MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 10 Janvier 2025

DOSSIER : N° RG 23/02380 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GD7S

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Selon la procédure orale, sans représentation obligatoire

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT :

Madame BILLAULT Caroline, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER :

Madame PALEZIS Marie lors des débats

Madame GRANSAGNE Marine lors de la mise à disposition

PARTIES :

DEMANDERESSE

VALOPHIS HABITAT

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL DE MARNE,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau du Val de Marne, substitué par M^e BENAIS

DEFENDEUR

Copie exécutoire délivrée

Le

à SA [V]

à

Copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e Maxime TONDI

à SA [V]

S.A. [V],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Monsieur [N] [U] selon pouvoir du 6 novembre 2024

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 08 NOVEMBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LE DIX JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

DOSSIER N° : N° RG 23/02380 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GD7S Page

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance du 11 août 2023, le Tribunal judiciaire de POITIERS a enjoint à la SA [V] de payer à VALOPHIS HABITAT la somme de 2 080,53 euros à titre principal outre la somme de 6,50 euros au titre des frais accessoires et la somme de 51,07 euros au titre des frais de requête.

Cette ordonnance a été signifiée à personne le 12 septembre 2023.

La société [V] a formé opposition à l’encontre de la décision par courrier du 21 septembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 avril 2024 et renvoyée pour être retenue à celle du 8 novembre 2024.

A l’audience, VALOPHIS HABITAT représenté par son conseil sollicite aux termes de ses dernières écritures auxquelles il est fait référence en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile la condamnation de la société [V] à lui régler :

La somme de 2 080,53 euros avec intérêts de droit à compter du 11 août 2023 date de l’ordonnance d’injonction de payer,La somme de 57,57 euros au titre des frais de commissaire de justice,La somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Les entiers dépens.

VALOPHIS HABITAT réclame le paiement des loyers impayés déduction faite du dépôt de garantie.

Le demandeur expose que le bail excluait le logement de quiconque, que la convention a été renouvelée tacitement pendant plusieurs années sans la moindre réclamation et qu’elle a pris toute disposition pour désinsectiser l’immeuble.

La société [V] représentée par Monsieur [N] [U] selon pouvoir sollicite aux termes de ses dernières écritures auxquelles il est fait référence en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile le débouté de l’ensemble des demandes et réclame à titre reconventionnel la somme de 5 347,11 euros au titre des divers préjudices subis outre la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Elle demande à être exonérée du paiement des loyers au motif que le local loué est devenu indécent par la présence de punaises de lit et sollicite à titre reconventionnel le remboursement des frais d’hébergement de son personnel.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’opposition :

En application de l’article 1416 du code de procédure civile l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, la société [V] a formé opposition le 21 septembre 2023 à l’ordonnance d’injonction de payer du 11 août 2023 qui lui a été signifiée à personne le 12 septembre 2023.

L’opposition est donc recevable et l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 11 août 2023 mise à néant.

Il convient de statuer à nouveau.

Sur la demande principale :

L’article 1709 du code civil prévoit que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant au vu des pièces produites aux débats que par convention du 20 mai 2009, la société ICADE aux droits de laquelle se trouve VALOPHIS HABITAT, OPH du Val de Marne a mis à disposition de la SA [V] un bien sis [Adresse 1] à [Localité 7] pour un usage de permanence, vestiaire et réfectoire pour le personnel de l’entreprise et salle de réunion pour la tenue des réunions de chantier moyennant le versement d’une somme mensuelle de 713,55 euros.

La SA [V] invoque une exception d’inexécution. Il lui appartient donc de rapporter la preuve que VALOPHIS HABITAT n’a pas respecté ses obligations contractuelles.

Elle fait valoir qu’elle a informé le bailleur dès le mois d’août 2020 de la présence de punaises de lit dans le logement et que ce dernier n’est intervenu qu’en octobre 2020 par une campagne de désinfection. Elle soutient que la présence de ces nuisibles démontrent le caractère indécent du logement et le manquement du bailleur au respect de ses obligations.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

En outre, depuis la loi [Localité 5] n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, l’absence de nuisibles ou de parasites fait partie des critères de décence du logement, si bien que le bailleur est en principe responsable d’une telle infestation, sauf à démontrer que les punaises ont été importées par le locataire lui-même.

Au cas d’espèce, le groupe VALOPHIS HABITAT a accusé réception le 13 août 2020 d’un signalement émanant de la SA [V] concernant la présence de punaises de lit dans le bien donné à bail.

La présence de punaises de lit dans l’immeuble appartenant à la bailleresse n’est pas discutée.

Il est établi que la société HARMONIA est intervenue à la demande de VALOPHIS HABITAT à trois reprises les 3, 4 et 18 octobre 2020 pour désinsectisation du logement. Il s’est donc écoulé deux mois entre le signalement et l’intervention des techniciens.

Il est fait grief au bailleur d’avoir réagi tardivement alors que ce dernier explique que la désinsectisation n’a pu être réalisée plus tôt du fait de l’absence du locataire.

Or, la fiche d’intervention produite par le bailleur et signalant l’absence du locataire concerne un bien situé [Adresse 2] à [Localité 6] alors que le bien loué par la SA [V] se situe [Adresse 1] à [Localité 6], il ne peut donc être tenu compte de cette pièce.

Il s’en déduit que la SA [V] n’a pas été en mesure d’utiliser les lieux loués à usage de permanence, vestiaire, réfectoire ou salle de réunion du fait de l’infestation des punaises de lit tant que les premiers traitements n’ont pas été réalisés, sans qu’il ne puisse lui être reproché une faute quelconque.

VALOPHIS HABITAT n’a donc pas assuré à la SA [V] la jouissance paisible de la chose louée de sorte que cette dernière est en droit de soulever une exception d’inexécution de paiement du loyer sur la période.

VALOPHIS HABITAT sera donc débouté de sa demande en paiement.

Sur la demande reconventionnelle :

La société [V] soutient qu’elle a dû reloger ses salariés et réclame des factures d’hébergement pour la somme totale de 5 347,11 euros.

Il ne sera pas fait droit à cette demande d’indemnisation, les documents produits concernant des frais de nuitées alors que, comme il a été rappelé précédemment, le local a été mis à disposition par VALOPHIS HABITAT à la SA [V] à usage de permanence, vestiaire, réfectoire ou salle de réunion.

La SA [V] sera déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution apportée au présent litige les dépens resteront à la charge de VALOPHIS HABITAT.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

VALOPHIS HABITAT condamné aux dépens, sera condamné à payer à la SA [V] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Vu l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 11 août 2023 et signifiée le 12 septembre 2023,

Déclare recevable l’opposition formée par la SA [V] le 21 septembre 2023,

Constate la mise à néant de l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 11 août 2023 à l’encontre de la SA [V],

Statuant à nouveau,

DEBOUTE VALOPHIS HABITAT de l’intégralité de ses demandes,

DEBOUTE la SA [V] de sa demande reconventionnelle,

CONDAMNE VALOPHIS HABITAT à payer à la SA [V] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE VALOPHIS HABITAT aux entiers dépens.

Le Greffier, La Présidente,