29 Novembre 2024

RG N° 24/04022 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N5HW

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [R] [Z] [Y]

C/

Monsieur [X] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [R] [Z] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Monsieur [X] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 18 Octobre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 29 Novembre 2024.

La présente décision a été rédigée par [K] [S], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 22 juillet 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [R] [Z] [Y], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 4] à BEZONS (95870), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 3 juin 2024 à la requête de M. [X] [P].

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 octobre 2024.

A l’audience, M. [R] [Z] [Y] demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment financières en lien avec sa situation administrative irrégulière, ses problèmes de santé et ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Il soutient qu’il a effectué des règlements auprès du commissaire de justice et qu’il vient de signer un contrat de travail. Il fait valoir qu’il a déposé un dossier de surendettement et qu’il est suivi par un travailleur social.

Il est donné lecture d’un rapport du travailleur social en date du 14/10/2024.

M. [X] [P] s’oppose à l’octroi de délais. Il actualise la dette à la somme de 12.765 euros, reconnaît qu’il y eu des règlements en août et septembre 2024 mais aucun en octobre. Il fait valoir qu’il est dans une situation compliquée car il paie un crédit et des charges pour ce logement et que la copropriété s’est retournée contre lui suite à des dégâts occasionnés par M. [R] [Z] [Y].

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 30 avril 2024 par le tribunal de proximité de SANNOIS, contradictoire, qui a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonné à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de M. [R] [Z] [Y] et de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique,

— condamné M. [R] [Z] [Y] à payer la somme de 9.473,84 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, ainsi que 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette décision a été signifiée le 03 juin 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de M. [R] [Z] [Y] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants

M.[R] [Z] [Y] justifie avoir travaillé entre le 15 juillet 2024 et le 8 septembre 2024 au sein de l’entreprise ATALIAN PROPRETE [Localité 8] dans le cadre d’un contrat à durée déterminée et avoir perçu un salaire moyen de 1.124 euros. De plus, il bénéficie d’une allocation logement de 332 euros depuis août 2024. Il n’a aucune personne à charge. Son avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 4.668 euros. Il indique qu’il vient de signer un contrat de travail et qu’il commencerait cette nouvelle activité le 31 octobre 2024, mais il n’en justifie pas.

M.[R] [Z] [Y] est accompagné par un travailleur social depuis février 2024. Il ressort du rapport d’évaluation versé aux débats que M. [R] [Z] [Y] n’a pas pu effectuer dans les délais impartis sa demande de renouvellement de titre de séjour auprès de la Préfecture, suite à des problèmes de santé. Il s’est donc retrouvé sans ressources entre novembre 2023 et juillet 2024, et n’a pas pu régler son loyer. Il a obtenu sa nouvelle carte de séjour le 18 juin 2024, a retrouvé du travail et a pu faire valoir ses droits aux prestations sociales et au chômage. Ayant retrouvé une situation administrative et financière stable, il a pu reprendre le paiement de son loyer et de ses charges courantes. Le travailleur social indique également que M. [R] [Z] [Y] aurait contacté le bailleur afin de lui régler par virement bancaire le loyer mais que ce dernier aurait refusé et que les loyers seraient donc réglés directement auprès de l’huissier.

Au vu du décompte produit par le défendeur et arrêté au 1er octobre 2024, la dette locative s’élève à 12.765,91 euros. Il n’apparaît aucun paiement depuis février 2023, excepté en août et septembre 2024, à hauteur de 580 euros. M. [R] [Z] [Y] verse aux débats plusieurs récépissés de demande de virement en date du 16 août 2024 (580€), du 19 septembre 2024 (580€) et du 14 octobre 2024 (580€ et 255,26€), certains paiements apparaissent à destination de la SELARL GWA à La Défense, d’autres sur un autre compte. L’indemnité d’occupation courante d’un montant de 636,01 euros est donc partiellement réglée par le demandeur depuis août 2024 auprès du commissaire de justice instrumentaire ou auprès du gestionnaire du logement, soit depuis la demande de délais et l’amélioration de sa situation financière.

En revanche, malgré ces versements épisodiques et récents, la dette locative, qui n’est pas en voie d’apurement, demeure très élevée.

De plus, si le demandeur indique s’être retrouvé sans ressource à partir de novembre 2023, les premiers impayés datent de mars 2022 et le loyer, charges comprises, n’a plus été réglée dans son intégralité à compter de février 2023.

M. [R] [Z] [Y] déclare avoir réalisé de nombreuses démarches en vue de son relogement. Il justifie avoir déposé une demande de logement social le 13 juin 2024, soit postérieurement à la délivrance du commandement de quitter les lieux et être reconnu prioritaire pour être accueilli dans une structure d’hébergement depuis une décision de la commission de médiation du Val d’Oise du 5 juillet 2024. Une demande de labellisation au titre du PDALHPD aurait été réalisée par le service social, ainsi qu’une demande auprès du SIAO et de l’organisme ADOMA. Enfin, un dossier de surendettement serait en cours et une demande de FSL envisagée. Ces éléments ne sont cependant pas justifiés.

M. [X] [P] mentionne les difficultés financières générées par cette situation, puisqu’il doit régler la mensualité de crédit et les charges afférentes à ce logement. Il indique que la copropriété s’est retournée contre lui suite à des dégâts occasionnés par le demandeur, ce que ce dernier conteste en précisant qu’il n’était pas présent. M. [X] [P] ne verse toutefois aucune pièce au soutien de ses déclarations à l’exception de plusieurs courriers de son agence gestionnaire l’informant que des courriers ont été adressés à sa locataire.

La situation personnelle de M. [R] [Z] [Y], si elle est certes difficile, ne saurait justifier son maintien dans les lieux sans limite de temps au détriment du propriétaire légitime. Il ne peut en effet être imposé au bailleur, qui est un particulier, l’aggravation de la dette locative qu’il subit du fait du règlement partiel et irrégulier des indemnités d’occupation, mettant en péril sa propre situation.

En outre il n’appartient pas à M. [X] [P], propriétaire particulier, d’assumer les conséquences de la carence des organismes qui doivent assurer le relogement prioritaire de M. [R] [Z] [Y] dans un logement ou une structure à vocation sociale.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités, d’autant que le demandeur bénéficie de la trêve hivernale pour que son relogement dans une structure sociale soit réalisé.

En conséquence, la demande sera rejetée.

M. [R] [Z] [Y], partie perdante, supportera les dépens et devra participer aux frais de procédure hors dépens exposés par M. [X] [P] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par M. [R] [Z] [Y] pour le logement qu’il occupe ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Condamne M. [R] [Z] [Y] à payer à M. [X] [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [R] [Z] [Y] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que les décisions du Juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 9], le 29 Novembre 2024

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,