TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 25/04094 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NNB7

AFFAIRE :

S.D.C. LE TOUCAN 2 pris en son syndic la SARL GAMBETTA IMMOBILIER [Adresse 1]

C/

Monsieur [J] [D]

Madame [E] [C]

JUGEMENT contradictoire du 12 FEVRIER 2026

Grosse exécutoire :

M^e Régis DURAND

Copie :

Monsieur [J] [D]

Madame [E] [C]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 12 FEVRIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. LE TOUCAN 2

dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en son syndic la SARL GAMBETTA IMMOBILIER sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Régis DURAND avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [D]

né le 04 Février 1971 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [E] [C]

née le 12 Mars 1980 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Monsieur [J] [D], son époux, selon pouvoir remis à l’audience

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Laurence CANIONI

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 04 Décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 FEVRIER 2026 par Laurence CANIONI, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [D] et Madame [E] [C] liés par un pacte de solidarité sont propriétaires en indivision au sein de l’immeuble en copropriété " [Adresse 4] " sis [Adresse 5] d’un appartement cadastré lots n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Suivant exploit en date du 08 juillet 2025 auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 4]" représenté par son syndic le Cabinet GAMBETTA IMMOBILIER SARL immatriculée au RCS de Toulon sous le n° 423 277 789 dont le siège social est sis à [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités au dit siège a assigné Monsieur [J] [D] et Madame [E] [C] devant le tribunal de céans aux fins de les condamner solidairement à lui régler les sommes suivantes :

1) Madame [E] [C] la somme de 3730,44€ au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01 octobre 2023 solidairement avec Monsieur [J] [D] condamné au paiement de cette même somme suivant jugement rendu par le tribunal de céans le 12 juin 2024 ;

2) Madame [E] [C] à la somme de 72,03€ au titre des frais de recouvrement arrêtée au 01 octobre 2023 solidairement avec Monsieur [J] [D] condamné au paiement de cette même somme suivant le même jugement précité ;

3) Solidairement Monsieur [J] [D] et Madame [E] [C] à la somme de 2437,03€ au titre des charges de de copropriété impayées arrêtées au 19 février 2025 ; 2000€ de dommages et intérêts pour résistance abusive et in solidum 2000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 décembre 2025 où elle a été retenue.

A cette date le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 4] " représenté par un avocat confirme le contenu de son acte introductif d’instance y ajoutant, par conclusions récapitulatives remises à l’audience du 04 décembre 2025 et dument signifiées le 01 décembre 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, avoir procédé à l’actualisation de certaines demandes à savoir porté à 4780,49€ la somme au titre des charges copropriétés impayées arrêtées au 01 octobre 2025, et ramené à 1000€ la demande de dommages et intérêts. Il s’oppose également à la demande de délais formulée par les défendeurs vu l’ancienneté de la dette.

Cités à étude Monsieur [J] [D] est présent en personne et Madame [E] [C] est représentée par Monsieur [J] [D] dûment muni d’un pouvoir.

Monsieur [J] [D] et Madame [E] [C] ne contestent pas la dette.

Ils expliquent qu’ils ont désormais trouvé un locataire et qu’ils vont reprendre les paiements.Ils proposent le versement de la totalité du nouveau loyer à savoir la somme de 685€ par mois à compter de janvier ou février 2026. Monsieur [J] [D] déclare qu’il a versé 350€ en septembre,250€ en novembre et 200€ entre fin novembre et début décembre 2025 et indique les revenus et charges du couple.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile le jugement sera rendu contradictoirement.

MOTIFS DE LA DECISION

Il importe de rappeler également qu’aux termes de l’article 12 du Code de Procédure Civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties auraient proposée. Il peut relever d’office les moyens de pur droit quelque soient les fondements juridiques invoqués par les parties.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

En ce qui concerne la demande en paiement

Il résulte de l’article 9 du Code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

En l’espèce, il convient de noter que le montant des frais de recouvrement est laissé à la somme de 72,03€.

Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

b) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du Il de l’article 24 et du f de l’article 25 (…)

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par application de l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de l’obligation dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

Ainsi, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

Les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée. La demande en paiement des charges sur la base de comptes approuvés au cours d’une assemblée qui n’a pas été annulée doit être honorée.

Il n’appartient pas au juge de s’assurer que la décision de l’assemblée générale n’est plus susceptible d’aucune remise en cause en exigeant du demandeur la démonstration de ce que les délais de recours ont couru à l’égard du défendeur, voire de l’ensemble des copropriétaires et qu’aucun d’eux n’en a sollicité ni obtenu l’annulation, étant précisé que les délais de notification et de recours n’ont pas d’effet suspensif.

Il ne lui appartient pas non plus de procéder au changement des tantièmes des lots, décision qui doit être examinée par les instances compétentes.

En l’espèce, à l’examen des pièces suivantes :

— Extrait de compte arrêté au 01 octobre 2025,

— PV d’assemblée générale idoines,

— Contrat de syndic,

— Appels de fonds et états de répartition.

Les défendeurs n’ayant justifié ni du paiement des charges restant dues, ni de l’extinction de leurs obligations, seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 4780,49 € au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 01 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

S’agissant des frais de recouvrement, la demande sera retenue à hauteur des frais de recouvrement de 72,03€ tel qu’indiqué dans le jugement du 12 juin 2024 et désormais opposables à Madame [E] [C] condamnée solidairement à les payer au syndicat des copropriétaires " [Adresse 4] "

De même, il convient de rendre opposable à Madame [E] [C] la somme de 3730,44€ à laquelle elle sera condamnée solidairement pour la période visée par le jugement du 12 juin 2024.

En ce qui concerne la demande de délais

Toutefois il convient au vu des explications et de la situation financière et familiale de Monsieur [J] [D] et Madame [E] [C] de leur accorder des délais de paiement sur 6 mois ce délai étant appliqué conformément à l’article 1343-5 du code civil et de prévoir une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de ce règlement.

De ce fait, un échéancier de 685€ versés le 10 de chaque mois sur 6 mois leur sera accordé le solde étant versé le 10 du 6ème mois.

En ce qui concerne la demande au titre des dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du Code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La faute visée par ce texte implique, s’agissant de l’abus de droit, une légèreté blâmable ou une intention de nuire.

En l’espèce, le seul fait pour la partie défenderesse de n’avoir pas fait droit aux prétentions du demandeur avant qu’il ne saisisse la présente juridiction ne caractérise pas la résistance abusive.

La demande présentée à ce titre sera donc rejetée.

En ce qui concerne les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile, ensemble l’article 700 du même Code, que le juge peut condamner la partie perdante à payer les dépens de l’instance, ainsi que des frais irrépétibles à hauteur de ce que commandent l’équité et la situation économique des parties.

En l’espèce, Monsieur [J] [D] et Madame [E] [C] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

S’agissant des frais irrépétibles, l’article 700 du code de procédure civile précise : « Comme il est dit au I de l’article 75 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

Or, la condamnation prévue par l’article 700 du Code de procédure civile n’implique pas la constatation d’un recours dilatoire ou abusif, ni même d’une simple faute à la charge de la partie condamnée.

Il est constant que contrairement aux règles de la responsabilité civile qui supposent une réparation intégrale du préjudice subi par la victime, l’article 700 précité permet au juge d’octroyer une indemnité forfaitaire, laquelle n’a donc pas pour finalité de couvrir le montant total des frais irrépétibles engagés par son bénéficiaire.

En conséquence, au regard de la chronologie des faits, il apparaît que pour Monsieur [J] [D] et Madame [E] [C] l’équité commande de les condamner in solidum au paiement d’une somme de 700€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 514 applicable au 01 janvier 2020 : « Les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire statuant en sa 5ème chambre civile, par jugement rendu contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition au greffe.

RECOIT en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 4] " représenté par son syndic le Cabinet TOP GESTION ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [D] et Madame [E] [C] à payer en denier ou quittance au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 4]" représenté par son syndic le Cabinet GAMBETTA IMMOBILIER SARL immatriculée au RCS de Toulon sous le n° 423 277 789 dont le siège social est sis à [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au dit siège :

—  4780,49€ euros au titre des charges impayées arrêtées au 01 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

— aux entiers dépens et à 700€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE Monsieur [J] [D] et Madame [E] [C] à s’acquitter de la somme principale de 4780,49€ par 6 versements mensuels de 685€ le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois d’avril 2026 le solde étant réglé le 10 du 6ème mois ;

DIT que tous les paiements effectués par Monsieur [J] [D] et Madame [E] [C] pendant le cours de ce délai s’imputeront prioritairement sur le capital ;

RAPPELLE que les délais suspendent l’exécution forcée de la présente décision à l’encontre de Monsieur [J] [D] et Madame [E] [C] ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et sept jours après la réception d’une lettre de mise en demeure, la totalité des sommes restant dues deviendra exigible et que les mesures d’exécution forcées suspendues pendant ce délai pourront être reprises à l’encontre de Monsieur [J] [D] et Madame [E] [C] ;

DECLARE rendre opposable à Madame [E] [C] les sommes de 3730,44€ et 72,04€ pour lesquelles elle sera condamnée solidairement pour la période visée par le jugement du 12 juin 2024 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et ans susdits.

LE GREFFIER LE JUGE