5AA Minute N°

N° RG 24/00128 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GJE6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [B] [Z]

DEMANDERESSE

S.C.I. DES HALLES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Carl GENDREAU, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [F] [E]

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

Monsieur [Y] [E]

demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

Madame [N] [E],

demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS 07 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 décembre 2021, la SCI DES HALLES, représentée par [M] [T], a donné à bail à [F] [E], un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 370,00 euros.

Par acte du 6 décembre 2021, [Y] [E] et [N] [E] se sont portés caution des engagements de [F] [E], à hauteur de 35 520 euros maximum.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, la SCI DES HALLES a fait signifier à [F] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1602,96 euros au titre des loyers et charges impayés, dont 122,96 euros de frais d’acte.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 8 décembre 2023.

Par notification électronique du 06 décembre 2023, la SCI DES HALLES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice des 20 février 2024, la SCI DES HALLES a fait assigner en référé [F] [E], [Y] [E] et [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de [F] [E] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement [F] [E], et Monsieur et Madame [E] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

*2 960 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 29 février 2024, outre le coût du commandement de payer ainsi que de sa signification aux cautions solidaires, s’il n’était pas compris dans les dépens,

— condamner [F] [E] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamner solidairement [F] [E], et Monsieur et Madame [E] au paiement des sommes suivantes :

*960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*les entiers dépens, dont les frais de signification du commandement de payer et de sa signification aux cautions solidaires.

L’assignation a été dénoncée le 21 février 2024 à la préfecture de la [Localité 5].

Appelée une première fois à l’audience du 5 juillet 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 octobre 2024, aux fins de justification de divers éléments relatifs notamment à la reprise du paiement du loyer.

A l’audience, la SCI DES HALLES, représentée, maintient ses demandes par la voix de son Conseil, et actualise sa créance à la somme de 4 810 euros.

Elle relève que la reprise du paiement du loyer courant est effective, et qu’en outre, le plan d’apurement de la dette est respecté depuis le mois d’août. Elle s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement, évoque un paiement de deux loyers par mois, mais insiste sur la nécessité d’une expulsion dans l’hypothèse de l’irrespect de l’échéancier.

[F] [E], qui reconnaît le principe et le montant de la dette, expose qu’il occupe un emploi en CDD qui lui procure un revenu mensuel net de 1 432 euros, et que la fin de ce contrat au mois de mars pourrait s’ouvrir sur un nouveau contrat en CDI.

Il explique que dans ce contexte, il a repris le paiement du loyer courant. Outre des charges courantes, il acquitte des mensualités pour un crédit à la consommation, à raison de 132 euros. Il propose de payer une somme équivalente à deux loyers mensuels pour apurer l’arriéré, et souligne qu’il souhaite se maintenir dans les lieux, qui sont proches de son lieu de travail, et que cette somme lui apparaît soutenable.

[Y] [E] explique qu’il a été placé en arrêt maladie, jusqu’à la fin de la semaine. Il ajoute que les indemnités journalières, à hauteur de 1800 euros mensuels, ne lui permettaient pas de suppléer la carence de paiement du locataire. Il envisage d’exercer des missions d’interim, et précise qu’il a engagé une procédure devant le Conseil de Prud’hommes, au titre de laquelle il aspire percevoir des sommes qui lui reviennent.

Il acquitte une mensualité de 386 euros au titre d’un leasing, à courir pendant 4 à 5 ans, outre une mensualité de 386 euros jusque 2029 pour un regroupement de crédits.

[N] [E] indique qu’elle est secrétaire au CHU, et que son salaire de 1 915 euros ne lui permettait pas de suppléer la carence de paiement du locataire, alors qu’elle acquitte par ailleurs des mensualités de 340, 311 et 225 euros au titre d’un crédit immobilier, outre la charge de deux enfants de 15 et 8 ans.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 10 janvier 2025, puis au 07 février 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la [Localité 5] le 21 février 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SCI DES HALLES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation par la SCI DES HALLES, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 06 décembre 2021, du commandement de payer délivré le 05 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé que la SCI DES HALLES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient par conséquent de condamner [F] [E] à payer à la SCI DES HALLES la somme de 4 810 euros actualisée au 11 octobre 2024, échéance du mois de septembre incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Les stipulations contractuelles comme les termes du commandement de payer fixent à deux mois le délai consenti au locataire pour apurer l’arriéré locatif. Ce délai sera donc retenu.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à [F] [E] le 5 décembre 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont incontestablement réunies à la date du 6 février 2024, et il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 6 décembre 2021 à compter de cette date.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [F] [E] demande de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Il résulte des éléments versés aux débats, y compris à l’occasion de l’établissement du diagnostic social et financier, que la situation de [F] [E] a notamment été obérée par une perte d’emploi et l’absence de mise en œuvre de droits sociaux.

Il apparaît surtout que le locataire, qui entendait se mobiliser professionnellement, ainsi que dans ses démarches administratives et sociales, a retrouvé un emploi, repris le paiement du loyer courant, majoré de l’apurement de l’arriéré, ce qui démontre la réalité de son engagement.

En outre, la SCI DES HALLES n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement, auxquels les cautions se rallient selon les modalités proposées.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à [F] [E] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Les cautions seront solidairement tenues selon les modalités précisées au dispositif.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de [F] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes à l’encontre de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, [Y] [E] et [N] [E] se sont portés caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par [F] [E], pour une durée de 3 ans, renouvelable, et dans la limite de 35 520 euros.

De plus, le commandement de payer de la SCI DES HALLES a été régulièrement dénoncé à la caution par la SCI DES HALLES.

En conséquence, il convient de condamner [Y] [E] et [N] [E] à payer à la SCI DES HALLES la somme de 4 810 euros, solidairement avec [F] [E].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [F] [E], [Y] [E] et [N] [E], aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 décembre 2023, celui de sa dénonciation aux deux cautions, ainsi que le coût des assignations.

Il convient également de les condamner sous le bénéfice de la même solidarité à verser à la SCI DES HALLES la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ensemble des demandes plus amples ou contraires seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de la SCI DES HALLES, prise en la personne de son représentant [M] [T] ;

CONSTATONS à la date du 6 février 2024 la résiliation du bail conclu par la SCI DES HALLES, prise en la personne de son représentant [M] [T], et [F] [E] portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due par [F] [E] à une somme égale au montant du loyer mensuel (370 €) révisable suivant les stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS [F] [E] à payer à la SCI DES HALLES prise en la personne de son représentant [M] [T], une provision de 4 810 euros (quatre mille huit cent dix euros) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 11 octobre 2024, incluant l’indemnité du mois de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement [Y] [E] et [N] [E] au paiement de cette somme provisionnelle, en leur qualité de caution ;

ACCORDONS cependant à [F] [E] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [F] [E], solidairement avec [Y] [E] et [N] [E], en leur qualité de caution, à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 12 mensualités de 370 € (trois cent soixante-dix euros) puis par une 13ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre les parties seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par [F] [E], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, et sans nouvelle formalité :

I. la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

II. le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, à l’égard de [F] [E], [Y] [E] et [N] [E], qui y seront tenus solidairement,

III. à défaut par [F] [E] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

IV. [F] [E] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

V. [Y] [E] et [N] [E] seront solidairement tenus au paiement de l’indemnité d’occupation fixée plus haut, mais uniquement à hauteur d’un maximum de 35 520 euros, correspondant au maximum de leur engagement de caution ;

CONDAMNONS solidairement [F] [E], [Y] [E] et [N] [E] à payer à la SCI DES HALLES prise en la personne de son représentant [M] [T], une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum [F] [E], [Y] [E] et [N] [E] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

DISONS qu’une copie de la présente sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES