MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00739 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G53P

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A.S. 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE, dont le siège social est sis 5 Rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [O], [Y], [H] [P]

née le 05 Août 1983 à LE HAVRE (76600), demeurant 50 allée de la Cablerie – Logt 66 – 76600 LE HAVRE

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Caroline ROSEE

DÉBATS : en audience publique le 13 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 19 octobre 2021, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE aux droits de laquelle vient la société SAS 3F NORMANVIE, a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [P] portant sur un logement n° 7114L-0066, un jardin et un parking dans un immeuble situé 50 allée de la Câblerie au HAVRE (76600), moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel de 525,33 euros pour le logement, de 64,38 euros pour le parking, de 24,30 euros pour le jardin outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 712,70 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 25 mars 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [O] [P] le 20 septembre 2023.

Par assignation du 5 août 2025, la SAS 3F NORMANVIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

− 2 824,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 juillet 2025 ;

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec revalorisation possible ;

− 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

Elle demande enfin à ce que l’exécution provisoire de la décision soit ordonnée.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 octobre 2025, la SAS 3F NORMANVIE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 6 octobre 2025, s’élève désormais à 1 946,96 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à personne, Mme [O] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur l’absence de la défenderesse

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS 3F NORMANVIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

La bailleresse a fait signifier le 27 mars 2025 à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 712,70 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 25 mars 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, une pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Selon les dispositions de l’article R 442-13 du même code, pour réaliser l’enquête prévue à l’article L. 442-5, l’organisme bailleur demande à chacun de ses locataires communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements ci-après concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer :

— nom, prénom, âge et lien de parenté ;

— numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur ;

— renseignements permettant de calculer le plafond de ressources applicable ;

— renseignements relatifs à la perception, directement ou en tiers payant, de l’une des aides personnelles au logement prévues par l’article L. 821-1, ainsi que de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ;

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort du décompte et des avis d’échéances produits que l’arriéré de 2 712,70 euros visé au commandement de payer comprend des frais de procédure pour un montant total de 204,21 euros (tenu compte d’une partie de ces frais déduits en juillet 2024). Ces frais ne constituent pas des loyers ou des charges et il y a donc lieu de les soustraire de l’arriéré locatif revendiqué au 25 mars 2025.

Par ailleurs, le décompte comprend également des pénalités pour enquête d’occupation pour un montant total de 38,10 euros. Toutefois, la bailleresse ne justifie pas avoir demandé à la locataire de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, il n’est pas établi que la locataire n’a pas répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues et il convient de déduire également la somme de 38,10 euros.

Il en résulte qu’il convient de soustraire des causes du commandement une somme totale de 242,31 euros et que l’arriéré locatif dû au 25 mars 2025 s’établit donc à 2 470,39 euros.

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, Mme [O] [P] disposait d’un délai de deux mois expirant le 27 mai 2025 à 23 h 59 pour régler la somme de 2 470,39 euros.

Tel qu’il résulte du décompte produit, l’arriéré locatif réellement dû n’a pas été apuré dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS 3F NORMANVIE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [O] [P] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 28 mai 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [O] [P] à son paiement à compter du 28 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement

La SAS 3F NORMANVIE verse aux débats un décompte mentionnant un arriéré s’élevant à la somme de 1 946,96 euros au 6 octobre 2025.

Toutefois, il a été vu qu’une somme totale de 242,31 euros doit être déduite de l’arriéré tel qu’il était déjà dû au 26 mars 2025.

Par ailleurs, il a encore été imputé, sur l’avis d’échéance d’avril 2025, des frais de procédure pour un montant de 144,95 euros, qu’il y a donc lieu de soustraire également.

En conséquence, il convient de condamner Mme [O] [P] à payer à la SAS 3F NORMANVIE une somme de 1 559,70 euros au titre de l’arriéré dû au 6 octobre 2025.

La SAS 3F NORMANVIE sera déboutée du surplus de ses demandes à ce titre.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [X] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2025, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SAS 3F NORMANVIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative réellement due au titre du commandement de payer du 27 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail à effet au 19 octobre 2021 conclu entre la société IMMOBILIERE BASSE SEINE aux droits de laquelle vient la SAS 3F NORMANVIE d’une part, et Mme [O] [P] d’autre part, portant un logement n° 7114L-0066, un jardin et un parking dans l’immeuble situé 50 allée de la Câblerie au HAVRE (76600) est résilié depuis le 28 mai 2025 ;

ORDONNE à Mme [O] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement n° 7114L-0066, le jardin et le parking dans l’immeuble situé 50 allée de la Câblerie au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [O] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 mai 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [O] [P] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 1 559,70 euros (mille cinq cent cinquante-neuf euros et soixante-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2025 ;

CONDAMNE Mme [O] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2025, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [O] [P] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS 3F NORMANVIE du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO