5AA Minute N°

N° RG 24/00483 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GN4T

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 22 MAI 2026

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE [E]

DEMANDEURS

Monsieur [N] [A]

né le 11 Septembre 1949 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [H] [A]

né le 02 Septembre 1950 à [Localité 2] 86,

demeurant [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]

Représentés par Maître Caroline MAISSIN, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Paul BARROUX, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [F] [Q]

né le 05 Mai 1955 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5]

Madame [G], [Y], [I] [Q]

demeurant [Adresse 6] [Adresse 7]

Représentés par Maître Anne-charlotte IFFENECKER, avocat au barreau de POITIERS, susbtituée par Maître Gabriel WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 OCTOBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 12 DECEMBRE 2025, DATE PROROGEE AU 31 DECEMBRE 2025, PUIS 23 JANVIER 2026, 27 MARS [Immatriculation 1] MAI 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE, DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé, à effet du 1er avril 2018, [H] [A] et [N] [A] ont donné à bail à [F] [Q] un logement situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 420 euros, outre une provision sur charges de 25 euros.

Par acte de cautionnement solidaire du 31 mars 2018, [G] [Q] s’est portée caution des engagements de [F] [Q], à hauteur de 17 520 euros.

Par actes des 5 et 9 juillet 2024, [N] [A] et [H] [A] ont assigné [F] [Q] et [G] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS.

Ils demandent de :

Les condamner solidairement à leur payer la somme de 1 551 euros au titre des loyers impayés ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; Les condamner solidairement à leur payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. A l’audience du 18 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties, représentées.

A l’audience de renvoi du 28 mars 2025, l’affaire a de nouveau été renvoyée dans les mêmes conditions.

A l’audience du 10 octobre 2025, [N] et [H] [A], par la voix de leur Conseil, déposent leur dossier dont conclusions n°2 devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS, aux termes desquelles ils demandent de :

Déclarer irrecevable car prescrite la demande de [F] [Q] au titre des charges récupérables pour la période d’avril 2018 à mars 2022 inclus ; Débouter [F] [Q] de l’ensemble de ses demandes ; Condamner solidairement [F] [Q] et [G] [Q] à leur payer la somme de 1 551 euros au titre des loyers impayés ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision ; Condamner solidairement [F] [Q] et [G] [Q] à leur payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. [F] [Q] et [G] [Q], par la voix de leur Conseil, déposent leur dossier, dont conclusions aux termes desquelles ils demandent de :

Etre jugés recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ; En conséquence,

Débouter [H] et [N] [A] de l’ensemble de leurs prétentions ; Reconventionnellement,

Condamner [H] [A] et [N] [A] à leur verser la somme de 253 euros au titre du solde locatif ; Assortir la décision des intérêts au taux légal ; Condamner [H] [A] et [N] [A] à leur verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Il sera renvoyé aux conclusions écrites des parties pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 12 décembre 2025, délai qui a été prorogé au 31 décembre, puis au 23 janvier et au 27 mars 2026 en raison d’une surcharge de travail du magistrat, et enfin au 22 mai 2026 en raison de son placement en arrêt maladie.

SUR QUOI,

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, [N] [A] et [H] [A] versent aux débats :

Un bail à effet du 31 mars 2018 conclu entre [H] [A] et [N] [A], d’une part, et [F] [Q], d’autre part ; Un acte de cautionnement solidaire du 31 mars 2018, conclu entre [G] [Q], d’une part, et le bailleur, d’autre part ; Un avis manuscrit de revalorisation du loyer avec calcul selon le nouvel indice ; Un préavis de départ daté du 28 juin 2022, à effet de 3 mois à compter de la date de réception du courrier ; Divers documents se rapportant à l’entretien à la charge du locataire ; aux charges afférentes au logement ; aux comptes à faire, y compris à l’issue de l’état des lieux de sortie. [N] [A] et [H] [A] prétendent au paiement d’un arriéré locatif qu’ils fixent à 1 551 euros, correspondant aux loyers de juillet, août et septembre 2022, outre au pro rata de loyer du 1er au 13 octobre 2022.

[G] [Q] et [F] [Q] contestent cette obligation, et excipent des dispositions des articles 17-1 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, pour soutenir qu’il ne peut être prétendu à l’indexation du loyer, faute d’en avoir informé le locataire au cours de l’année considérée.

Ils soutiennent qu’à défaut, le bailleur est réputé y avoir renoncé, et qu’il ne peut agir rétroactivement.

Pour autant, s’agissant des loyers, il apparaît que les consorts [Q], s’ils déplorent dans leurs pièces avoir sollicité en vain des quittances de loyer, ne rapportent pas la preuve de l’acquittement des loyers des mois de juillet 2022 au 13 octobre 2022, de sorte que [N] [A] et [H] [A] font la démonstration de leur créance.

