TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/03/2026

à : Maitre Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Copie exécutoire délivrée

le : 24/03/2026

à : Maitre Karim DJARAOUANE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/02288

N° Portalis 352J-W-B7K-DCH6B

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame, [Y], [X], demeurant, [Adresse 1]

représentée par Maitre Karim DJARAOUANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0511

DÉFENDERESSE

L’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maitre Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: B 0096 substitué par Maitre Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 mars 2026 par Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/02288 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCH6B

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2016,, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Madame, [Y], [X] un local à usage d’habitation principale situé au, [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2026, Madame, [Y], [X] a fait assigner PARIS HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— L’injonction au bailleur de procéder sous 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance, aux travaux d’enlèvement et de remplacement du faux plafond, des plinthes et du revêtement de sol, et tout autres travaux utiles, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, la fin des travaux devant être matérialisée par une attestation de foin de travaux attestant de l’absence de risque bactériologique,

— La communication des du rapport de recherche de fuite, des justificatifs techniques et des factures des travaux de réparation réalisés sur la colonne collective d’évacuation suite au sinistre du 1er novembre 2025,

— La suspension du paiement des loyers et charges à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la réintégration de la locataire dans le logement assaini et la condamnation du bailleur à lui restituer la somme provisionnelle de 2323,90 euros, correspondant à la somme indument perçue depuis le 1er novembre 2025,

— L’injonction au bailleur de lui proposer sous 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance, une solution de relogement temporaire dans un logement de type T2 dans le, [Localité 2] ou à proximité immédiate, sinon la condamnation du bailleur à prendre directement à sa charge les frais d’hébergement à l’hôtel,

— La condamnation du bailleur au paiement de la somme de provisionnelle de 5000 euros de dommages et intérêts (2500 euros en réparation du préjudice de jouissance depuis le 1er novembre 2025, 1500 euros au titre du préjudice moral, et 1000 euros au titre du préjudice d’atteinte à la dignité et aux conditions de vie),

— La condamnation du bailleur au paiement de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire est appelée et examinée à l’audience du 5 mars 2026.

A l’audience, Madame, [Y], [X], représentée par son conseil, a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles elle a réitéré les demandes de son acte introductif d’instance et préciser que la dépose et le remplacement du faux plafond se limitait à la chambre enfant.

PARIS HABITAT OPH a été représenté à l’audience utile et a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles, il a sollicité de dire n’y a voir lieu à référé et la condamnation de la locataire au paiement de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026, date de prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 848 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/02288 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCH6B

L’article 849 du même code prévoit que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de travaux et ses conséquences

Sur l’indécence

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En l’espèce, Madame, [Y], [X] produit un devis du 21 novembre 2025 de la société RESILIANS qui constate que l’appartement pris à bail a subi un « dégât des eaux usées / vannes » qui a généré « une pollution généralisée du bâtiment, du mobilier et du matériel par des eaux souillées, malodorantes, contenant des matières fécales et autres résidus organiques avec imprégnation persistante et risque sanitaire ». Le rapport d’expertise de l’assureur du 14 janvier 2026 relève la présence lors de la visite « d’eaux vannes sur les toilettes et les sols de la salle de bain, du couloir et du salon de l’appartement ». Il est aussi observé « des tâches d’humidité et cloques sur les plafond et murs de la salle de bain et du couloir », « des décollements des toiles de verre » sur les plafonds du salon et de la chambre et sur les murs de la chambre. Il est enfin constaté la présence d’eaux vannes sur les sols. Le constat de commissaire de justice du 4 février 2026 relève dans la chambre d’enfant que « l’air ambiant est chargé d’humidité », le sol est recouvert d’une « tâche blanchâtre », la peinture des plinthes se craquèle et est « recouverte de moisissure », les murs comportent « un grand nombre de tâches de moisissure », présentent « un taux d’humidité saturé » et que la peinture est dégradée. Les mêmes constatations sont effectuées dans le salon, le corridor et la salle de douche. Le constat énumère en outre le mobilier dégradé par les infiltrations.

En conséquence, il est établi que le logement pris à bail par Madame, [Y], [X] est indécent au vu des constations concordantes des différents intervenants.

Sur les sanctions de l’indécence

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/02288 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCH6B

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas plus admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande en injonction de travaux

En l’espèce, il paraît de bon sens que la fuite initiale de la colonne vannes soit réparée. Puis, l’expert préconise des mesures provisoires et conservatoires, à savoir un assèchement et une décontamination de l’appartement, selon le devis de la société RESILIANS versé aux débats. Il préconise ensuite le déblaiement et l’évacuation du mobilier endommagé. Le constat de commissaire de justice invite à retirer et remplacer les plinthes de l’appartement, les revêtements du sol, et les toiles de verre des plafonds (faux plafond) et des murs des pièces qui en sont pourvues, ainsi que la mise en peinture des murs et plafonds. L’expert préconise enfin le remplacement du bloc WC et du radiateur du salon.

PARIS HABITAT OPH aura donc à effectuer les travaux suivants :

— Réparation de la fuite initiale de la colonne vannes,

— Assèchement et décontamination de l’appartement (de manière similaire au devis de la société RESILIANS),

— Déblaiement et évacuation du mobilier endommagé,

— Remplacement des plinthes de l’appartement,

— Remplacement des revêtements de sol de l’appartement,

— Remplacement des toiles de verre des plafonds (faux plafond) et des murs des pièces de l’appartement qui en sont pourvues,

— Peinture des murs et plafonds de l’appartement,

— Remplacement bloc WC et du radiateur du salon

Compte tenu de l’ampleur des travaux nécessaires,, [Localité 1] HABITAT OPH sollicite à l’audience du 5 mars 2025 un délai de trois mois, qui ne paraît déraisonnable. En conséquence, l’obligation de faire sera à exécuter dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision. L’achèvement des travaux sera caractérisé par la transmission par, [Localité 1] HABITAT OPH à la locataire d’une attestation technique de fin de travaux visant l’absence de tout risque bactériologique. L’obligation de faire sera assortie d’une astreinte passé ce délai, provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard et ce sur une durée de trois mois.

En cas de défaillance de, [Localité 1] HABITAT OPH dans l’exécution des travaux prescrits par la présente ordonnance, il convient d’indiquer que Madame, [Y], [X] disposera de la faculté de les effectuer elle-même, aux frais du bailleur, dans les conditions prévues par l’article 1222 du code civil.

Sur la demande en suspension du paiement du loyer et des charges

En l’espèce, s’écartant des dispositions précitées prévoyant que la réduction des loyers est une sanction secondaire en l’absence d’effectivité des travaux,, [Localité 1] HABITAT OPH indique dans ses écritures que l’exception d’inexécution n’est pas contestable » et donne tacitement son accord à une suspension des loyers le temps des travaux : « la suspension du loyer n’est pas justifiée au-delà d’une période de trois mois ».

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/02288 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCH6B

Dans ces conditions, il sera constaté l’accord des parties sur une suspension du paiement des loyers et des charges, limitée à la période courant de la signification de la présente décision (échéance de mars 2026 incluse) à l’achèvement des travaux, caractérisés par la transmission par Madame, [Y], [X] à, [Localité 1] HABITAT OPH d’une attestation technique de fin de travaux visant l’absence de tout risque bactériologique, à défaut pendant une durée de trois mois.

Sur les demandes provisionnelles indemnitaires

En l’espèce, sur le trouble de jouissance,, [Localité 1] HABITAT OPH reconnaît dans ses écritures et à l’audience que Madame, [Y], [X] « ne peut occuper son logement tant que les travaux n’ont pas été réalisés ». Or, le loyer et les charges dont elle est redevable sur la période courant du jour du sinistre au jour de l’audience est de 2030,90 euros (433,04+432,04+583,04+582,78). PARIS HABITAT OPH sera donc tenu au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Sur le préjudice moral, il est évident que la nature des désordres et la durée de l’impossibilité d’occuper sainement l’appartement, ont généré un tel préjudice, ce que la lecture des différents courriers et autres pièces met en évidence. Le bailleur a toutefois pris à sa charge partiellement le relogement de la locataire et de sa fille, ce qui a été de nature à en atténuer l’impact. PARIS HABITAT OPH sera donc tenu au paiement de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

En revanche, le préjudice d’anxiété et le préjudice d’atteinte à la dignité et aux conditions de vie n’est étayé par aucun élément objectif versé aux débats, autre que des allégations. La demande à ce titre sera donc rejetée.

En conséquence,, [Localité 1] HABITAT OPH sera condamné au paiement de 2530,90 euros de dommages et intérêt, tous types de préjudices confondus.

Sur la demande de relogement

Le relogement du locataire n’est pas prévu par la loi du 6 juillet 1989. Il est seulement envisagé dans des cas plus graves ou le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu’il menace ruine. Pour protéger la santé ou la sécurité d’occupants de tels logements, l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation met à la charge des propriétaires une obligation d’hébergement ou de relogement, en fonction du degré d’insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter.

Il est admis que dans le cas d’un logement loué non conforme aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, aucune disposition légale n’oblige le bailleur à fournir un autre logement au locataire, ce dernier pouvant seulement exiger l’exécution des travaux de mise en conformité (CA, [Localité 3], 16 déc. 2003, n° 2003-229228).

En l’espèce, il n’a été pris aucun arrêté du maire ou du préfet assorti d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter.

En conséquence, la demande de relogement sera rejetée. La demande subsidiaire d’indemnisation des frais d’hébergement sera tout autant rejetée puisqu’il a été fait droit à celle en suspension du paiement des loyers et des charges durant la période des travaux sinon pendant trois mois.

Sur les mesures accessoires

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner, [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Madame, [Y], [X] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/02288 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCH6B

En application de l’article 696 du code de procédure civile,, [Localité 1] HABITAT OPH, partie qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS, [Localité 1] HABITAT OPH à procéder, à ses frais, aux travaux suivants, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision :

— Réparation de la fuite initiale de la colonne vannes,

— Assèchement et décontamination de l’appartement (de manière similaire au devis de la société RESILIANS),

— Déblaiement et évacuation du mobilier endommagé,

— Remplacement des plinthes de l’appartement,

— Remplacement des revêtements de sol de l’appartement,

— Remplacement des toiles de verre des plafonds (faux plafond) et des murs des pièces de l’appartement qui en sont pourvues,

— Peinture des murs et plafonds de l’appartement,

— Remplacement du bloc WC et du radiateur du salon,

DISONS que l’achèvement des travaux sera caractérisé par la transmission par, [Localité 1] HABITAT OPH à Madame, [Y], [X] d’une attestation technique de fin de travaux visant l’absence de tout risque bactériologique,

DISONS que l’obligation de faire sera assortie d’une astreinte passé ce délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard et ce sur une durée de trois mois, sans se réserver la compétence pour la liquidation,

DISONS qu’en cas de défaillance de, [Localité 1] HABITAT OPH dans l’exécution des travaux lui incombant, Madame, [Y], [X] disposera de la faculté de les effectuer elle-même, aux frais du bailleur, dans les conditions prévues par l’article 1222 du code civil,

CONSTATONS l’accord des parties sur une suspension du paiement des loyers et des charges, limitée à la période courant depuis la signification de la présente décision (échéance de mars 2026 incluse) jusqu’à l’achèvement des travaux, caractérisé par la transmission par, [Localité 1] HABITAT OPH à Madame, [Y], [X] d’une attestation technique de fin de travaux visant l’absence de tout risque bactériologique, à défaut pendant une durée de trois mois,

CONDAMNONS, [Localité 1] HABITAT OPH au paiement à titre provisionnel à Madame, [Y], [X] de la somme totale de 2530,90 euros de dommages et intérêts, tous types de préjudice confondus,

CONDAMNONS, [Localité 1] HABITAT OPH au paiement à Madame, [Y], [X] de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes des parties,

CONDAMNONS, [Localité 1] HABITAT OPH aux dépens de la présente instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire,

La greffière, Le juge des contentieux et de la protection,