5AA Minute N°

N° RG 25/00195 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GU7R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 27 JUIN 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [N] [Z]

DEMANDEUR

HABITAT DE LA [Localité 11] – O.P.H. DE LA [Localité 11]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [P] [D], assistante contentieux, mandatée

DEFENDERESSE

Madame [G] [J]

née le 28 Juin 1998 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 MAI 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 27 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 août 2020, l’Office public de l’habitat de [Localité 7] a donné à bail à Madame [G] [J] un logement situé [Adresse 2], à [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 10] (86), moyennant un loyer mensuel de 409,42 € outre une provision mensuelle sur charges de 139,11 €.

Le 10 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire pour un montant en principal de 3578,49 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 mars 2025, l’Office public de l’habitat de la Vienne a fait assigner en référé la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner la locataire au paiement d’une provision d’un montant de 3490 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges, indexée sur la hausse des loyers HLM.

Lors de l’audience du 23 mai 2025, l’Office public de l’habitat de [Localité 7], comparant en la personne de son représentant, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 3589,56 €.

Madame [G] [J] n’a pas comparu, ayant été convoquée suivant acte signifié à l’étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

Par courrier parvenu au greffe le 27 mai 2025, Madame [G] [J] a expliqué être venue au tribunal mais avoir été prise de panique et être partie avant son passage, et a sollicité des délais de grâce en raison de ses difficultés financières et des démarches entreprises pour se reloger.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 VII précise que le juge peut, à la demande de la locataire ou du bailleur, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, dans la limite de trois années.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 10 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 11 décembre 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 3589,56 € au 21 mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2025.

En conséquence, il convient de condamner la locataire, qui ne justifie pas de versements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur, à verser à ce dernier une provision de 3589,56 €.

De plus, la demande de délais de grâce suspensifs de la clause résolutoire, qui doit être présentée à l’oral et portée à la connaissance de la partie adverse pour être recevable, n’est en tout état de cause pas fondée en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant.

L’expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner la défenderesse aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office public de l’habitat de la [Localité 11],

CONSTATONS à la date du 11 décembre 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office public de l’habitat de la [Localité 11] d’une part, bailleur, et Madame [G] [J] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 2], à [Adresse 5] (86) à [Localité 8] (86) ;

DECLARONS irrecevable la demande en délais de grâce suspensifs de la clause

résolutoire ;

CONSTATONS que depuis cette date, Madame [G] [J] est occupante sans

droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [J] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue du relogement de Madame [G] [J], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables;

CONDAMNONS Madame [G] [J] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 7] une provision de 3589,56 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 21 mai 2025, incluant l’indemnité d’avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Madame [G] [J] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 7] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (475,26€) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (239,54 €) ;

CONDAMNONS Madame [G] [J] aux dépens de l’instance, en ce notamment

compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES