5AA Minute N°

N° RG 24/00438 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GNMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [F] [C]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4])

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [Y] [N], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDEUR

Monsieur [V], [D] [E]

né le 08 Janvier 1996 à [Localité 5] (COTE D’IVOIRE),

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS 07 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 octobre 2019, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], a donné à bail à [V] [E] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 279,78 euros, et 101,14 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], a fait signifier à [V] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 322,68 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 5 mars 2024 EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], a fait assigner [V] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de [V] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner [V] [E] au paiement provisionnel des sommes suivantes :

* 3 982,09 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 6] le 10 juillet 2024.

À l’audience du 11 octobre 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 453,80 euros arrêtée au 11 octobre 2024. Il indique que les derniers paiements sont intervenus au cours du mois d’avril, et n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros mensuels en sus du loyer courant.

[V] [E] ne conteste pas la réalité d’un arriéré locatif, mais soutient qu’il a procédé à un versement de 565 euros, correspondant au loyer d’octobre 2024, deux jours avant la date de l’audience, lequel n’apparaît pas sur le décompte du bailleur. Il ajoute avoir bénéficié d’un remboursement du bailleur, à hauteur de 606,79 euros, ce qui minore d’autant le montant de la dette réclamée.

Il explique que la dette est née à l’occasion de la période du Covid, au cours de laquelle il n’a perçu que la moitié de son salaire. Il ajoute que la dette a par la suite grossi en dépit de ses revenus mensuels de 1 365 euros, qu’il alloue au remboursement d’une échéance mensuelle de crédit à la consommation de 80 euros, outre 3 à 400 euros qu’il envoie à sa famille restée au pays, et ce, depuis des années. Il explique devoir faire face à un total de 1 800 euros d’amendes impayées, et offre de verser 50 euros en sus du loyer courant pour apurer l’arriéré locatif. Il souhaite se maintenir dans le logement.

Le locataire était autorisé à justifier du paiement du loyer courant, en cours de délibéré, en respectant le principe du contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 10 janvier 2025, puis au 07 février 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

Aucun élément n’est parvenu au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 octobre 2019, du commandement de payer délivré le 29 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 octobre 2024 que EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire de la somme actualisée à l’audience, et qui correspond au décompte du bailleur arrêté au 24 septembre 2024, la somme de 561,71 euros, correspondant au loyer payé le 9 octobre 2024, outre la somme de 606 euros, correspondant à une régularisation du bailleur au profit du locataire, intervenue postérieurement à la date d’arrêté du compte.

Ces éléments sont annotés de manière manuscrite par le bailleur sur le décompte, et corroborent les déclarations du locataire.

En conséquence, il convient de condamner [V] [E] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], une provision de 4 286,09 euros, au titre des sommes dues au 11 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Il résulte de ces stipulations contractuelles, outre des termes du commandement de payer, qu’un délai de deux mois a été consenti au locataire pour apurer l’arriéré locatif. Ce délai sera donc retenu.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 février 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 30 avril 2024 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 octobre 2019 à compter du 30 avril 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de [V] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [V] [E], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Il résulte des éléments fournis à l’audience, y compris le décompte qui mentionne plusieurs paiements intervenus à compter de la délivrance du commandement de payer, outre du règlement du loyer du mois d’octobre 2024 immédiatement avant l’audience, que le locataire manifeste la volonté de se conformer à ses obligations.

En outre, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à [V] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de [V] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [V] [E]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 avril 2024, [V] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner [V] [E] à son paiement provisionnel à compter de 30 avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Ces sommes seront exigées par le bailleur selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [V] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS recevable la demande de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 octobre 2019 entre EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], d’une part, et [V] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 30 avril 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNONS [V] [E] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], une provision de 4 286,09 euros, au titre des sommes dues au 11 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDONS un délai à [V] [E] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISONS [V] [E] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

— ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [V] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNONS [V] [E] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], une provision sur l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 12 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNONS [V] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 février 2024, de l’assignation, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES