MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00960 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G766

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A.S. 3F NORMANVIE VENANT AU DROIT DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE,

dont le siège social est sis 5 rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par M^e Frédéric DUFIEUX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Madame [L] [K],

demeurant 3 Rue Camille Blanc – Immeuble Champagne – Escalier B – 3ème étage – Logement 13 – 76400 FÉCAMP

comparante, non assistée

Monsieur [N] [U],

demeurant Chez Monsieur [U] [R], 3 Rue d’Alsace – Immeuble Alsace – Le Ramponneau – 76400 FÉCAMP

comparant, non assisté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2022, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE aux droits de laquelle vient la SAS 3F NORMANVIE, a consenti un bail d’habitation à Madame [L] [K] et Monsieur [N] [U] portant sur un appartement n° 13, escalier B, 3ème étage de l’immeuble Champagne situé 3 rue Camille Blanc à FECAMP (76400), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 326,37 euros, outre une provision sur charges.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation d’impayés des locataires le 25 juillet 2024.

Monsieur [N] [U] a donné congé avec un préavis de trois mois par lettre reçue par la bailleresse le 14 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 124,07 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 19 juin 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, la SAS 3F NORMANVIE a fait assigner Madame [K] et Monsieur [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à leur expulsion et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

− 2 102,16 euros au titre de l’arriéré arrêté au 16 septembre 2025 ;

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

− 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 décembre 2025, la SAS 3F NORMANVIE, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation. Elle confirme que Monsieur [U] a quitté les lieux le 14 juillet 2025. Elle indique que le montant mensuel du loyer hors charges s’élève à la somme de 362,52 euros, que le dernier règlement effecuté le 4 novembre 2025 à hauteur de 100 euros n’a pas couvert l’intégralité du terme d’octobre 2025 et que le terme de novembre 2025, exigible au jour de l’audience, demeure intégralement impayé. Elle soutient que la dette, actualisée au 5 décembre 2025, s’élève désormais à 2 968,03 euros dont elle demande le paiement par les deux défendeurs en raison de leur solidarité. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [K] a comparu en personne. Elle expose ne pas avoir pu payer les loyers en raison d’un arrêt maladie durant lequel elle n’a perçu aucun revenu, avoir été depuis licenciée et disposer actuellement de ressources mensuelles de l’ordre de 200 euros. Elle envisage de déposer un dossier de traitement de sa situation de surendettement.

Monsieur [U] a comparu en personne. Il expose avoir perdu son emploi qui lui procurait un revenu mensuel de 819 euros. Il indique vivre actuellement chez son père et ne pas avoir déposé un dossier de surendettement. Il propose de pouvoir apurer sa dette arrêtée au 14 juillet 2025, date à laquelle il a quitté les lieux, par mensualités de 200 euros.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales pour les deux titulaires du bail deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, une pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Selon les dispositions de l’article R 442-13 du même code, pour réaliser l’enquête prévue à l’article L. 442-5, l’organisme bailleur demande à chacun de ses locataires communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements ci-après concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer :

— nom, prénom, âge et lien de parenté ;

— numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur ;

— renseignements permettant de calculer le plafond de ressources applicable ;

— renseignements relatifs à la perception, directement ou en tiers payant, de l’une des aides personnelles au logement prévues par l’article L. 821-1, ainsi que de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ;

— nature de l’activité professionnelle ou situation de demandeur d’emploi inscrit auprès de l’opérateur France Travail.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, la baillerresse a fait délivrer aux défendeurs un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 124,07 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 19 juin 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Tel qu’il résulte du décompte produit, cet arriéré comprend une somme totale de 38,10 euros (7,62 x 5) à titre de pénalités d’enquête sociale.

Or, le bailleur ne justifie pas qu’une demande d’enquête sociale ait été notifiée aux défendeurs. Il ne peut donc pas être retenu que ces derniers n’y auraient pas répondu dans le délai d’un mois. Il n’est dès lors pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues.

Il convient donc de déduire des causes du commandement du 27 juin 2025 une somme totale de 38,10 euros, la somme due s’établissant ainsi à 2 085,97 euros.

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, les défendeurs disposaient d’un délai de deux mois expirant le 27 août 2025 à 23 h 59 pour régler la somme de 2 085,97 euros.

Tel qu’il résulte du décompte produit, cette somme n’a pas été réglée par les défendeurs dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 août 2025.

Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du loca-taire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier im-payé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le juge n’a été saisi d’aucune demande de paiement sur le fondement de l’article 24 précité par Madame [K] qui reste seule dans les lieux ou par la bailleresse qui au au contraire s’y oppose.

Il n’est donc pas possible d’accorder ces délais à Madame [K].

Sur la demande d’expulsion

Il est constant que Monsieur [U] a quitté les lieux le 14 juillet 2025, de sorte que la demande d’expulsion dirigée à son égard sera déclarée sans objet.

Seule Madame [K] demeure dans les lieux. Or, elle n’a plus aucun droit ni titre pour les occuper. Il convient donc de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux titulaires du bail d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

Selon le VI de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la colocation : la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Ces dispositions sont d’ordre public en vertu de l’article 2 de cette même loi.

Toutefois, selon les dispositions de l’article 40 I et III de cette même loi, les dispositions de l’article 8-1 ne sont pas applicables :

— aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L 831-1 du code de la construction et de l’habitation ;

— aux logements régis par une telle convention.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS 3 F NORMANVIE est un organisme d’HLM. Le bail indique par ailleurs expressément qu’il porte sur un logement conventionné et qu’il est soumis à la législation HLM.

Les stipulations contractuelles relatives à la durée de la solidarité entre les copreneurs doivent donc s’appliquer.

En l’espèce, le bail comporte un article 13 stipulant que : "la présente location intègre une clause de solidarité entre les locataires conformément à l’article 1310 du code civil. En cas de dualité ou de pluralité de locataires, ceux-ci seront tenus indivisiblement et solidairement entre eux au paiement de loyers et accessoires, des frais de procédure judiciaire et des réparations locatives, des indemnités d’occupation et plus généralement à toutes les obligations résultant du présent bail, jusqu’au départ du dernier occupant. Cette solidarité s’applique pendant le cours du bail et continuera à s’appliquer pendant trois (3) ans après la date de prise d’effet du congé donné par l’un des locataires et accepté par le bailleur. Le locataire parti restera donc solidairement responsable des dettes nées durant cette période (…)".

A cet égard, Monsieur [N] [U] a donné congé par lettre reçue par la bailleresse le 14 avril 2025, avec effet au 14 juillet 2025.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et de condamner solidairement Madame [K] et Monsieur [U] à son paiement à compter du 28 août 2025, date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et au plus tard jusqu’au 14 juillet 2028 pour Monsieur [U].

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS 3F NORMANVIE verse aux débats un décompte sur la base duquel elle revendique une somme de 2 968,03 euros au titre de l’arriéré dû au 5 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Or, il résulte du décompte et des avis d’échéance produits que cette somme comprend:

— les frais d’enquête sociale susvisés pour un montant de 38,10 euros non justifiés;

— des frais de procédure pour un montant total de 293,92 euros qui relèvent des dépens et qui doivent donc être également déduits de l’arriéré réclamé.

Madame [K] et Monsieur [U] seront donc condamnés solidairement à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 2 636,01 euros au titre de l’arriéré dû au 5 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Sur les délais de paiement de droit commun

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porte-ront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majora-tions d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, Monsieur [U] propose d’apurer sa dette arrêtée au 14 juillet 2025 par mensualités de 200 euros.

Or, sa période de solidarité court jusqu’au plus tard le 14 juillet 2028 et l’arriéré auquel il est tenu s’élève déjà à 2 636,01 euros au 5 décembre 2025.

Par ailleurs, il ne justifie d’aucun revenu. Il ne démontre donc pas pouvoir, dans le délai maximal de 24 mois, apurer sa dette actuelle en plus du paiement des indemnités d’occupation cou-rantes dont il est redevable.

Dès lors, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] et Monsieur [U], qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SAS 3F NORMANVIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative due au titre du commandement de payer du 27 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 2022 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE BASSE SEINE, aux droits de laquelle vient la SAS 3F NORMANVIE d’une part et Madame [L] [K] et Monsieur [N] [U] d’autre part, portant sur un appartement n° 13, escalier B, 3ème étage de l’immeuble Champagne situé 3 rue Camille Blanc à FECAMP (76400) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 28 août 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement ;

DIT que la demande d’expulsion de Monsieur [N] [U] est sans objet ;

ORDONNE à Madame [L] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement n° 13, escalier B, 3ème étage de l’immeuble Champagne situé 3 rue Camille Blanc à FECAMP (76400) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [K] et Monsieur [N] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés et au plus tard jusqu’au 14 juillet 2028 pour Monsieur [N] [U] ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 août 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [K] et Monsieur [N] [U]à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 2 636,01 euros au titre de l’arriéré dû au 5 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [K] et Monsieur [N] [U] aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [K] et Monsieur [N] [U] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO