DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

04 Novembre 2024

N° RG 22/03184 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MQ2O

Code NAC : 50D

[Y] [G]

[V] [Z]

C/

[R] [D]

S.A.S. MEILLEURS BIENS IMMOBILIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 04 novembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 09 Septembre 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Madame [Y] [G], née le 04 Juin 1981 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

Monsieur [V] [Z], né le 08 Juillet 1983 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Magali LEVY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Alexandra MANCHES, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [D], né le 06 Octobre 1964 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Angélique ALVES, avocat au barreau du Val d’Oise

S.A.S. MEILLEURS BIENS IMMOBILIERS, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 528 970 635 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Frédérique FARGUES, avocat au barreau de Versailles

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FAITS ET PROCEDURE

Le 26 avril 2021, M. [V] [Z] et Mme [Y] [G], en qualité de bénéficiaires, et M. [R] [D], en qualité de promettant, ont signé une promesse unilatérale de vente portant sur une maison rurale située [Adresse 2] à [Localité 10] et le lot deux, constitué par une chambre, une salle de bains et des combles aménagés dépendant d’un ensemble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant le prix de 299.000 € dont 4.000 € au titre du mobilier.

L’acte authentique de vente a été signé le 1er septembre 2021,

Se plaignant de ce que des désordres d’infiltrations affectaient le bien objet de cette vente, M. [V] [Z] et Mme [Y] [G] ont, par exploits du 5 mai 2022, fait assigner devant ce tribunal M. [R] [D] et la SAS Meilleurs Biens Immobiliers pour voir prononcer, à titre principal, la nullité de la vente sur le fondement du dol et à titre subsidiaire, sa résolution sur le fondement du vice caché.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 20 juin 2024, M. [V] [Z] et Mme [Y] [G] demandent au tribunal :

De déclarer irrecevable et écarter des débats la pièce adverse n° 4 produite par le vendeur en ce que l’attestation de témoignage produite émane d’un autre défendeur, l’agence immobilière mise en cause ;A titre principal,

Considérer que M. [R] [D] a fait preuve de réticence dolosive ou à tout le moins d’un défaut d’information précontractuelle à leur égard concernant les désordres liés à la présence d’humidité et d’infiltration par remontées capillaires dans les biens acquis ; En conséquence, prononcer l’annulation de la vente en date du 1er septembre 2021 ;A titre subsidiaire,

Considérer que les vices affectant les biens immobiliers acquis dans le cadre de cette vente sont des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil ;Juger que M. [R] [D] était parfaitement au courant, bien avant la vente, de l’existence de ces vices et de ses conséquences, en témoignent les travaux d’embellissement réalisés juste avant la mise en vente et après la signature de la promesse du 26 avril 2021 ;Considérer que M. [R] [D] ne peut se prévaloir de la clause limitative de garantie stipulée dans l’acte de vente du 1er septembre 2021 ;En conséquence, prononcer la résolution de la vente du 1er septembre 2021, aux torts du vendeur ;En tout état de cause,

Ordonner la publication de la nullité de la vente par la partie la plus diligente,Condamner M. [R] [D] à restituer le prix de la vente et les frais y afférents pour un montant de 337.429,31 € à parfaire et à actualiser à la date du délibéré à intervenir ;Condamner en outre, M. [R] [D] et la SAS Meilleurs Biens Immobiliers in solidum à leur verser la somme de 22.052,29 € à titre de dommages et intérêts ;Condamner. [R] [D] et la SAS Meilleurs Biens Immobiliers in solidum à leur verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V] [Z] et Mme [Y] [G] exposent que la maison que leur a vendue M. [R] [D] est affectée de désordres d’infiltrations d’eau et d’humidité sur tous les murs ; que l’expert qu’ils ont missionné, a confirmé l’existence desdits désordres (remontées capillaires non traitées, absence de ventilation suffisante, réparations réalisées par un non professionnel) et a constaté que des travaux de rénovation très récents et que la pose d’un revêtement PVC avaient permis de masquer les désordres.

Ils soutiennent qu’ils n’ont jamais informés de ces désordres avant la vente, ni par le vendeur, ni par l’agence immobilière et considèrent que la responsabilité de cette dernière qui ne les a pas informés du risque de remontées capillaires alors qu’elle était nécessairement au courant du problème d’humidité sur la commune de [Localité 10], située sur des sources d’eau, est également engagée.

Ils versent aux débats deux constats d’huissier et une expertise non judiciaire réalisée au cours du mois de septembre 2021, par un expert qu’ils ont missionné.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 17 juillet 2024, M. [R] [D] demande au tribunal de :

A titre principal,

Constater qu’il n’a fait preuve d’aucune réticence dolosive ; qu’il n’a commis aucun manquement à son obligation précontractuelle d’information ; qu’il n’a dissimulé aucun vice à ses acquéreurs ;En conséquence,

Débouter les consorts [Z]- [G] de l’ensemble de leurs demandes ;Les condamner à lui payer la somme de 7.000 € au titre des frais irrépétibles.

Il conteste les désordres tels qu’invoqués par M. [V] [Z] et Mme [Y] [G] en relevant que les problèmes d’humidité de la maison qui n’est pas dotée d’un système de ventilation et possède une pompe de relevage dans la cave – ce dont les acquéreurs ont été informés- , étaient visibles. Il soutient qu’il n’a fait que réaliser des travaux destinés à embellir le bien, avant sa mise en vente.

Il conteste également les conclusions de l’expertise privée non contradictoire versée aux débats par les demandeurs en faisant valoir son caractère non contradictoire et son rapport imprécis et partial.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 17 juillet 2024, la SAS Meilleurs Biens Immobiliers demande au tribunal de :

Ecarter des débats toutes les décisions rendues par des cours d’appel citées par les consorts [Z]- [G] car non communiquées aux débats,Débouter M. [V] [Z] et Mme [Y] [G] de leurs demandes formées à son encontre ;Condamner M. [V] [Z] et Mme [Y] [G] à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la présentation des faits par les consorts [Z]- [G] n’est pas sincère, le bien leur ayant été présenté dans son état réel ; que des traces d’humidité étaient visibles, les diagnostics techniques remis aux acquéreurs et annexés à la promesse de vente faisaient état d’une absence d’isolation des murs par l’intérieur et de l’insuffisance de la ventilation.

Elle conteste également le caractère probant de l’expertise non judiciaire et non contradictoire, versée aux débats par les consorts [Z]- [G].

Enfin, elle fait valoir que son obligation d’information ne s’applique pas aux vices cachés invoqués par les consorts [Z]- [G] dont elle n’avait pas connaissance.

Pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [V] [Z] et Mme [Y] [G] demandent, à titre principal, la nullité de la vente pour dol et défaut d’information précontractuelle ; à titre subsidiaire, sa résolution pour vice caché ;

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ; que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol ne se présume pas et doit être prouvé par celui qui l’invoque.

L’article 1112-1 du code civil met à la charge de la partie qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre de l’en informer.

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Conformément aux dispositions de l’article 1643 du même code, il est loisible aux parties de supprimer la garantie des vices cachés en prévoyant une clause d’exonération, valable à la condition que le vendeur n’ait pas eu connaissance du vice affectant la chose vendue. En présence d’un vendeur profane, il appartient à l’acquéreur qui invoque la mauvaise foi de son vendeur de la prouver.

M. [V] [Z] et Mme [Y] [G] exposent que le jour même de leur prise de possession des lieux et dans les jours qui ont suivi, lors d’épisodes de pluie, ils ont subi :

— des infiltrations d’eau avec un ruissellement d’eau sur les murs intérieurs des descentes d’escaliers puis l’apparition de traces jaunâtres sur les contremarches et marches ;

— des infiltrations d’eau dans la cave, la rendant impropre à sa fonction de stockage.

Ils soutiennent qu’ils n’ont jamais informés de ces désordres avant la vente, ni par le vendeur, ni par l’agence immobilière et caractérisent l’intention dolosive du vendeur par le silence gardé sur lesdits désordres et par la réalisation de travaux de rénovation, exécutés par le vendeur juste avant la vente et entre la signature de la promesse et celle de l’acte authentique, dans le but de masquer les désordres.

Le rapport de l’expertise non judiciaire, réalisée en septembre 2021, produit par M. [V] [Z] et Mme [Y] [G] relève, photographies à l’appui, du salpêtre dans la descente de l’escalier de la cave, une mesure d’humidité élevée au niveau de la sous-face de l’escalier de la cave, les contremarches de l’escalier menant à l’étage 1 brunies par des coulures d’eau, des traces de moisissures recouvertes de peinture dans la chambre d’enfant, des fissures et un enduit dégradé en façade Est ; des traces de moisissures dans la salle à manger du rez-de-chaussée.

Il indique que la peinture de la cuisine a été rénovée ; que des pièces à l’étage 1 et 2 (salon, salle de bains, chambres) ont été entièrement rénovées ; qu’un revêtement PVC a été posé dans la salle à manger.

Les procès-verbaux d’huissier des 21septembre 2021 et 19 octobre 2022 produits par M. [V] [Z] et Mme [Y] [G] constatent les mêmes désordres (salpêtre, marques d’humidité à l’intérieur de la maison ; microfissures, coulures d’eau brunâtres à l’extérieur).

L’expert expose que les désordres trouvent leur cause dans l’insuffisance de ventilation, le logement étant équipé d’une ventilation naturelle non mécanique ; que la présence de remontées capillaires ascensionnelles est due à l’absence ou à la défaillance d’une membrane d’étanchéité sur la base du mur. Il préconise, pour remédier à ces désordres, l’installation d’une ventilation mécanique, de grilles de sorties d’air et de bouches d’extraction, des portes dégalonnées, le traitement des remontées capillaires par injection sur tous les murs porteurs.

Il indique que la rénovation récente de l’appartement a permis de masquer ces désordres dont les sources n’ont pas été corrigées en amont.

Les défendeurs contestent la valeur probante de l’expertise tant au regard de son caractère privé et non contradictoire que de son contenu imprécis et partial.

M. [R] [D] dément l’existence de désordres de ruissellement et d’infiltrations sur les murs intérieurs de la maison. Il soutient que les acquéreurs étaient informés de la problématique d’humidité de la cave comme le montraient les traces d’humidité et la présence de plaques de propreté posées en 2017 pour atténuer les traces inesthétiques dans la cave. Il ajoute que le diagnostic technique mentionnant l’insuffisance de ventilation et le certificat de visite du délégataire du service de l’assainissement faisant état d’une pompe de relevage dans le sous-sol en raison d’eaux de source a été remis aux demandeurs.

Il soutient avoir réalisé des travaux dans le but d’embellir le bien avant sa mise en vente du bien (et aucunement après), sans volonté de dissimulation.

La SAS Meilleurs Biens Immobiliers soutient également que le bien a été présenté dans son état réel sans aucune dissimulation, des traces d’humidité étant visibles ainsi que la présence des lattes en PVC pour pallier aux remontées d’humidité ; que les diagnostics techniques remis aux consorts [Z]- [G] et annexés à la promesse de vente font non seulement état d’une absence d’isolation des murs par l’intérieur et de l’insuffisance de ventilation mais préconisent en outre les mesures pour y remédier.

Les constats d’huissier et le rapport de l’expertise non judiciaire réalisée en septembre 2021 par un expert choisi par M. [V] [Z] et Mme [Y] [G], ont été établis dans un cadre non contradictoire sans que les défendeurs en aient été informés et aient notamment pu être entendus par l’expert. Ils ne présentent pas un caractère suffisamment probant et ne permettent pas au tribunal de statuer sur l’ampleur réelle des désordres et sur les responsabilités, et ce alors qu’il importe de déterminer la nature exacte des désordres dont serait affecté le bien litigieux et le cas échéant leur gravité.

En effet, M. [V] [Z] et Mme [Y] [G] font état de ruissellements d’eau et d’inondations, désordres contestés par les défendeurs qui reconnaissent toutefois une problématique d’humidité tout en soutenant qu’elle était apparente et que les acquéreurs en étaient informés.

Au regard des pièces produites par les parties, des prétentions des demandeurs et des contestations élevées par les défendeurs, il apparaît nécessaire de désigner un expert judiciaire pour examiner les désordres invoqués, les décrire de façon précise, déterminer leur nature exacte et leur ampleur, donner son avis sur le caractère apparent desdits désordres au moment de la vente, d’en rechercher les causes, la date d’apparition, et la connaissance qu’a pu en avoir le vendeur et, le cas échéant, déterminer les préjudices subis par les demandeurs dans un cadre neutre et contradictoire.

L’expert examinera également les pièces communiquées aux acquéreurs au moment de la vente et se prononcera sur l’information donnée par ces documents par rapport aux désordres constatés.

Il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

La provision à valoir sur les honoraires de l’expert sera avancée par M. [V] [Z] et Mme [Y] [G], demandeurs à la présente instance.

L’application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Avant dire droit,

Ordonne une expertise judiciaire et désigne pour y procéder Madame [U] [N] [Adresse 5] tél : [XXXXXXXX01] avec pour mission de :

— Convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

— Se rendre sur place, visiter les lieux ;

— Examiner les désordres mentionnés par les demandeurs dans leurs conclusions, au vu des constatations sur place et des pièces produites ;

— Donner son avis sur la réalité des désordres, les décrire de façon précise, déterminer leur nature exacte et leur ampleur ;

— Se prononcer sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance ;

— Dire s’ils étaient visibles pour un acquéreur profane au moment de la vente ;

— Se prononcer sur la portée de l’information donnée aux acquéreurs par les documents remis au moment de la vente ( notamment diagnostics techniques et certificat de visite du délégataire du service de l’assainissement ) par rapport aux désordres constatés ;

— Indiquer si les désordres sont de nature à rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou à en diminuer notablement l’usage ;

— Donner son avis sur la connaissance qu’a pu en avoir le vendeur avant la vente de la maison;

— Donner à la juridiction tous les éléments techniques utiles pour apprécier les responsabilités éventuellement encourues et les préjudices subis ;

— Décrire et évaluer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ;

— Fournir toutes les indications sur la durée prévisible de ces travaux ;

— Donner son avis sur la privation ou limitation de jouissance en lien avec les désordres;

— Apporter toute précision utile au présent litige,

Dit que l’expert pourra se faire assister par tout sapiteur de son choix,

Dit que l’expert pourra autoriser la réalisation de travaux urgents de nature à éviter l’aggravation des désordres,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE, et qu’il déposera son rapport dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties), au greffe du tribunal judiciaire de PONTOISE, service du contrôle des expertises ;

Dit que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du Code de procédure civile ;

Fixe à la somme de 3 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par M. [V] [Z] et Mme [Y] [G] entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de six semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes des parties,

Renvoie la cause et les parties à l’audience du jeudi 15 janvier 2026 à 9H30 du juge de la mise en état de la 2ème Chambre civile, pour conclusions des demandeurs en ouverture de rapport,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Réserve l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et les dépens.

Ainsi jugé à Pontoise le 4 novembre 2024, et signé par le président et le greffier,

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY