DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

16 Septembre 2024

N° RG 21/04699 – N° Portalis DB3U-W-B7F-MERI

Code NAC : 50D

[C] [D]

C/

S.A. AXA FRANCE IARD

[K] [H]

[W] [O]

S.A.R.L. ACE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 16 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 Juin 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Laurence ROCOFFORT.

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Madame [C] [D], née le 28 Novembre 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle BOQUET, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Isabelle MOREAU, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [H], né le 01 Mai 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Madame [W] [O], née le 31 Décembre 1984 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Julien AUCHET, avocat au barreau du Val d’Oise

S.A.R.L. ACE, immatriculée au RCS de Compiègne sous le numéro 442 069 712 dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A. AXA FRANCE IARD immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentées par M^e Véronique FAUQUANT, avocat au barreau du Val d’Oise et assistées de M^e Florence MONTERET-AMAR, avocat plaidant au barreau de Paris

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Au terme d’une promesse synallagmatique de vente en date du 4 décembre 2020, Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O] ont vendu à Madame [C] [D] un bien immobilier, constitué d’un appartement, le lot n°8, au sein d’une copropriété sise [Adresse 1], pour un prix de 229.000 euros.

La vente a été réitérée par acte authentique en date du 12 mars 2021.

L’appartement était constitué d’un duplex avec trois pièces principales et des combles aménageables pour une surface totale de 147.76 m², tel qu’établi au terme de l’attestation réalisée le 28 octobre 2020 par la SARL ACE, et reprise sur l’acte authentique de vente.

Madame [C] [D] a fait réaliser des travaux d’emménagement, et a dénoncé que la surface de son appartement était en fait de 109.84 m², telle que mesurée par la Société A2P le 19 mars 2021.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er avril 2021, le conseil de Madame [C] [D] a mis en demeure les vendeurs de lui verser une somme de 58.761,40 euros, au titre de l’indemnisation de la perte de surface.

Sans réponse des consorts [H] et [O], c’est par acte extrajudiciaire en date du 18 août 2021 que Madame [C] [D] a fait assigner Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O] devant le Tribunal judiciaire de PONTOISE, afin de solliciter la restitution de la somme de 58.761,81 euros au titre de la réduction du prix correspondant à la différence de superficie entre celle mentionnée sur l’acte de vente et la surface Loi Carrez réelle de l’appartement.

Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O] ont fait assigner la SARL ACE et son assureur, la Compagnie AXA France IARD en garantie, par acte extrajudiciaire en date du 1er décembre 2021.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction, prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 avril 2022.

Par ordonnance en date du 29 septembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire, commettant un géomètre expert, Monsieur [V] [G].

L’expert a déposé son rapport le 1er juin 2023.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 avril 2024, Madame [C] [D] forme une action en réduction du prix, sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et sollicite du tribunal, visant en outre les article 1231-6 et 1154 du Code civil :

— La condamnation in solidum de Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O] à lui restituer la somme de 61.830 euros au titre de la réduction de prix correspondant à la différence de superficie entre celle mentionnée par l’acte de vente et la surface Carrez réelle de l’appartement mesurée par l’expert judiciaire, avec intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 1er avril 2021 et capitalisation des intérêts ;

— La condamnation in solidum de Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O] à lui verser la somme de 11.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens y inclus les frais du relevé de surface effectué le 19 mars 2021 et le coût de l’expertise judiciaire.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 octobre 2023, Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O] sollicitent du tribunal, au visa de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de voir :

— Dire et juger que la SARL ACE a commis une erreur de mesurage sur le certificat de superficie Loi Carrez,

— Dire et juger que la réduction de prix proportionnelle à la superficie mesurée à tort ne saurait excéder la somme de 15.000 euros, s’agissant d’un grenier vendu en « comble non aménagée »,

— Condamner la SARL ACE et son assureur AXA à relever et garantir indemnes Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O] de toute condamnation prononcée au titre de la réduction de prix, à tout le moins à leur verser des dommages-intérêts équivalant à la perte de chance d’avoir pu vendre l’appartement dans de bonnes conditions si le diagnostic avait été fait correctement,

— Condamner la SARL ACE et son assureur AXA à leur verser une somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, intégrant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP EVODROIT par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 mai 2024, la SARL ACE et son assureur, la SA AXA France IARD sollicitent du tribunal, de voir:

— A titre principal : débouter Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O] de leur demande de garantie ;

— A titre subsidiaire : limiter la réduction du prix de vente à la somme de 15.000 euros ;

— A titre infiniment subsidiaire : dire et juger que dans cette hypothèse, la responsabilité de la SARL ACE ne saurait excéder 5% du montant de la réduction du prix de vente soir 750 euros ;

— En tout état de cause : prendre acte de la franchise restant à la charge de la SARL ACE, correspondant à 10 % des sommes mises à sa charge avec un minimum de 450 euros et un maximum de 2.500 euros ;

— Condamner Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O] au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SA AXA France IARD, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 30 mai 2024, l’audience de plaidoiries s’est tenue le 10 juin 2024, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 16 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action en réduction du prix de vente

L’article 46 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

En l’espèce, il ressort de la procédure que :

— Madame [C] [D] a fait l’acquisition, le 12 mars 2021, d’un appartement, dont la superficie, expressément visée à l’acte de vente, était de 147.76 m²;

— Le certificat de superficie établi le 28 octobre 2020 par la SARL ACE à la demande de Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O], vendeurs, dans le cadre des diagnostics obligatoires, a fixé la surface totale du bien, en Loi Carrez, à 147.76 m² ;

— Madame [C] [D] a fait réaliser un certificat de superficie le 19 mars 2021 par la Société A2P, qui a relevé une surface, en Loi Carrez, à 109.84 m².

L’expertise judiciaire a mis en exergue le fait que :

— Les deux diagnostiqueurs ont la même analyse concernant les locaux situés au premier étage, la différence de superficie privative entre les deux, étant de 1.01 m² ; concernant les combles, l’analyse est différente et l’écart de superficie représente 38.94 m² ; cette différence tient à une différence d’interprétation concernant les parties mansardées du grenier qui n’auraient pas été déduites du certificat établi par la SARL ACE.

— La superficie privative dite « Loi Carrez » est de 107.8 m², étant précisé que les modifications dues aux travaux réalisés par l’acquéreur ne sont pas de nature à modifier substantiellement la superficie privative à déclarer au titre de la Loi Carrez ; cette surface de 107.8 m² était celle au jour de la vente, le 12 mars 2021 ; il y a donc un écart de 40 m² avec l’estimation du diagnostiqueur, la SARL ACE, imputable à l’absence de déduction des emprises des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 mètre par ledit diagnostiqueur. Cette différence représente 27 % par rapport à la surface déclarée lors de la vente du 12 mars 2021.

— Il doit en outre être souligné que le conseil de la SARL ACE a sollicité dans le cadre des opérations d’expertise des vendeurs, les consorts [H] et [O], la production du diagnostic afférent à la superficie du bien qui leur avait été fourni lors de leur propre acquisition en 2019, ce qui n’a pas été fait ; l’expert l’a également sollicité, et ce à plusieurs reprises entre janvier et mai 2023. Cet acte de vente, finalement produit après sommation de communiqué dans le cadre de la mise en état, a établi que lors de leur acquisition, en octobre 2019, Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O] avaient acquis le lot n°8, d’une surface de 76 m².

Il ressort sans conteste de la procédure que la superficie du lot acquis par Madame [C] [D], au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est de de 107.80 m², soit 40 m² de moins que celle fixée dans le cadre de la vente ; cette différence représente 27 % par rapport à la surface déclarée lors de la vente du 12 mars 2021, et suffit à fonder l’action de la demanderesse en réduction de prix.

Il a été rappelé que cette différence de prix doit supporter une diminution proportionnelle à la moindre mesure ; il a été rappelé que la différence est de 27%, et que l’appartement a été vendu moyennant le prix de 229.000 euros.

Il convient de souligner que l’action fondée sur l’article 46 de la Loi du 10 juillet 1965 met à la charge du vendeur d’avoir à supporter une diminution du prix de la vente

Le prix à restituer sera ainsi calculé : 229.000 x 27% : 61.830 euros.

En effet, il s’agit de la moindre mesure, dès lors qu’un calcul en fonction du coût au m² serait supérieur (229.000 / 147,76) x 107.8 : 61.931 euros.

De plus, même s’il s’agissait de « combles non aménagés », force est de constater que la surface avait été prise en compte dans le calcul de la superficie, et, partant, du prix.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les vendeurs seront donc condamnés in solidum à verser à Madame [C] [D] la somme de 61.830 euros.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 août 2021, date de l’assignation.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur l’appel en garantie

Sur la responsabilité de la SARL ACE

Il n’est pas contesté que la société ACE a commis une erreur de mesurage, ce que l’expertise judiciaire a permis au demeurant de confirmer, et ce, en intégrant le grenier, y compris pour les parties inférieures à 1.80 mètre de hauteur.

Il est constant que le vendeur ne peut se prévaloir, à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, que d’une perte de chance d’avoir vendu son bien au bon prix.

La garantie de la SARL ACE à l’égard de Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O] sera due.

Sur la responsabilité des vendeurs et le partage de responsabilité

En vertu de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de ses conclusions, la SARL ACE invoque la mauvaise foi de ses mandants, Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O], qui avaient pour leur part, s’agissant du même bien, acquis le lot n° 8, d’une surface de 76 m², ce qu’ils ne pouvaient ignorer.

Il est établi que dès le 4 janvier 2023, le conseil de la SARL ACE a sollicité dans le cadre des opérations d’expertise la production, par les consorts [H] et [O], du précédent métrage Loi Carrez réalisé lors de leur acquisition du bien en 2019. Cette demande a été réitérée par courriel en date du 17 janvier 2023, puis du 21 mars 2023. Le 17 mai 2023, dans le cadre d’un dire n°2, le conseil de la SARL ACE a mentionné que les consorts [H] et [O] s’étaient dispensés de communiquer l’attestation Carrez sollicitée. Enfin, une sommation de communiquer a été faite en ce sens, notifiée par la voie électronique le 5 janvier 2024, afin d’obtenir le document demandé.

Il ressort de ces éléments, que d’une part, en dépit de leur qualité de profane, les vendeurs ne pouvaient ignorer une telle différence de métrage, connaissant les conséquences de cette différence sur le prix de vente, nécessairement à leur avantage, et d’autre part, qu’au cours des opérations d’expertise, ils ont tenté de dissimuler cet élément, tant à l’expert, qu’aux parties.

Ces éléments suffisent à caractériser la mauvaise foi des vendeurs, engageant de ce fait leur responsabilité.

Dans ces conditions, il y aura lieu d’établir un partage de responsabilité entre d’une part la SARL ACE et son assureur, la Société AXA France IARD, et d’autre part, Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O], de nature à limiter leur appel en garantie.

Ce partage de responsabilité sera fixé de la manière suivante :

—  70 % pour la SARL ACE

—  30 % pour Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O].

En conséquence, l’appel en garantie formulé par Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O] ne pourra excéder 70% du montant de leur condamnation.

Sur la garantie de la SARL ACE par la Société AXA France IARD

La SA AXA France IARD, assureur de la SARL ACE, ne conteste nullement sa garantie.

Elle sera condamnée in solidum aux côtés de son assurée, dans les limites des plafonds et franchises contractuellement fixés.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [H], Madame [W] [O], la SARL ACE et son assureur la Société AXA France IARD succombent à la procédure.

Il y a lieu de les condamner in solidum aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût de l’expertise judiciaire, mais non les frais du relevé de surface effectué le 19 mars 2021 par Madame [C] [D].

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [K] [H], Madame [W] [O], la SARL ACE et son assureur la Société AXA France IARD, tenus au dépens, seront condamnés à verser à Madame [C] [D] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont exécutoires de plein droit à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter la présente disposition.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O] à verser à Madame [C] [D] la somme de 61.830 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2021,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DIT que la SARL ACE et la Société AXA France IARD devront garantir Monsieur [K] [H] et Madame [W] [O], à hauteur du partage de responsabilité fixé, soit à hauteur de 70% de la condamnation prononcée à son encontre,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [H], Madame [W] [O], la SARL ACE et la Société AXA France IARD à verser à Madame [C] [D] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [H], Madame [W] [O], la SARL ACE et la Société AXA France IARD aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Ainsi jugé le 16 septembre 2024, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY