Minute n°

RG N° RG 25/00060 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GUJE

Nature de l’affaire : 5AA

Société HABITAT DE LA VIENNE

C/

[R] [U]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de M. VANDROMME-DEWEINE Sébastien, Juge délégué dans les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assisté de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 11 SEPTEMBRE 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société HABITAT DE LA VIENNE,

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M. [F] [D], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDERESSE

Madame [R] [U]

née le 06 Juin 1977 à CAMEROUN,

[Adresse 1]

[Localité 4]

Comparant en personne

Assistée de Maître Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 novembre 2021 à effet au 22 novembre 2021, HABITAT DE LA VIENNE a consenti à Mme [R] [U] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2], pour initialement un loyer mensuel de 274 euros ainsi que 120,84 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, HABITAT DE LA VIENNE a fait signifier à Mme [R] [U] le 16 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 879,06 euros, et la mettant en demeure de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025 remis à étude, HABITAT DE LA VIENNE a fait assigner Mme [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Châtellerault, afin d’obtenir principalement que le bail soit résilié, que l’expulsion soit ordonnée, et que soit prononcée une condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire, appelée initialement à l’audience du 15 mai 2025, a été renvoyée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

En demande, HABITAT DE LA VIENNE, représenté par son agent muni d’un pouvoir spécial, lequel se réfère à l’audience à son acte introductif d’instance complété par ses observations orales, demande au juge des contentieux de la protection de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Rejeter la demande de délais présentée par Mme [R] [U] ;Ordonner l’expulsion de Mme [R] [U] ;Condamner Mme [R] [U] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3.492,11 euros au 08 septembre 2025, outre intérêts légaux à compter du jugement ;Condamner Mme [R] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au dernier loyer augmenté de la dernière provision mensuelle sur charges ;Condamner Mme [R] [U] aux dépens dont le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, HABITAT DE LA VIENNE précise que les APL ont été suspendues, mais que même avant suspension le loyer courant n’était pas réglé, malgré le fait que Mme [R] [U] dispose manifestement de ressources.

En défense, Mme [R] [U], présente à l’audience assistée de son conseil, admet l’existence d’une dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans le logement avec l’autorisation de régler la dette selon des délais de paiement, proposant de payer une somme mensuelle en supplément du loyer courant et de la provision mensuelle sur charges, sans toutefois faire de proposition chiffrée. Elle expose avoir dû envoyer de l’argent dans son pays natal en Afrique à la suite du décès de sa soeur. Elle indique avoir fait des chèques pour régler les loyers d’août et septembre. Elle précise qu’en cas de plan d’apurement, les APL seront rétablies ce qui contribuera à alléger la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 16 septembre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 septembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 26 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire doit être déclarée recevable.

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Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines (anciennement, deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire, il est observé que HABITAT DE LA VIENNE ne se prévaut pas du défaut de justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs au soutien de sa demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, qu’il fonde seulement sur le défaut de paiement de l’arriéré locatif.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article non numéroté dénommé « clause résolutoire ») mentionnant un délai de deux mois conformément au droit ancien en vigueur au jour de la conclusion du bail, et le commandement de payer signifié le 16 septembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 879,06 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai ouvert à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 novembre 2024 à minuit, privant Mme [R] [U] de titre sur le logement à compter du lendemain.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

HABITAT DE LA VIENNE produit aux débats un décompte aux termes duquel la dette de Mme [R] [U] s’élève à la somme de 3.492,11 euros au titre de l’arriéré locatif au 08 septembre 2025.

Il n’est produit devant le juge aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette, même d’office.

En conséquence, il sera prononcé contre Mme [R] [U] une condamnation à payer à HABITAT DE LA VIENNE la somme de 3.492,11 euros au titre de l’arriéré locatif au 08 septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur le tout à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expulsion et la demande reconventionnelle de Mme [R] [U] en délais.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion ne peut être poursuivie notamment qu’en vertu d’une décision de justice.

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Mme [R] [U] formule une demande de délais afin de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire. Il convient de relever que l’historique de compte mentionne un paiement récent de 195,25 euros par chèque le 14 août 2025, et Mme [R] [U] invoque par ailleurs à l’audience un autre paiement par chèque pour le loyer de septembre 2025. En considération du montant des APL servies avant leur suspension, il est possible de considérer que ce paiement équivaut au règlement du loyer résiduel pour le dernier mois si les APL avaient été maintenues, ce qui rend Mme [R] [U] recevable à solliciter des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur le fond, la dette est importante. Si Mme [R] [U] a pu invoquer avoir dû envoyer de l’argent dans son pays natal en raison d’un décès dans sa famille, il est primordial qu’elle comprenne que le paiement du loyer doit être sa priorité si elle entend conserver le logement.

Dans ces conditions, en considération de ses revenus tels que justifiés aux débats (pièces [U] n°1 à 3) ainsi que de la trêve hivernale, il est justifié de laisser à Mme [R] [U] une chance de mettre en place un apurement efficace de sa dette locative, dans les conditions fixées au dispositif du jugement. A défaut de paiement dans les termes fixés par le présent jugement, les effets de l’acquisition de la clause résolutoire seront automatiquement rétablis et Mme [R] [U] pourra être expulsée sans nécessité pour HABITAT DE LA VIENNE de revenir devant le juge.

Il sera ainsi décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, ainsi que la condamnation de Mme [R] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’au départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [R] [U], ayant qualité de partie perdante, à supporter la condamnation aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 16 septembre 2024, de sa dénonce à la CCAPEX du 17 septembre 2024, de l’assignation du 25 février 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 26 février 2025.

Sur l’exécution provisoire.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 16 novembre 2021 à effet au 22 novembre 2021 entre HABITAT DE LA VIENNE et Mme [R] [U] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 novembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [R] [U] à payer à HABITAT DE LA VIENNE la somme de 3.492,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 08 septembre 2025, avec intérêts à compter du présent jugement pour le tout ;

AUTORISE Mme [R] [U], devant par ailleurs payer à échéance les loyers et charges courants, à régler cette dette en un maximum de 35 mensualités de 85 euros chacune et une 36ème mensualité majorée pour solder la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

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DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Mme [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et sous réserve de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, HABITAT DE LA VIENNE pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [U] ainsi qu’à celle de tous les occupants liés, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que le présent jugement emportera condamnation de Mme [R] [U] à payer à HABITAT DE LA VIENNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, actualisés conformément au contrat, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE Mme [R] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 septembre 2024, de sa dénonce à la CCAPEX du 17 septembre 2024, de l’assignation du 25 février 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 26 février 2025 ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire ;

Le Greffier Le Juge

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