TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Juillet 2025

GROSSE :

Le 26 septembre 2025

à M^e BENHAMOU-KOSKAS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 septembre 2025

à Mme [Z] [H]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02930 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6OF6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ALPHONSE DAUDET, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karen BENHAMOU-KOSKAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [Z] [H]

née le 14 Juillet 1976 à [Localité 5] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Madame [J] [O]

née le 13 Octobre 1958 à [Localité 6] (TUNISIE), demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 16 novembre 2016, la SCI ALPHONSE DAUDET, représentée par son mandataire, la SARL Gestion Patrimoine Immobilier, a donné à bail à MME [U] une maison de ville de type 3 à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 850 euros.

Par acte sous signature privée du 16 novembre 2016, MME [J] [O] s’est portée caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ALPHONSE DAUDET a fait signifier à MME [U] par actes de commissaire de justice en date du 4 mars 2025 un commandement de payer la somme de 1.964,49 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier de l’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025 le commandement de payer a été dénoncé à la caution, MME [J] [O].

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, la SCI ALPHONSE DAUDET a fait assigner MME [U] et MME [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement MME [U] et MME [J] [O] à lui payer la somme de 2.444,70 euros au titre de loyers et charges arrêtés au 5 mai 2025 sauf à parfaire au titre des loyers et charges à échoir jusqu’à l’ordonnance à intervenir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement MME [U] et MME [J] [O] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ALPHONSE DAUDET expose que :

— la requise n’a pas justifié d’une assurance malgré un commandement d’avoir à en justifier le 4 mars 2025 et ce pendant plus d’un mois,

— plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 4 mars 2025 et ce pendant plus de deux mois

Appelée à l’audience du 10 juillet 2025, l’affaire a été retenue.

A cette audience, la SCI ALPHONSE DAUDET, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3.704,84 euros, selon décompte en date du 2 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus.

MME [U] comparait en personne. Elle ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux. Elle expose avoir perdu son travail dans une boulangerie et s’être séparée. Elle indique percevoir un salaire compris entre 700 et 1.400 euros correspondant à son travail en EHPAD et précise que sa fille âgée de 21 ans habite avec elle et perçoit des revenus de l’ordre de 600 euros.

Bien que régulièrement assignée signification à étude, MME [J] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 9 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI ALPHONSE DAUDET justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 16 novembre 2016 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mars 2025 pour la somme en principal de 1.964,49 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 mai 2025.

MME [U] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

MME [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de MME [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 980,07 euros actuellement, et de condamner MME [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que MME [U] reste devoir la somme de 3.704,84 euros, à la date du 2 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juillet 2025 inclus.

MME [U] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

MME [U] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3.704,84 euros.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que MME [U] ne justifie pas avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience, les trois derniers versements sont ainsi intervenus le 10 avril pour une somme de 500 euros, le 30 juin pour une somme de 300 euros et le 2 juillet 2025 pour une somme de 400 euros.

Compte tenu de ces éléments, il ne peut être accordé des délais de paiement à MME [U] avec la suspension la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Toutefois, en application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, MME [U] expose une situation financière et personnelle délicate ainsi que de sa bonne foi au regard de l’ancienneté du bail de sorte qu’il sera accordé des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L’article L. 412-4 du code civil des procédures d’exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 précise que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, la situation de MME [U] telle qu’exposée ci-dessus justifie de lui octroyer un délai supplémentaire de 10 mois pour quitter les lieux, délai qui apparaît nécessaire dans l’attente de l’obtention d’un logement.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, l’engagement de caution signé par MME [J] [O] porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de 3 ans de loyers charges comprises.

Le commandement de payer délivré au locataire le 4 mars 2025 lui a été signifié le 11 mars 2025.

En conséquence, MME [J] [O] sera condamnée solidairement avec MME [U] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

MME [U] et MME [J] [O], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ALPHONSE DAUDET les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défenderesses seront solidairement condamnées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 novembre 2016 entre la SCI ALPHONSE DAUDET et MME [U] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 4 mai 2025 ;

ACCORDE à MME [U] un délai supplémentaire de 10 mois pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à MME [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 10 mois et 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour MME [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ALPHONSE DAUDET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement MME [U] et MME [J] [O] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit une somme de 980,07 euros à ce jour, à compter du 5 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement MME [U] et MME [J] [O] à verser à la SCI ALPHONSE DAUDET, à titre provisionnel, la somme de 3.704,84 euros décompte arrêté au 2 juillet 2025, incluant la mensualité de juillet 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

ACCORDE à MME [U] et MME [J] [O] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 154 euros et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE solidairement MME [U] et MME [J] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement MME [U] et MME [J] [O] à verser à la SCI ALPHONSE DAUDET une somme 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,