5AE Minute N°

N° RG 25/00383 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GXVN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 AVRIL 2026

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [Y] [C]

DEMANDEUR

HABITAT DE LA [Localité 1] – O.P.H. DE LA [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Corinne BAYLAC, avocat au barreau de TOURS, substituée par Maître Pascale DEBERNARD, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [M] [E]

demeurant Chez M. [H] [J] – [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 06 FEVRIER 2026, DATE PROROGEE AU 24 AVRIL 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE, DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Selon acte sous seing privé en date du 26 février 2020, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA [Localité 1], dénommé HABITAT DE LA [Localité 1], a notamment donné à bail à [M] [E] un logement situé [Localité 2] ; [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 397,83 euros, incluant 149,39 euros de provisions sur charges.

Par acte du 13 novembre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VIENNE, dénommé « HABITAT DE LA VIENNE » a assigné [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS.

Il demande de condamner [M] [E] à lui verser la somme de 7 369,98 euros avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2024 ; outre au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

A l’audience du 11 avril 2025, aucune des parties n’a comparu, ce qui a justifié le prononcé d’une décision de caducité, laquelle a été relevée par ordonnance du 5 juin 2025, emportant renvoi de l’affaire à l’audience du 12 décembre 2025.

Parallèlement, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA [Localité 1], dénommé « HABITAT DE LA [Localité 1] » a de nouveau assigné Monsieur [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection par acte délivré le 30 juin 2025 en vue d’une audience fixée au 28 novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été renvoyée au 12 décembre 2025.

A cette audience, dont les parties ont été informées par le greffe, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA [Localité 1], dénommé « HABITAT DE LA [Localité 1] », représenté, dépose son dossier, dont assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

[M] [E], qui a été régulièrement assigné par acte converti en procès-verbal établi selon les modalités des dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, n’est ni présent, ni représenté.

La jonction des dossiers RG 24/00788, RG 25/00320 et RG 25/00383 sera ordonnée, sous le numéro unique RG25/00383.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 6 février 2026, délai qui a été prorogé au 24 avril 2026 en raison de la surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI,

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA [Localité 1] doit, pour obtenir le paiement des frais de réparations locatives imputables à leur ancien locataire, rapporter la preuve des dégradations dont il soutient que [M] [E] serait responsable.

A ce titre, l’article 3-2 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA [Localité 1] verse aux débats :

Le contrat de location signé le 26 février 2020, entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA [Localité 1], d’une part ; [M] [E] et [W] [J], d’autre part ;Un avenant n°1 daté du 31 août 2021, conférant l’unique titularité du bail à [M] [E] à compter du 1er septembre 2021 ; L’état des lieux d’entrée daté du 9 mars 2020, et l’état des lieux de sortie du 19 juillet 2022 ;Un décompte de réparations locatives, en date du 5 décembre 2023, dont total de 2 716,42 euros ; Un extrait de compte dont total de 7 369,98 euros, arrêté au 9 septembre 2022. Il résulte de ces éléments que le logement a été pris à bail en bon état général ; il a été restitué :

en état d’usage : pour ce qui concerne la boite aux lettres, les conteneurs, l’antenne, les gouttières et descentes d’eau (l’ensemble de ces éléments étant toutefois à usage collectif) ;

dégradé ; pour ce qui concerne les menuiseries (les barillets des portes des 2 chambres condamnées ayant été percés et devant être remplacés), le sol (la barre de seuil est décollée, et la butée de porte est manquante), le plafond de la cuisine (il est restitué sale, avec de nombreuses traces), les murs de la cuisine (très sale à droite de l’évier et sur tous les pans), l’évier, dont les bouchons sont manquants, l’électricité de la cuisine (le capot de la réglette est cassé, la réglette est en panne et à remplacer, la deuxième vitesse de la VMC est en panne), le sol de la cuisine (une lame est brûlée à gauche de l’évier), le plafond du séjour (qui est sale, avec des traces de projections), les murs du séjour (avec présence de taches et éraflures), l’électricité du séjour (une prise de courant est cassée), la peinture de la menuiserie du séjour (la porte donnant sur la cuisine est rayée, et doit être repeinte), le sol du séjour (une butée de porte est à replacer) ; le plafond de la première chambre (en raison de la présence de nombreux stickers), les murs de la chambre (en raison de plusieurs petits trous) ; les murs de la deuxième chambre (en raison d’éraflures) ; les murs de la salle de bain (qui sont sales, avec de nombreuses taches et salissures), l’électricité du débarras (en raison de l’absence du globe et de la lampe), les menuiseries du débarras (en raison de nombreux éclats) ; les menuiseries du placard (en raison d’un coup sur la porte).

Or, le juge des contentieux de la protection observe que l’état des lieux d’entrée n’a été signé que par un seul locataire, la signature « [J] » apparaissant lisiblement.

Aucun élément ne démontre donc son opposabilité à [M] [E].

Surtout, l’état des lieux de sortie est dépourvu de la signature du locataire, dont il n’est pas plus démontré qu’il y aurait été convoqué, ce qui prive cette pièce de tout caractère contradictoire.

En conséquence, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA [Localité 1] ne démontre pas le caractère contradictoire des constatations dont il se prévaut.

Au surplus, le juge des contentieux de la protection observe que l’avenant versé aux débats n’est pas signé par le locataire ; or, il porte sur la période d’occupation des lieux.

La mise en demeure de payer la somme de 7 369,98 euros, datée du 17 janvier 2024, n’a pas touché son destinataire, en ce que le pli a été retourné avec la mention « pli avisé et non réclamé », ce qui irrigue les observations qui précèdent, s’agissant du caractère contradictoire des demandes de l’ancien bailleur, fondées sur des constatations privées de tout contradictoire.

Surtout, le décompte de réparations locatives, qui fixe à 2 716,42 euros le coût du moraillon de la porte de cave (sans aucune observation à l’état des lieux), du remplacement du globe, du canon de la porte du couloir, de la création de diverses clés, du remplacement de la serrure de la boîte aux lettres, de la butée de porte et d’un prise de courant du séjour, outre du lessivage et de la reprise des murs, ainsi que du nettoyage, est établi le 5 décembre 2023, soit près d’un an et 5 mois après la fin du bail (19 juillet 2022, selon l’état des lieux de sortie).

Quoique ce montant soit repris dans le décompte arrêté au 9 septembre 2022 (qui l’impute au 6 septembre 2022), l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA [Localité 1] ne peut qu’être débouté de sa demande, dès lors qu’il ne démontre pas :

la période d’occupation des lieux par [M] [E], y compris la date à laquelle celui-ci aurait quitté les lieux ; l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire, ou, à défaut, établi par un commissaire de justice, conférant aux constatations des dégradations un caractère contradictoire au locataire ; l’évaluation du coût de réparations des dégradations locatives contemporaine à la date de restitution du logement.

S’agissant du surplus des demandes, le juge des contentieux de la protection observe néanmoins que l’extrait de compte arrêté au 9 septembre 2022 et daté du 5 décembre 2023, versé aux débats, permet d’établir que [M] [E] reste devoir un arriéré de loyers et de charges inclus dans la somme de 7 369,98 euros.

Sur ce point, le juge relève que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA [Localité 1] évoque, dans ses écritures, un arriéré de loyer et charges.

Déduction faite de la somme de 2 716,42 euros correspondant aux réparations locatives, et considération prise de ce que le bailleur a repris possession des lieux à la date de l’établissement de l’état des lieux de sortie qu’il verse aux débats, [M] [E] reste devoir la somme de 4 653,56 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges.

Il sera donc condamné à payer cette somme à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA [Localité 1], lequel sera débouté de sa demande de majoration du taux d’intérêt, qu’aucun élément ne justifie.

Il n’apparaît pas inéquitable que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA [Localité 1] supporte la charge des frais qu’il a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

[M] [E] sera condamné aux dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

ORDONNE la jonction des dossiers RG 24/00788, RG 25/00320 et RG 25/00383 sous le numéro unique RG 25/00383 ;

DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA [Localité 1], dénommé HABITAT DE LA [Localité 1], de ses demandes formées à l’encontre de [M] [E] au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE [M] [E] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA [Localité 1], dénommé « HABITAT DE LA [Localité 1] », la somme de 4 653,56 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges ;

DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA [Localité 1] dénommé « HABITAT DE LA [Localité 1] », du surplus de ses demandes, y compris celles formées au visa des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [M] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE