DOSSIER N° RG 24/00093 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Y5EU

Jugement du :

30/04/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

[T] [U]

C/

[K] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Céline GARCIA

Expédition délivrée

le :

à : M^e Marcelin SOME

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi trente Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER LORS DES DEBATS : DE L’ESPINAY Noélie

GREFFIER LORS DU DELIBERE : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [U], demeurant 55 rue Aimé Pinel – 38230 PONT DE CHERUY

non comparant, représenté par M^e Céline GARCIA, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2210

Madame [S] [D] épouse [U], demeurant 55 rue Aimé Pinel – 38230 PONT DE CHERUY

non comparante, ni représentée par M^e Céline GARCIA, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2210

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [K] [E], domicilié : chez Sté AF Gestion Groupe EVOLUTION, 11 Place Bellecour – 69002 LYON

non comparant, ni représenté par M^e Marcelin SOME, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 61

Cité à par acte de commissaire de justice en date du 11 Janvier 2023.

d’autre part

Date de la première audience : 30/01/2024

Date de la mise en délibéré : 12/05/2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 août 2019 à effet au 30 août 2019, monsieur [K] [E] a donné à bail à monsieur [T] [U] et madame [S] [U] née [D] un logement de type T6 d’une surface habitable de 95 mètres carrés situé 27 rue du Roussillon à MEYZIEU (69330), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 950 euros et d’une provision mensuelle sur charges de 30 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 950 euros, pour une durée de trois ans.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 2 septembre 2019, les époux [U] ayant ensuite adressé un courriel du 10 septembre 2019 afin d’y ajouter des observations supplémentaires.

Par courriels successifs au cours des mois de septembre et octobre 2019, les locataires ont informé le bailleur de la défectuosité de deux volets électriques, de fuites affectant les sanitaires et la chaudière, ainsi que de la présence d’infiltrations d’eau affectant les murs du sous-sol, de la cuisine et de la salle de bain provoquant des moisissures, des odeurs et des traces sur les murs.

Monsieur [T] [U] a signalé à plusieurs reprises auprès du bailleur et de son mandataire de gestion la persistance des infiltrations d’eau et l’aggravation conséquente des moisissures dans le logement, la défaillance récurrente de la chaudière ainsi qu’une nouvelle panne d’un volet électrique de chambre suite à une première réparation.

Par courrier du 22 février 2023, les époux [U] ont mis en demeure monsieur [K] [E] d’effectuer les travaux nécessaires au vu de son absence de conformité aux normes de sécurité et de salubrité prévues par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Par courrier du 19 avril 2023, monsieur [T] [U] et madame [S] [U] ont donné leur dédite, arguant de l’insalubrité du logement, et ont quitté les lieux le 19 mai 2023. A cette date, un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement.

Les locataires ont également mandaté le même jour un commissaire de justice aux fins de procéder à des constats dans le logement loué, constat non contradictoire.

Par courrier du 5 mai 2023, les époux [U] ont signalé l’insalubrité du logement à la mairie de MEYZIEU ainsi qu’à l’Autorité Régionale de la Santé par courriel du 7 mai 2023.

Par courrier du 19 juillet 2023, monsieur [K] [E] a, par l’intermédiaire de son mandataire de gestion, adressé un solde de compte débiteur aux époux [U] à hauteur de 2.101,60 euros, retenant des sommes au titre de loyers et charges impayées pour les mois d’avril et mai 2023, ainsi que des réparations locatives.

Soutenant que, malgré certaines réparations auxquelles il a finalement été procédé par le bailleur, les nombreux désordres affectant le logement tout au long de leur occupation, et signalés de manière répétée au bailleur, rendaient le logement indécent, monsieur [T] [U] et madame [S] [U] ont, par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, fait assigner monsieur [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans aux fins, principalement, de voir ce dernier condamné à leur verser les sommes suivantes :

8.000 euros au titre du préjudice financier, 32.166,72 euros au titre du trouble de jouissance, 5.000 euros au titre du préjudice moral, 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance comprenant le coût des constats de commissaires de justice dressés les 23 février et 19 mai 2023 ainsi que les frais de recouvrement.

Suivants plusieurs renvois à la demande des parties afin de leur permettre d’échanger leurs arguments dans le respect du principe du contradictoire, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 mai 2025.

***

A cette audience, monsieur [T] [U] et madame [S] [U], représentés par leur conseil, ont déposé un dossier de plaidoirie auprès du greffe. Se référant à leurs écritures, ils présentent les demandes suivantes :

Condamner monsieur [K] [E] à la somme de 8.000 euros au titre du préjudice financier, Condamner le même à la somme de 32.166,72 euros au titre du préjudice de jouissance, Condamner le même à la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral,Condamner le même à la somme de 953,07 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, Ordonner la compensation des sommes qui pourraient être mises à leur charge avec les sommes dues par monsieur [E], Débouter monsieur [K] [E] de l’ensemble de ses demandes, Condamner monsieur [K] [E] à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance, comprenant les frais des procès-verbaux des 23 février et 19 mai 2023 ainsi que les frais de recouvrement.

A l’appui de leurs demandes et au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, monsieur [T] [U] et madame [S] [U] font observer que dès la prise à bail jusqu’à la libération des lieux, de nombreux désordres ont affectés le logement, à savoir une humidité importante affectant une grande partie des pièces habitables, des infiltrations d’eau récurrentes au niveau de la toiture et du sous-sol, une défaillance de la chaudière les privant de chauffage durant les quatre mois d’hiver 2022/2023, une fuite des sanitaires ainsi qu’un dysfonctionnement des volets électriques avec un blocage en position fermée durant plusieurs mois.

Au regard de ces désordres et des nombreux échanges avec leur bailleur, les époux [U] dénoncent son absence de réactivité et considèrent qu’il engage sa responsabilité contractuelle en ayant manqué à son obligation de délivrer un logement décent et salubre permettant une jouissance paisible. Ils précisent avoir pour leur part tout mis en œuvre pour que des travaux soient réalisés dans les plus brefs délais.

Ils soulignent qu’à la suite de leur signalement auprès de la mairie de MEYZIEU et de l’Autorité Régionale de la Santé, l’association Action pour l’insertion par le logement (ci-après « ALPIL ») a dressé un compte-rendu à la suite de sa visite du logement le 17 mai 2023, aux termes duquel elle relève des « non-conformités au décret décence » ainsi que des « infractions au règlement sanitaire départemental et au code de la santé publique ».

Ils ajoutent que l’état d’humidité important du logement a provoqué des problèmes respiratoires chez l’ensemble des membres du foyer, contraignant notamment monsieur [U] à être hébergé ailleurs pendant plusieurs mois et, empêchant de madame [U] de recevoir son fils et son petit-fils au domicile.

En réponse aux moyens soulevés par le défendeur quant à l’installation d’une moquette en linoléum dans une chambre, ils font observer que le défendeur ne peut se prévaloir de cet élément pour justifier de la présence d’humidité dans l’ensemble du logement et, que cette moquette a été uniquement posée et non collée, de sorte qu’elle n’est pas à l’origine d’un quelconque problème de condensation.

Quant aux frais de remise en état du logement, monsieur [T] [U] et madame [S] [U] soutiennent que le défendeur se contente de produire un devis sans démontrer que des travaux ont été effectivement réalisés suite à la restitution des lieux. En particulier, ils font observer que le devis fait mention d’un changement du meuble vasque de la salle de bains, alors que ce meuble n’a en réalité pas été changé au vu des photographies adressées par les nouveaux locataires.

Monsieur [K] [E], représenté par son conseil, a déposé un dossier de plaidoirie auprès du greffe. Se référant à ses dernières écritures (« conclusions n°2 »), il présente les demandes suivantes :

Débouter monsieur [T] [U] et madame [S] [U] de l’ensemble de leurs demandes, Subsidiairement :

Prononcer le sursis à exécution provisoire de la décision en cas de condamnation à son égard, A titre reconventionnel :

Condamner monsieur [T] [U] et madame [S] [U] à la somme de 789,30 euros au titre des loyers et charges impayés, Condamner les mêmes à la somme de 1.321,20 euros au titre des frais de remise en état du logement, Condamner les mêmes solidairement à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses écritures, monsieur [K] [E] conteste toute indécence des lieux loués, soulignant que l’état des lieux d’entrée du 2 septembre 2019 informe de l’absence de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et, qu’il se trouve en bon état d’usage et de réparation, de même que l’état des lieux de sortie du 19 mai 2023 ne présente pas le logement comme insalubre.

Quant aux infiltrations d’eau par la toiture, le défendeur indique que suite à l’intervention de la société VITALE ASSISTANCE concernant la recherche de fuite (rapport du 28 novembre 2019), la société [J] [X] est intervenue pour réparer la fuite sur le toit terrasse, installer une VMC dans la chambre et installer des nouveaux sanitaires, les travaux ayant été réalisés entre le mois de janvier et février 2020. Il soutient que les délais d’exécution des travaux sont exclusivement liés à la disponibilité des professionnels, compte tenu notamment de la période de crise sanitaire à partir du mois de mars 2020, et souligne que les locataires ont confirmé la réalisation des travaux mettant fin aux fuites de la toiture par courriel du 24 mars 2020.

Il ajoute que la société NEFFETANCHEITE est également intervenue au mois de septembre 2020 pour réaliser des travaux d’étanchéité sur le toit terrasse et qu’aucun nouveau signalement de fuite ou d’humidité n’a été porté à sa connaissance entre le mois d’octobre 2020 et novembre 2022.

En outre, il fait observer que les locataires ont procédé à la pose d’une moquette en linoléum dans une chambre, contre son avis, laquelle est à l’origine du problème d’humidité signalé par les locataires du fait de la condensation. En ce sens, il indique que ces derniers ont retiré la moquette lors de la restitution des lieux, que le logement est redevenu sec et que les nouveaux locataires installés depuis le mois de novembre 2023 n’ont rien signalé de particulier concernant un problème d’humidité.

Quant aux infiltrations d’eaux par le sous-sol, le défendeur soutient que des travaux ont été effectués après le signalement réalisé par les locataires le 5 novembre 2021 et que durant un an aucun nouveau désordre n’a été signalé, jusqu’à ce que les époux [U] l’informent par courriel du 29 novembre 2022 de nouvelles infiltrations d’eau dans le sous-sol.

Quant aux volets électriques, monsieur [E] affirme avoir réagi rapidement après un premier dysfonctionnement signalé au mois de février 2020, de même après une nouvelle panne au mois de décembre 2022, indiquant qu’il en a été informé par l’agence immobilière le 30 janvier 2023, qu’un devis a été accepté le 22 février 2023 et que les travaux ont été réalisés le 13 mars 2023. Il ajoute que les locataires ne démontrent pas suffisamment l’existence d’un préjudice résultant du défaut d’ouverture d’un seul volet.

Quant à la chaudière, le défendeur estime avoir été diligent, rappelant qu’il a fait réaliser les réparations nécessaires au mois de novembre 2019 et, que la chaudière « était en état de fonctionnement en attendant d’être réparée des fuites » de sorte que les locataires n’ont eu aucun problème de chaudière ou de chauffage durant les hivers 2019, 2020, 2021 et 2022.

Il soutient qu’après le signalement des locataires, il a rapidement réagi en sollicitant des entreprises et en acceptant un devis le 31 janvier 2023 pour la pose d’une nouvelle chaudière le 30 mars 2023. Il rappelle que le délai pour la réalisation de ces travaux tenait à la disponibilité des professionnels et que la chaudière existante était restée fonctionnelle pendant toute la période de latence jusqu’à son remplacement.

Considérant qu’il a été parfaitement diligent et que sa responsabilité ne peut être engagée, il soutient que les demandes indemnitaires des époux [U] sont sans fondement. En particulier, il relève que ces derniers affirment de manière péremptoire que le logement est insalubre à 75%, tandis que l’Agence Régionale de la Santé a seulement relevé des défauts à corriger. En outre, les soulignent que les préjudices moral et financier sont dépourvus de fondement.

A titre reconventionnel, monsieur [K] [E] fait valoir que les époux [U] sont redevables de loyers et charges locatives impayés à hauteur de 1.739,30€, soit un arriéré de 789,30 euros après déduction du dépôt de garantie, ainsi que de frais de remise en état du logement tenant au remplacement du meuble vasque de salle de bain, par un meuble identique, et au frais de nettoyage.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé du litige et des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, prorogée à ce jour, les parties présentes ayant été informées de la date fixée.

MOTIFS

Sur les demandes d’indemnisation pour manquement du bailleur à ses obligations :

Aux termes de l’article 6 a), b) et c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, de lui assurer la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défaut de nature à y faire obstacle et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est constant que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation de résultat ne cessant qu’en cas de force majeure, obligation qui a caractère d’ordre public.

Il importe peu que le preneur ait eu connaissance de l’indécence du logement lors de la signature du bail puisqu’il appartient au bailleur de faire en sorte de respecter son obligation, et ainsi de ne pas mettre à disposition de son cocontractant un logement qui ne répondrait pas aux critères de la décence.

Par application de l’article 7 de la même loi, le premier devoir du locataire est de payer le loyer contractuellement arrêté au montant et au terme convenus.

Nul ne peut déroger à cette obligation légale et contractuelle sauf à démontrer l’existence d’une indécence du logement loué au sens de l’article 6, telle qu’elle rend le logement inhabitable.

Dans le cas d’une indécence partielle permettant de vivre malgré tout dans le logement, le locataire victime n’est en droit que de saisir la justice à des fins de dommages et intérêts pour trouble de jouissance à compenser éventuellement avec le montant des loyers payés et à coupler au besoin avec des exigences de travaux à accomplir relevant de la responsabilité du bailleur. Le locataire ne peut s’arroger le droit de ne plus payer son loyer et d’accumuler sa dette.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, satisfait aux critères de la décence un logement :

Qui assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.Dont la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,Dont les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Au soutien de leurs demandes indemnitaires, monsieur [T] [U] et madame [S] [U] prétendent que monsieur [K] [E] a été défaillant dans ses obligations prévues par le texte précité en invoquant une série de désordres qu’il convient d’examiner successivement.

* Quant aux infiltrations d’eau par la toiture et dans le sous-sol, et l’humidité dans le logement

Si la lecture de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 2 septembre 2019 permet de relever simplement un état d’usage global du logement, certains éléments étant en mauvais état, avec des traces de dégâts des eaux dans un placard de la cuisine, un parquet gondolé en mauvais état dans la cage d’escalier, un sol gondolé dans la chambre 2, il ne peut se déduire de ces seules constatations un état d’indécence du logement.

En revanche, il convient de relever que les locataires ont informé dès le 10 septembre 2019 le mandataire de gestion de monsieur [E] de la présence d’un important dégât des eaux affectant les murs du sous-sol, ceux-ci étant imbibés d’eau et de moisissures, signalement réitéré par courriel du 30 septembre 2019. A cet égard, le bailleur ne justifie d’aucune démarche afin de remédier à ce désordre, affirmant péremptoirement que des travaux ont été effectués et qu’il pouvait se déduire du courriel du 5 novembre 2021 envoyé par les époux [U] que les infiltrations ayant, selon leurs termes, « repris », avaient au préalable cessé. Or, le bailleur ne saurait se prévaloir du nouveau signalement des locataires deux ans plus tard pour justifier que des démarches ont été entreprises, alors que cet élément tend au contraire à démontrer la persistance du désordre.

Ainsi, il y a lieu de relever que le bailleur ne justifie d’aucune diligence postérieurement au premier signalement en 2019 puis postérieurement aux relances des 30 septembre et 2 octobre 2019 l’informant de ce que les murs sont gorgés d’eau et de la découverte de l’origine de la fuite, puis au second en 2021, tendant à remédier aux infiltrations d’eau dans le sous-sol. Tandis que le bailleur concède lui-même avoir été une nouvelle fois informé de ce désordre le 29 novembre 2022, il ne justifie ni ne prétend avoir entrepris de quelconques démarches.

Quant à la toiture, il y a lieu de relever que les locataires ont informé le 27 octobre 2019 des traces d’infiltrations d’eau et de moisissures sur les murs précisant qu’un plombier les avait informés d’un problème lié à l’évacuation des eaux de pluie. Dans le même sens, la société VITALE ASSISTANCE, sollicitée par monsieur [U], a opéré une recherche de fuite et relever la présence d’infiltrations d’eau de pluie ainsi que sur le plafond et la cloison de la cuisine, mais également dans une chambre et le mur la montée de l’escalier aux termes de son rapport du 28 novembre 2019 versé aux débats par le défendeur.

A cet égard, monsieur [E] démontre effectivement avoir entrepris des démarches auprès de la société [J] [X] en signant un devis du 28 janvier 2020 pour des travaux en vue de la réparation de la fuite du toit terrasse. Si ce seul document ne permet pas d’attester de la réalisation effective des travaux, il y a lieu de constater que les locataires confirment par courriel du 24 mars 2020 la réparation du tuyau d’évacuation des eaux de pluie du toit et de l’étanchéité autour de celui-ci.

Néanmoins, par courriel du 3 mai 2020, les locataires informaient à nouveau de la présence d’infiltrations provenant de la toiture au plafond d’une chambre. Si monsieur [E] démontre l’intervention de la société NEFFETANCHEITE au mois de septembre 2020 pour des travaux « d’isolation complète en toiture » (facture du 16 septembre 2020), les demandeurs rapportent suffisamment la preuve de l’inertie de leur bailleur, l’intervention n’ayant eu lieu que 4 mois plus tard, de sorte que le bailleur a manqué à ses obligations. En outre, l’argument de ce dernier, tiré de la pose d’une moquette dans la chambre par les locataires, est insuffisamment probant pour justifier la persistance d’humidité dans le logement.

S’agissant de la VMC, le rapport du 28 novembre 2019 de la société VITALE ASSISTANCE concernant la recherche de fuite visé ci-dessus fait état de l’absence de VMC dans la salle de bain, et l’installation dont justifie le bailleur, datée du 28 janvier 2020, ne concerne manifestement que la ventilation des chambres.

Enfin, les demandeurs justifient de la persistance de l’humidité au sous-sol par un procès-verbal établi pas un commissaire de justice le 23 février 2023.

* Quant à la chaudière

Il résulte des échanges versés aux débats que les locataires ont informé leur bailleur dès le 16 octobre 2019 de fuites détectées suite à l’entretien de la chaudière, puis le 15 novembre 2019 de la défectuosité de cet équipement les privant de chauffage dès cette date, puis ont renouvelé leur signalement par courriels des 29 novembre et 2 décembre 2022. Ils ont par ailleurs mis en demeure le bailleur d’effectuer des travaux à ce titre le 22 février 2023. Si monsieur [E] justifie effectivement de deux devis établis par les sociétés PLOMBISSIME et PROXISERVE relatifs à la chaudière en date des 19 décembre 2022 et 30 janvier 2023, les parties s’accordent à dire que la chaudière n’a finalement été remplacée que le 30 ou 31 mars 2023, soit près de quatre mois plus tard.

En outre, tandis que les époux [U] ont fait constater le désordre par commissaire de justice (procès-verbal du 23 février 2023), monsieur [K] [E] ne justifie d’aucune réponse à la mise en demeure du 22 février 2023 aux termes de laquelle ses locataires informent de la persistance du désordre et de la nécessité d’effectuer des travaux pour rendre le logement décent, en particulier s’agissant de l’absence de chauffage. Les demandeurs justifient d’ailleurs d’un courriel du 4 janvier 2023 dans lequel le bailleur refuse tout d’abord le remplacement de l’équipement.

Ainsi, il y a lieu de tirer toute conséquence du défaut de diligences de monsieur [K] [E] du fait de son inertie suite aux diverses relances de ses locataires, pour juger que le bailleur a manqué à ses obligations, tant de procéder aux réparations nécessaires de la chaudière que de délivrer un logement décent au regard des infiltrations d’eau persistante.

***

En l’état de ces éléments, les demandeurs établissent avoir subi des désordres dans leur logement dès le début du bail et justifie de leur persistance jusqu’au mois de septembre 2020, s’agissant de la toiture, et jusqu’à l’état des lieux de sortie s’agissant du sous-sol, et des moisissures subséquentes dans l’ensemble du logement. Ils établissement la persistance de ces désordres notamment par la production d’un courrier adressé au maire le 5 mai 2023, d’un rapport suite à une visite technique de l’ALPIL du 17 mai 2023 et d’un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 19 mai 2023.

Ils ont également rapporté la preuve du dysfonctionnement du chauffage pendant une période de quatre mois durant l’hiver 2022/2023.

La mise en conformité du logement aux préconisations de l’ALPIL, dont justifie le bailleur, postérieure au départ des locataires, ne peut exonérer celui-ci de sa responsabilité.

En l’espèce, les désordres relevés n’ont pas rendu le logement complètement inhabitable. Force est de constater qu’ils ont cependant indéniablement altéré la jouissance du bien dans une forte proportion qu’il convient d’évaluer à 30% du loyer mensuel compte tenu du nombre de pièces touchées, de la nature des désordres et de leur durée.

En conséquence, le défendeur est condamné à payer à monsieur [T] [U] et madame [S] [U] la somme de 12 867 euros en réparation du préjudice de jouissance subi pendant les périodes précitées [(285/30,5) x 1377 jours].

En outre, les demandeurs justifient avoir supporté des frais de déménagement en lien direct avec l’état du logement, leur dédite mentionnant expressément une insalubrité du logement. En revanche, ils ne justifient pas des dommages matériels sur leurs biens, les simples photographies versées aux débats n’étant pas probantes, et aucune facture n’est produite quant au poêle qu’ils indiquent avoir acquis.

En conséquence, il convient de condamner le défendeur à leur payer la somme de 972 euros en réparation de leur préjudice financier.

Enfin, eu égard la présence importante de moisissures telles qu’il est possible de le constater par les photographies produites par les demandeurs, il y a lieu d’indemniser ces derniers du stress résultant nécessairement de ce désordre et des risques sanitaires subséquents. En conséquence, monsieur [K] [E] est condamné à payer la somme de 600 euros en réparation du préjudice moral souffert par les époux [U] durant leur occupation du logement, étant rappelé qu’il est expressément établi par le rapport de l’ALPIL que le logement rencontrait encore des problèmes de ventilation à la sortie des lieux.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

[…]

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

[…]

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

[…] ».

En l’espèce, les époux [U] déclarent sans être contredits par le défendeur, qu’à la suite de leur départ du logement monsieur [K] [E] s’est abstenu de leur restituer le dépôt de garantie d’un montant de 950 euros.

Pour justifier néanmoins la retenue intégrale du dépôt de garantie, le bailleur soutient que les locataires demeurent redevables de loyers et charges impayés pour les mois d’avril et mai 2023 et de réparations locatives. Estimant que les sommes dues par les locataires excédaient le montant du dépôt de garantie, monsieur [K] [E] sollicite à titre reconventionnel la condamnation de ces derniers à la somme de 789,30 euros au titre des loyers et charges impayés (déduction faite du dépôt de garantie de 950 euros) et la somme de 1.312,30 euros au titre des frais de remise en état du logement.

* Quant à la demande reconventionnelle en paiement d’un arriéré locatif

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de leurs écritures, les époux [U] ne contestent pas les impayés de loyer et charges pour le mois d’avril 2023, de même que la taxe d’ordures ménagères. Ils ne justifient pas, en application de l’article 1353 du code civil, avoir exécuté leur obligation en paiement à ce titre.

Néanmoins, s’agissant du prorata appliqué pour le mois de mai 2023, ils relèvent que le décompte dressé par monsieur [E], versé aux débats, retient une période d’occupation du 1er mai au 20 mai 2023, alors qu’ils soulignent avoir quitté le logement le 19 mai 2023 et non le 20 mai 2023.

Au regard de l’état des lieux de sortie dressé le 19 mai 2023, il est indiqué que les locataires ont restitué les clefs du logement. Etant relevé que monsieur [E] s’abstient de formuler toute observation quant à la date effective de restitution des clefs, il y a lieu de considérer qu’il s’agit bien du 19 mai 2023.

Par conséquent, conformément aux prétentions des époux [U], il sera retenu une somme restant due de 609,71 euros au titre du loyer impayé pour la période du 1er mai au 19 mai 2023, et la somme de 18,39 euros au titre des charges pour la même période, soit un total de 628,11 euros.

* Quant à la demande reconventionnelle en paiement des réparations locatives

En application de l’article 7-c) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7-d) de cette même loi prévoit que le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit de façon non exhaustive la liste des réparations à caractère locatif. Il indique dans son article 1 que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. »

En outre, l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Aussi, il résulte des textes précités que le preneur ne saurait être tenu de remplacer ou remettre à neuf ce qui, malgré l’entretien convenable, a été détérioré par le simple usage normal et légitime de la chose louée, ou la vétusté.

Il est constant qu’en application de ces textes, les éventuels manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et il incombe au bailleur de prouver l’existence des dégradations et de justifier la retenue du dépôt de garantie. En l’absence de factures de travaux de reprise, et au juge de procéder à l’évaluation des dommages prouvés.

En l’espèce, monsieur [K] [E] soutient que les retenues opérées sont justifiées par les dégradations locatives imputables aux locataires sortants, précisant que des éléments d’équipement n’avaient pas été bien nettoyés et que le meuble vasque de la salle de bain a été changé par un meuble neuf identique.

Il convient de rappeler que contrairement à ce que soutiennent les époux [U], s’il incombe au bailleur de démontrer l’imputabilité des dégradations aux locataires, il n’est néanmoins pas tenu d’effectivement réaliser les travaux de réparation, de sorte qu’un simple devis estimatif est suffisant pour chiffrer sa demande, le juge n’étant aucunement tenu par cette évaluation.

Quant au meuble vasque de la salle de bain, l’état des lieux d’entrée indique « bon état » tandis que l’état des lieux de sortie objective « état usagé » et « placards intégrés traces d’usure, placard sous évier traces d’usure, poignée usagée, un gros éclat ». Ainsi, monsieur [K] [E] rapporte suffisamment la preuve d’un défaut d’entretien concernant cet équipement. Il apparaît que le coût de cette réparation, au vu du devis produit (en date du 17 juillet 2023), apparaît excessif et sera ramené à 300 euros.

Quant au nettoyage des éléments d’équipement tels que mentionnés sur le devis produit par le bailleur (devis en date du 17 juillet 2023), il convient de relever que l’état des lieux de sortie fait effectivement mention du mauvais état de nettoyage de certains éléments d’équipement tels que le four, plusieurs étagères de la cuisine, ou encore les joints de la baignoire.

Par conséquent, il convient d’accorder une indemnité à hauteur de 200 euros pour le défaut de nettoyage par les locataires sortants.

Au final, il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu d’allouer à monsieur [K] [E] les sommes suivantes :

Loyer avril 2023 : 994,82 euros Charges avril 2023 : 30 eurosLoyer du 1er au 19 mai 2023 : 609,71 eurosCharges du 1er au 19 mai 2023 : 18,39 euros Taxe d’ordures ménagères 2023 : 53,31 euros Réparations locatives : 500 euros Soit la somme totale de 2.206,23 euros au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives imputables à monsieur [T] [U] et madame [S] [U].

* Sur le compte entre les parties

Ainsi le compte entre les parties s’établit comme suit :

Dépôt de garantie : 950 euros Remboursement déjà opéré : 0 euros Retenue au titre de l’arriéré locatif : 1.706,23 eurosRetenue pour dégradations locatives : 500 euros Soit un solde en faveur de monsieur [K] [E] d’un montant de 1.256,23 euros au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

Par conséquent, monsieur [T] [U] et madame [S] [U] seront condamnés à payer à monsieur [K] [E] la somme de 1.156,23 euros au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

Il y a lieu de prononcer la compensation entre les créances réciproques des parties, en application de l’article 1347 du code civil.

Sur les autres demandes :

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, monsieur [K] [E], partie succombante, est condamné aux dépens de l’instance auxquels il n’y a pas lieu d’inclure les frais des procès-verbaux de constat en date des 23 février et 19 mai 2023, ne s’agissant pas d’actes strictement nécessaires à la présente procédure judiciaire. Par ailleurs, il n’y a lieu non plus de statuer à ce stade de la procédure sur les frais d’exécution.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner monsieur [K] [E] à payer à monsieur [T] [U] et madame [S] [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande réciproque de monsieur [K] [E] ce titre.

* Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et, il n’y a pas lieu de prononcer le sursis à exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [K] [E] à payer à monsieur [T] [U] et madame [S] [U] née [D] la somme de 12.867 € (DOUZE-MILLE-HUIT-CENT-SOIXANTE-SEPT EUROS) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE monsieur [K] [E] à payer à monsieur [T] [U] et madame [S] [U] née [D] la somme de 972 € (NEUF-CENT-SOIXANTE-DOUZE EUROS) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,

CONDAMNE monsieur [K] [E] à payer à monsieur [T] [U] et madame [S] [U] née [D] la somme de 600€ (SIX-CENT EUROS) au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de moral,

CONDAMNE monsieur [T] [U] et madame [S] [U] née [D] à payer à monsieur [K] [E] la somme de 1.256,23€ (MILLE-DEUX-CENT-CINQUANTE-SIX EUROS ET VINGT-TROIS CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

ORDONNE la compensation entre ces créances réciproques,

CONDAMNE monsieur [K] [E] à payer à monsieur [T] [U] et madame [S] [U] née [D] la somme de 800€ (HUIT-CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE monsieur [K] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code procédure civile,

DÉBOUTE monsieur [K] [E] de sa demande de sursis à exécution provisoire,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNE monsieur [K] [E] aux dépens de l’instance.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE