Tribunal Judiciaire de Poitiers, Referes presidence tgi, 19 novembre 2025, n° 25/00326

TJ Poitiers 19 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et que le locataire n'a pas réglé la somme due dans le délai d'un mois, ce qui entraîne la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la SAS BME 86, constatant qu'elle est occupante sans droit ni titre des locaux depuis la résiliation du bail.
Accepté
Loyers et charges impayés
La cour a condamné la SAS BME 86 à payer une somme provisionnelle au titre des loyers et charges impayés, tenant compte des paiements effectués.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation à la SCI, considérant que la SAS BME 86 est redevable d'une telle indemnité depuis la résiliation du bail.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé inéquitable de laisser à la charge de la SCI les frais exposés et a condamné la SAS BME 86 à verser une somme sur le fondement de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Poitiers, réf. presidence tgi, 19 nov. 2025, n° 25/00326
Numéro(s) :	25/00326
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aurélia DE LA ROCCA
Parties :	S.C.I. LES AMIS DE SAVIGNY c/ S.A.S. BME 86

Texte intégral

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00326 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G2DG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 19 Novembre 2025

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :

— M^e Aurélia DE LA ROCCA

Copie exécutoire à :

— M^e Aurélia DE LA ROCCA

S.C.I. LES AMIS DE SAVIGNY

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélia DE LA ROCCA, avocate au barreau de POITIERS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. BME 86

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non constituée

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER lors des débats Damien LEYMONIS et lors de la mise à disposition Maryline LANGLADE

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 22 Octobre 2025.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 février 2025, la SCI LES AMIS DE SAVIGNY a donné à bail commercial à la SAS BME 86 un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à SAVIGNY LEVESCAULT, pour une durée de 9 années moyennant un loyer mensuel de 890 euros HT et le paiement par provision de la taxe foncière à hauteur de 56 euros par mois.

Le 2 juin 2025, la SCI LES AMIS DE SAVIGNY a fait délivrer à la SAS BME 86 un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 2 645,45 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025, la SCI LES AMIS DE SEVIGNY a assigné la SAS BME 86 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

La SCI LES AMIS DE SAVIGNY sollicite la condamnation de la SAS BME 86 à lui régler par provision la somme de 2 983,85 euros au titre des loyers impayés, outre le montant de la provision sur taxe foncière, selon décompte arrêté au 18 septembre 2025 ainsi que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 2 juillet 2025. En conséquence, elle sollicite que soit constatée la résiliation du bail commerciale au 2 juillet 2025, que la SAS BME 86 soit déclarée occupante sans droit ni titre depuis cette date des locaux loués et que soit ordonnée son expulsion.

De plus, elle sollicite la condamnation de la SAS BME 86 à lui régler à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 1 135,20 euros par mois à compter du 2 juillet 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux, et la somme de 596,77 euros au titre de la majoration de 20% stipulée dans la clause pénale du contrat de bail. Enfin, elle sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir les articles 834 et 835 du Code de procédure civile et l’article L 145-41 du code de commerce. Elle précise qu’un commandement de payer la somme de 2 245,45 visant la clause résolutoire a été signifiée au locataire le 2 juin 2025, et qu’aucun règlement n’est intervenu dans le délai d’un mois. Elle expose que la dette locative ressort à 2 983,85 euros selon décompte arrêté au 18 septembre 2025 et qu’en vertu du contrat de bail elle est parfaitement fondée à solliciter, durant le temps de l’expulsion, le paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 1135,20 euros par mois, outre la somme de 596,77 euros au titre de la majoration de 20% stipulée dans la clause pénale.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La SAS BME 86 n’a pas constitué avocat bien que régulièrement assignée par acte signifié à personne habilitée le 30 septembre 2025. La décision étant susceptible d’appel elle sera réputée contradictoire selon l’article 473 du code de procédure civile.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce,

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Un commandement de payer la somme de 2 245,45 euros en principal, correspondant à la somme des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire mentionnée au bail du 20 février 2025 a été signifié au locataire le 2 juin 2025 et correspond aux loyers et charges impayés au 26 mai 2025.

Un paiement de 2000 euros était cependant intervenu le 27 mai 2025 et les frais de relance ne sont pas des loyers et charges. La somme réellement due au titre de ce commandement était donc de 597,45 euros.

Il n’est pas justifié que le locataire ait réglé cette somme depuis la délivrance du commandement de payer dans le délai d’un mois à compter de la date de signification puisque si un paiement de 1135,20 euros est intervenu le 16 juin 2025 il a été imputé au loyer du mois de juin.

Dès lors, il y a donc lieu de constater que la résiliation du contrat de bail est acquise de plein droit au 2 juillet 2025.

La SAS BME 86 est donc occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la demande de condamnation provisionnelle :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La somme de 2 983,85 euros est réclamée comme constituant les loyers et charges impayés au 18 septembre 2025.

Cependant le bail est résilié depuis le 2 juillet 2025 et il ne peut plus être exigé de loyers et charges postérieurement à cette date, les sommes éventuellement dues relevant d’indemnités d’occupation, d’ailleurs sollicitées par ailleurs.

Par ailleurs les frais facturés ne sont pas justifiés et ne sont pas des loyers et charges.

Selon le relevé de comptes, la SAS BME 86 a versé la somme de 2 000 euros le 27 mai 2025 et 1 135,20 euros le 16 juin 2025. Au 2 juillet 2025, elle est débitrice de la somme de 670,89 euros (597,45+2/31x1135,20).

Dès lors, la SAS BME 86 sera condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 670,89 euros au titre des loyers et charges impayés.

Occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 2 juillet 2025, la SAS BME 86 est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, d’un montant de 1135,20 euros, correspondant au montant du loyer et charges. Elle sera condamnée à payer cette somme à titre provisionnel à compter du 2 juillet 2025 jusqu’à libération des lieux sauf à déduire la somme 1135,20 versée le 5 août 2025.

S’agissant des demandes au titre de la clause pénale et de la conservation du dépôt de garantie elles seront écartées dès lors que l’article 22 du contrat intitulé clause pénale prévoit des indemnisations forfaitaires auxquelles s’ajoutent les dommages et intérêts, ce qui est incompatible avec une clause pénale.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.»

La SAS BME 86 succombe à l’instance. Elle supportera les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. »

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES AMIS DE SAVIGNY les frais exposés et non compris dans les dépens. La SAS BME 86 sera condamnée à verser la somme de 800 euros à la SCI LES AMIS DE SAVIGNY sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, réputée contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Constatons la résiliation du bail commercial au 2 juillet 2025.

Ordonnons, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, l’expulsion de la SAS BME 86 des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamnons la SAS BME 86 à payer à la SCI LES AMIS DE SAVIGNY à titre provisionnel la somme de 670,89 euros euros au titre des loyers et charges impayés au 2 juillet 2025.

Condamnons la SAS BME 86 à payer à la SCI LES AMIS DE SAVIGNY à titre provisionnel la somme de 1135,20 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 juillet 2025 et jusqu’à libération des lieux sauf à déduire la somme 1135,20 euros versée le 5 août 2025.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie.

Condamnons la SAS BME 86 à payer à la SCI LES AMIS DE SAVIGNY la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente;

Condamnons la SAS BME 86 aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 19 novembre 2025 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Maryline LANGLADE, Greffier, et signée par eux.

La Greffière Le Président