TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

MINUTE N° 2025/468

AFFAIRE : N° RG 24/00565 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3PH2

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Emmanuel LAMBREY

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [G] [P] [D]

né le 25 Février 1956 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Emmanuel LAMBREY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [M] [R] [H]

née le 24 Août 1975 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 14 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 juillet 2021 avec effet au 09 juillet 2021, Monsieur [I] [D] a donné à bail à Madame [B] [H] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 9]) pour un loyer initial mensuel de 544,00 €, outre 75,00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [D], selon acte de commissaire de justice en date du 11 mai 2023 a fait signifier à Madame [B] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1.697,70 €.

Par ordonnance en date du 18 mars 2024, le juge des référés a notamment:

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 11 juillet 2023,

— constaté toutefois que la dette locative de Madame [B] [H] a été totalement apurée le 21 novembre 2023, avant le prononcé de la présente ordonnance, alors même qu’aucun délai de paiement n’ait été sollicité ou accordé,

— considéré dès lors que la clause résolutoire du bail est réputée ne pas avoir joué et le bail ne pas avoir été résilié,

— considéré qu’il n’est plus opportun, ni justifiant l’espèce de prononcer en urgence et en référé l’expulsion de Madame [B] [H] des lieux loués,

— condamné Madame [B] [H] à verser à Monsieur [I] [D] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [B] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification la préfecture.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [D], selon acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024 a fait signifier à Madame [B] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 4.775,77 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [I] [D] a assigné Madame [B] [H] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de voir :

— constater, à titre principal, l’acquisition des conditions de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et en conséquence prononcer la résiliation du bail intervenue le 13 août 2024 ;

— prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation de plein droit du bail intervenue le 02 juillet 2021 pour inexécution de Madame [B] [H] de son obligation contractuelle de payer mensuellement le loyer et les charges ;

— en tout état de cause, voir ordonner l’expulsion de Madame [B] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner par provision Madame [B] [H] au paiement des sommes suivantes :

6.934,44 €, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 01er septembre 2024 ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges dus à compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux ;1.000,00 € au titre de dommages et intérêts ;2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. La locataire n’a pas répondu à la convocation du travailleur social.

A l’audience du 14 mars 2025, Monsieur [I] [D], représenté par son avocat maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette due à hauteur de 10.871,40 €, somme arrêtée au 07 mars 2025.

Présente à l’audience, Madame [B] [H] ne conteste pas la dette.

Elle indique exercer un emploi depuis le mois de septembre 2024 mais qu’elle n’a pas pu reprendre le paiement des loyers. Elle précise qu’elle ne perçoit pas de prestations sociales. Elle explique ne pas être en capacité d’apurer la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 mai 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Monsieur [I] [D] justifie avoir notifié l’assignation le 14 octobre 2024 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [I] [D] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 02 juillet 2021 à effet au 09 juillet 2021 contient une clause résolutoire (n°2.11) de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires dans un délai de deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024 Monsieur [I] [D] a fait signifier à Madame [B] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4.775,77 € et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 14 août 2024.

L’expulsion de Madame [B] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur [I] [D] produit un décompte démontrant que Madame [B] [H] restait lui devoir la somme de 10.871,40 € à la date du 07 mars 2025 (mensualité de mars 2025 comprise).

Madame [B] [H], présente le jour de l’audience, ne conteste pas la dette locative.

Toutefois, il ressort du dernier compte que les sommes réclamées au titre de « frais de commandement de payer » pour un montant de 152,01 €, de « art 700 CPC » pour un montant de 700,00 €, de « dépens » pour un montant de 56,30 € et de « frais de commandement de payer » pour un montant de 181,96 € ont été facturées au titre de frais de recouvrement non justifiés. Ces sommes seront donc déduites de la créance.

En conséquence, Madame [B] [H] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 9.781,13 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution ».

Selon l’article 1231-1 du même code, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, Monsieur [I] [D] sollicite la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Néanmoins, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré.

En conséquence, Monsieur [I] [D] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [H] succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais des commandements de payer du 11 mai 2023 et du 13 juin 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de faire droit à la demande formée par la partie demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500,00 €.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

Déclare recevable l’action de Monsieur [I] [D] ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le le 02 juillet 2021 avec effet au 09 juillet 2021 entre Monsieur [I] [D] et Madame [B] [H] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 10], sont réunies à la date du 14 août 2024 ;

Ordonne en conséquence à Madame [B] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Madame [B] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [D], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [B] [H] à verser à Monsieur [I] [D] la somme de la somme de 9.781,13 € (neuf mille sept cent quatre-vingt-un euros et treize centimes) arrêtée au 07 mars 2025, terme de mars 2025 inclus;

Condamne Madame [B] [H] à verser à Monsieur [I] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 août 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Déboute Monsieur [I] [D], de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [B] [H] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 13 juin 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Condamne Madame [B] [H] à payer à Monsieur [I] [D], la somme de 500,00 € (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le NEUF MAI DEUX MILLE VNGT CINQ les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La Greffière, La Juge des Contentieux de la Protection