros au titre des frais de contentieux).

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] à payer à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 4982,88 euros, au titre des sommes dues au 31 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 10 juin 2010 et tacitement reconduit le 10 septembre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 août 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 23 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 juin 2010 à compter du 24 septembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 septembre 2024, Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] à son paiement à compter de 24 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] à payer à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 juin 2010 entre la SA d’HLM EMMAUS HABITAT d’une part, et Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] (bâtiment E, escalier 2, 2ème étage, logt n°042-E-2-0630), sont réunies à la date du 24 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux (logement situé [Adresse 2], escalier 2, 2ème étage, logt n°042-E-2-0630) , avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] à compter du 24 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] à payer à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 4982,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2025 échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] à payer à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 31 mai 2025, échéance de juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 août 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [C] et Madame [A] [D] épouse [C] à payer à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM EMMAUS HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE