TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Avril 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 avril 2024

à M^e PRIEUR

à M^e CHAMBET

à M^e CORNET

N° RG 23/02597 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3IH7

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [U]

né le 18 Mai 1965 à [Localité 11] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Cyril PRIEUR, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 130550012022020143 du 29/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

DEFENDEURS

Madame [E] [W] épouse [N]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas CHAMBET, avocat au barreau D’ANNECY

Monsieur [O], [S] [N]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas CHAMBET, avocat au barreau D’ANNECY

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE LE GYPTIS 1 SIS [Adresse 10]

domiciliée : chez Cabinet R. TRAVERSO, E.U.R.L., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé le 1er octobre 2007 entre Monsieur [L], Madame [L] et Monsieur [P] [U], concernant un appartement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 320 euros outre 80 euros de provision pour charges.

Monsieur [O] [S] [N] et Madame [E] [W] sont devenus propriétaires du bien susvisé le 24 mai 2017.

L’immeuble LE GYPTIS 1 situé [Adresse 4] a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité relatif aux équipements communs en date du 22 février 2022, ordonnant l’exécution de mesures d’urgence relatives aux équipements communs dans l’immeuble.

L’immeuble LE GYPTIS 1 situé [Adresse 4] a fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité des parties communes en date du 27 juillet 2022.

L’immeuble LE GYPTIS 1 situé [Adresse 4] a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité relatif aux équipements communs en date du 29 juillet 2022, ordonnant l’exécution de travaux mettant fin durablement à tout danger dans un délai de 6 mois dans l’immeuble.

L’immeuble LE GYPTIS 1 situé [Adresse 4] a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité relatif aux équipements communs en date du 18 novembre 2022, ordonnant la réalisation de travaux d’urgence sous 21 jours dans l’immeuble.

Le 16 février 2023, un arrêté a été pris portant modification de l’arrêté de mise en sécurité relatif au fonctionnement défectueux et au défaut d’entretien des équipements.

Le 15 mars 2023, l’immeuble LE GYPTIS 1 situé [Adresse 4] a été évacué.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [P] [U] a fait assigner Monsieur [O] [S] [N], Madame [E] [W] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par la Madame [T] [R], en qualité d’administrateur provisoire, en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 13 avril 2023.

Le 7 avril 2023, Monsieur [O] [S] [N] et Madame [E] [W] ont fait signifier à Monsieur [P] [U] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 15 février 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité des demandes

Vu les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,

Vu les articles 29-3 et 29-5 de la loi du 10 juillet 1965, dont il résulte que la désignation d’un administrateur provisoire emporte suspension de l’exigibilité des créances, et interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent.

En l’espèce, les prétentions formulées aux termes de l’assignation tendent notamment à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], à réaliser divers travaux sous astreinte dans les parties communes, étant précisé que Monsieur [O] [S] [N] et Madame [E] [W] ne formulent aucune demande à ce titre : « rechercher et remédier aux fuites d’eau sur les réseaux de distribution et d’évacuation ; supprimer les installation anarchiques et piquages sauvages ; assurer la fermeture sécurisée des accès aux tableaux répartiteurs d’électricité ; remettre en état les circuits d’éclairage des circulations horizontales au 1er, 2ème et 3ème étage ainsi que dans l’escalier oui ; débarrasser l’ensemble des circulations des encombrants, notamment dans l’escalier ouest ».

Monsieur [P] [U], locataire au sein de la copropriété litigieuse, n’est pour autant pas propriétaire et ne justifie donc pas d’un intérêt à agir concernant la demande de travaux de réparation dans les parties communes.

Cette prétention à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] sera ainsi déclarée irrecevable.

Parallèlement, Monsieur [P] [U] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à réparer divers préjudices subis du fait de la situation évoquée. Monsieur [O] [S] [N] et Madame [E] [W] sollicitent quant à eux la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à les relever et garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à leur encontre à ce sujet.

Or, il est constant que Madame [T] [R] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 12] 1 situé [Adresse 4], en application d’un jugement du tribunal judiciaire de Marseille rendu le 1er mars 2023.

Le fait générateur, et plus globalement, la cause des allégations de Monsieur [P] [U] est donc antérieure à la désignation de Madame [T] [R], l’immeuble litigieux ayant fait l’objet de plusieurs arrêtés de mise en sécurité relatifs aux équipements communs et d’un arrêté d’insalubrité des parties communes courant 2022.

En conséquence, en application des dispositions susvisées, l’ensemble des demandes ayant trait à l’indemnisation de préjudices – qui relève au surplus du fond du droit eu égard à l’appréciation nécessaire – ou à la garantie d’une potentielle condamnation à ce titre, formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], seront également déclarées irrecevables.

Sur les demandes de travaux et de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [O] [S] [N] et Madame [E] [W]

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719, 1720 et 1724 du code civil,

Au cas d’espèce, les moyens et les pièces des parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé de leurs prétentions, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, il est constant que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Monsieur [O] [S] [N] et Madame [E] [W].

A ce sujet, Monsieur [P] [U] fait état de nuisances pouvant caractériser l’inexécution par Monsieur [O] [S] [N] et Madame [E] [W] de leur obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, durant toute la période de location.

Il verse notamment aux débats un rapport établi par les Compagnons Bâtisseurs, qui met en exergue l’existence de désordres affectant le logement objet du bail : « porte fenêtre qui ferme mal ; tableau électrique hors norme et non sécurisé ; traces d’infiltration au-dessus de la douche ; absence de chauffage ; absence d’amenée d’air dans la pièce principale ».

Il produit également un constat de non-décence de la CAF du 27 octobre 2022, et des courriers de mise en demeure adressés aux bailleurs par son Conseil faisant état de désagréments et de la nécessité de réaliser des travaux.

Reste que les pièces versées au dossier ne permettent pas de déterminer avec certitude la cause exacte, les responsables et les conséquences des désordres subis par Monsieur [P] [U].

En d’autres termes, il n’est pas possible en l’état de considérer que les désordres au sein du logement relèvent strictement des parties privatives, et d’écarter toute responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3].

En outre, si l’état de vétusté des parties communes de l’immeuble n’est pas contesté, Monsieur [P] [U] ne rapporte aucunement la preuve de la persistance des désordres allégués dans l’appartement (des travaux ayant été réalisés suivant plusieurs factures du 13 mai 2022 ; 25 octobre 2021 ; 3 septembre 2021). Autrement dit, l’état actuel du bien n’est pas démontré au regard des pièces transmises (absence de procès-verbal de constat ; absence d’attestation ; absence d’expertise ; photographies produites non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux avec certitude).

Dans tous les cas, il échoue à rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice subi, directement et incontestablement causé par les désordres évoqués.

Par conséquent, Monsieur [P] [U] sera débouté de ses demandes tendant à faire réaliser des travaux sous astreinte et de paiement de dommages-intérêts, pour lesquelles il sera renvoyé à mieux se pourvoir au fond.

Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de bail

Vu l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu les articles L.521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

En l’espèce, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré au locataire par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2023.

Monsieur [P] [U] justifie dans le cadre de la présente instance de la souscription à une assurance contre les risques locatifs pour les périodes courant du 4 avril 2021 au 3 avril 2022, et du 20 février 2023 au 31 décembre 2023.

En toute hypothèse, la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire postérieurement au commandement d’avoir à justifier d’une assurance ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle seront rejetées, dès lors que les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses.

En effet, l’immeuble LE GYPTIS 1 a été évacué le 15 mars 2023, dans la lignée d’un arrêté municipal de mise en sécurité relatif au fonctionnement défectueux et au défaut d’entretien des équipements. Monsieur [P] [U] est de ce fait hébergé temporairement dans un logement sous convention d’occupation temporaire par SOLIHA, ainsi que cela résulte d’un courrier de la Mairie de [Localité 13] en date du 18 octobre 2023.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [P] [U], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons Monsieur [P] [U] irrecevable en ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] ;

Déclarons Monsieur [O] [S] [N] et Madame [E] [W] irrecevables en leurs demandes d’appel en garantie formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] ;

Déboutons Monsieur [P] [U] de ses demandes en paiement de dommages et intérêts et de travaux de mise en conformité à l’encontre de Monsieur [O] [S] [N] et Madame [E] [W] ;

Déboutons Monsieur [O] [S] [N] et Madame [E] [W] de leurs demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à l’encontre de Monsieur [P] [U] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [P] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,