02 Décembre 2024

RG N° 24/03926 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N442

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [X] [H]

C/

Monsieur [N], [I], [M] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [X] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

assistée de Maître Jean-Marc ESSONO NGUEMA, avocat au barreau du Val d’Oise

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Monsieur [N], [I], [M] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame BALANCA-VIGERAL, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 07 Octobre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 02 Décembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par déclaration enregistrée au greffe le 10 juillet 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [X] [H], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 3] à CERGY LE HAUT (95800), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 12 juin 2024 à la requête de M. [N] [W].

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 octobre 2024.

Mme [X] [H], assistée de son conseil qui plaide sur ses conclusions déposées à l’audience, demande au juge de l’exécution de :

— constater que Mme [X] [H] est de bonne foi,

— lui accorder un délai de grâce de 12 mois,

— débouter M. [N] [W] de l’intégralité de ses demandes.

La partie demanderesse fait état de difficultés, notamment financières, professionnelles, de santé. Elle fait valoir qu’elle remplit les conditions légales pour obtenir un délai et soutient que son bailleur a un comportement déloyal. Elle soutient qu’elle règle l’indemnité d’occupation et que la dette avait été régularisée en janvier 2024.

M. [N] [W] s’oppose à l’octroi de délais et actualise la dette à la somme de 1.782,98 euros. Il fait valoir que les loyers ont été réglés par la mère de Mme [X] [H], en sa qualité de caution solidaire, entre 2016 et 2023, que celle-ci lui a indiqué qu’elle ne pouvait plus les régler à la place de sa fille locataire. Il ne conteste pas les paiements réalisés par la demanderesse. Il indique toutefois que les paiements sont désormais irréguliers et incomplets, que la somme versée à titre d’indemnité d’occupation correspond au montant du loyer de 2023 alors qu’une révision est intervenue le 1er janvier 2024. Il ajoute que la locataire reste redevable d’une somme de 460,97 euros au titre de la régulation des charges de l’année 2023.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 02 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il convient de rechercher si la situation de Mme [X] [H] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion qui doit être entreprise et dont le principe n’est pas contesté.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 21 mai 2024 par la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE, réputé contradictoire, qui a notamment :

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties,

— ordonné l’expulsion de Mme [X] [H], à défaut de départ volontaire et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux,

— condamné Mme [X] [H] à payer à M. [N] [W] la somme de 1.280 euros au titre des loyers et charges impayés mois d’avril 2024 inclus,

— condamné Mme [X] [H] à payer à M. [N] [W] à compter du 1er mai 2024 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— condamné Mme [X] [H] à payer à M. [N] [W] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné Mme [X] [H] aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 12 juin 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de Mme [X] [H] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

Mme [X] [H] est inscrite comme demandeur d’emploi depuis le 20 août 2024 et déclare percevoir 900 euros d’indemnité chômage, sans personne à charge. Elle justifie être en reconversion professionnelle et avoir créé une entreprise individuelle. Elle indique avoir des problèmes de santé et verse aux débats un certificat médical en date du 05 juillet 2024 indiquant qu’elle ne peut pas accomplir les actes de la vie quotidienne (personnelle et professionnelle), des notes d’honoraires pour des soins.

Elle affirme avoir apuré sa dette locative en janvier 2024 en réalisant deux virements de 1.204 euros et régler l’indemnité d’occupation courante due. Elle conteste le montant des charges locatives.

Le décompte produit par le bailleur arrêté au 2 octobre 2024 fait apparaître la dette à 1.782,98 euros, outre la somme de 400 euros due au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce décompte n’apparaît pas exact et fiable en l’état en ce que la demanderesse démontre avoir effectué un virement de 602 euros le 04 octobre 2024 au profit du bailleur qu’il convient de déduire, que le décompte intègre une augmentation des charges, sans justifier de la production à la locataire par le bailleur d’un budget prévisionnel de charges, de régularisation et décompte des charges.

Toutefois, si Mme [X] [H] a fait des efforts pour régler sa dette alors que ses revenus sont faibles par rapport au montant de l’indemnité d’occupation, il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que l’indemnité d’occupation courante n’est pas versée dans son intégralité par Mme [X] [H] dans la mesure où Mme [X] [H] ne tient pas compte de l’indexation annuelle du loyer réalisée au 1 er janvier 2024 pourtant prise en compte dans le jugement rendu le 21 mai 2024 par la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE.

S’agissant des démarches effectuées en vue de son relogement, Mme [X] [H] indique être suivie par une assistante sociale et avoir commencé des démarches. En l’absence de toute pièce justificative, elle ne justifie toutefois pas de recherche effective de logement dans le parc privé, de demande de logement social, d’un recours à la commission de médiation DALO du Val d’Oise. Elle ne démontre donc pas une réelle mobilisation, ni son impossibilité à se reloger dans des conditions normales.

Dans ces conditions, au vu de l’absence de diligences effectuées pour son relogement et de l’absence de règlement complet des indemnités d’occupation dans l’intérêt de son bailleur, il y a lieu de rejeter la demande de Mme [X] [H] tendant à obtenir des délais avant d’être expulsé.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [X] [H].

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

REJETTE la demande de délai avant d’être expulsé formée par Mme [X] [H] ;

CONDAMNE Mme [X] [H] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

RAPPELLE que les décisions du Juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 7], le 02 Décembre 2024

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,