S’agissant de l’indexation du loyer, les consorts [Q] soutiennent avoir été tenus dans l’ignorance de celle-ci ; ils indiquent que les écrits afférents à l’indexation du loyer ont été établis pour les besoins de la cause, en cours d’instance.

Sur ce point, le juge des contentieux de la protection observe que le bail prévoit non seulement la révision du loyer, mais que la valeur de l’indice de référence ; sa date de publication ; le trimestre concerné ; le mois de la révision annuelle sont précisés de manière manuscrite.

Le chapitre VI des conditions générales, auquel il est renvoyé, précise l’automaticité de la révision annuelle du loyer, par l’application de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers, confirmé par l’envoi d’une lettre RAR du bailleur. Il est ajouté qu’à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Les consorts [Q] critiquent la demande d’indexation formée selon eux en opportunité à l’occasion de l’instance, sur la foi d’écrits établis pour les besoins de la cause, ce dont il s’évince qu’ils lui reprochent de ne pas avoir manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux clauses du bail.

Or, motifs pris de ce qui précède, s’agissant de la précision de la clause du contrat de bail, qui manifeste au contraire une volonté explicite de se prévaloir de l’indexation, selon des modalités contractuellement fixées, il s’ensuit qu’ayant accepté de régler les loyers indexés, aux dates anniversaires successives du contrat, à la demande des bailleurs, [F] [Q] n’est plus fondé à leur opposer l’irrégularité formelle de leur demande qui n’a pas été faite par lettre recommandée avec accusé de réception pour obtenir la restitution de l’indexation.

Dès lors que le principe de la révision annuelle du loyer était convenu dans les conditions générales, il se déduit de l’exécution volontaire de l’indexation sollicitée par les bailleurs, conformes à la pratique en la matière, l’existence d’un accord sur les modalités de cette indexation, tenant lieu de loi aux parties.

Par conséquent, l’indexation des loyers sera retenue, et [F] [Q] sera condamné à payer à [N] et [H] [A] la somme de 1 551 euros, correspondant à l’arriéré de loyer indexé pour la période du mois de juillet au 13 octobre 2022.

Cette condamnation sera étendue solidairement à [G] [Q], qui ne discute pas sa qualité de caution.

Sur la demande reconventionnelle :

Les consorts [Q] prétendent à la condamnation des consorts [A] à leur payer la somme de 253 euros, correspondant au solde en leur faveur une fois effectués les comptes entre les parties.

Sur ce point, le juge des contentieux de la protection observe que les consorts [A] limitent leurs prétentions aux loyers dus pour la période du mois de juillet au 13 octobre 2022, dont condamnation solidaire de [F] et [G] [Q] au paiement de la somme de 1 551 euros.

Ces-derniers soutiennent pour leur part que les consorts [A] leur sont redevables de la somme de 1 695 euros, correspondant à 1 275 euros de provisions sur charges indument versées puisqu’injustifiées, d’une part, et au montant du dépôt de garantie de 420 euros indument retenu par les bailleurs, qui restent taisants sur ce point, d’autre part.

S’agissant des provisions sur charges, [N] et [H] [A] excipent des dispositions des articles 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble celles de l’article 2238 du Code civil, pour soutenir que la demande de restitution, à la supposer fondée, est prescrite.

Ces dispositions précisent que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

S’agissant de la recevabilité de la demande, la lettre du texte dispose que la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation. La prescription est également suspendue à compter de la conclusion d’une convention de procédure participative ou à compter de l’accord du débiteur constaté par l’huissier de justice pour participer à la procédure prévue à l’article L.125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle soit l’une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée. En cas de convention de procédure participative, le délai de prescription recommence à courir à compter du terme de la convention, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois. En cas d’échec de la procédure prévue au même article, le délai de prescription recommence à courir à compter de la date du refus du débiteur, constaté par l’huissier, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois.

S’agissant des charges locatives, l’article 23 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Le point de départ de la prescription en paiement ou contestation des charges locatives n’est pas celui du versement de la provision mais de la régularisation des charges qui seule permet de fixer avec certitude leur montant pour l’année écoulée.

[N] et [H] [A] produisent un courrier (leur pièce n°7), dactylographié, dépourvu de toute date, et de tout élément chiffré. Y sont apposées les mentions manuscrites relatives à la date (3 février 2022) et à la production d’une copie de la « taxe foncière ordures ménagères de 2018 à 2022 ».

Ils produisent également sous le numéro 8 une lettre manuscrite de 4 pages rédigée de manière très dense, datée du 20 octobre 2021, difficilement lisible, mentionnant :

91 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2018 ; 169 euros au titre du passage d’une débroussailleuse thermique ; 40 euros au titre de la fourniture de gravillons, pour une somme perçue de 300 euros entre avril 2018 et mars 2019 ; 93 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2019 ; 167 euros au titre du tronçonnage d’un arbre ; 40 euros au titre de la fourniture de gravillons, pour une somme perçue de 300 euros entre avril 2019 et mars 2020 ; 130 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2020 ; 40 euros pour la fourniture de gravillons : 130 euros pour la taille d’une vigne, pour une somme perçue de 300 euros entre avril 2020 et mars 2021. Ce document sera considéré comme décompte de la régularisation de charges pour la période concernée.

La demande en contestation a été formalisée par [F] [Q] et [G] [Q] le 5 juillet 2024, date de délivrance de l’assignation.

L’action relative aux charges locatives ne peut, en principe, porter que pour la période allant du 5 juillet 2021 au 5 juillet 2024.

[F] [Q] et [G] [Q] soutiennent que la prescription a été suspendue dès le 15 septembre 2021, par l’effet du recours à une conciliation judiciaire, laquelle s’est soldée par un procès-verbal de non conciliation.

[N] et [H] [A] soutiennent que cet évènement est sans effet interruptif sur la prescription, dès lors que la conciliation s’est soldée par un échec.

Sur ce point, le juge des contentieux de la protection observe que la suspension nécessite soit un accord écrit des parties, soit une réunion des parties.

[F] [Q] et [G] [Q] justifient avoir saisi le conciliateur de justice le 9 juin 2021 au sujet d’un différend relatif au paiement de loyers et de charges.

Un constat d’échec à la tentative de conciliation a été établi le 15 septembre 2021.

Il est par ailleurs justifié de la saisine du conciliateur de justice le 8 février 2023, par [H] [A], au sujet d’un différend relatif au solde de fin de bail de location immobilière.

Un constat d’échec de la tentative de conciliation a été établi le 1er mars 2023.

Or, ainsi que précédemment exposé, la prescription triennale a commencé à courir au moment du courrier de régularisation de charges du 20 octobre 2021.

La demande aux fins de tentative de conciliation du 9 juin 2021 est donc indifférente au débat.

En revanche, la prescription a été suspendue, et non interrompue, comme le suggèrent les défendeurs, le 1er mars 2023, date de la réunion de conciliation, et de son constat d’échec.

La prescription expirait donc au plus tard le 22 octobre 2024.

L’assignation a été délivrée le 12 juillet 2023, de sorte que l’action en contestation de charges n’est pas prescrite.

S’agissant des sommes retenues au titre des charges locatives, déduction faite de 586 euros correspondant à des sommes étrangères à ce poste, ou non justifiées (169 euros au titre du passage d’une débroussailleuse thermique ; 40 euros au titre de la fourniture de gravillons, 167 euros au titre du tronçonnage d’un arbre ; 40 euros au titre de la fourniture de gravillons, 40 euros pour la fourniture de gravillons : 130 euros pour la taille d’une vigne), [N] et [H] [A] justifient de la somme de 314 euros.

[F] [Q] a versé la somme totale de 1 275 euros au titre de la provision sur charges.

[N] et [H] [A] seront solidairement condamnés à verser à [F] et [G] [Q] la somme de 961 euros au titre de la restitution des provisions sur charges, outre la somme de 420 euros, correspondant au dépôt de garantie, dont la retenue n’est pas sérieusement discutée.

Sur les comptes à faire entre les parties :

[F] [Q] et [G] [Q] sont solidairement condamnés à payer à [N] [A] et à [H] [A] la somme de 1 551 euros au titre de l’arriéré locatif.

[N] [A] et [H] [A] sont solidairement condamnés à payer à [F] [Q] et à [G] [Q] la somme de 1 381 euros au titre de la restitution de l’excédent de provisions sur charges, d’une part, et du dépôt de garantie, d’autre part.

En présence de comptes à faire entre les parties, il convient de procéder à la compensation des sommes dues.

[F] [Q] et [G] [Q] sont solidairement condamnés à payer à [N] [A] et à [H] [A] la somme de 170 euros au titre du solde locatif.

Sur les demandes accessoires :

Il n’apparait pas inéquitable que chacune des parties supporte la charge des frais qu’elle a engagés, et qui ne sont pas compris dans les dépens.

[F] [Q] et [G] [Q] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement [F] [Q] et [G] [Q] à verser à [N] [A] et à [H] [A] la somme totale de 170 euros, correspondant au solde locatif ;

CONDAMNE chaque partie à supporter la charge des frais qu’elle a engagés, et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

En tant que de besoin, DEBOUTE les parties des demandes formées au visa des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [F] [Q] et [G] [Q] aux dépens de l’instance;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE