30 Août 2024

RG N° 24/03154 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N2MP

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [R] [N]

C/

Madame [P] [O] née [N]

Monsieur [M] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [R] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

assistée par Maître Robert DUPAQUIER de la SELARL CAP TOUT DROIT, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Madame [P] [O] née [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [M] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

assistés par Maître Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE, asistée de Maître Nicolas GENDRE, avocat plaidant au barreau de TOURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame CADRAN, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 07 Juin 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 30 Août 2024.

La présente décision a été rédigée par [H] [D], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 21 mai 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [R] [N], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 3] à [Localité 6], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 12 mars 2024 à la requête de Mme [P] [O] et de M. [M] [N].

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 juin 2024.

A l’audience, Mme [R] [N] assistée de son avocat qui plaide sur son assignation, demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Elle soutient qu’elle occupe ce logement depuis 45 ans, qu’il s’agit de sa résidence principale et qu’elle y a réalisé des travaux d’amélioration. Elle fait valoir qu’elle rembourse chaque mois à son frère et sa sœur, les deux soultes mises à sa charge, qui s’élèvent respectivement à 120 et 180 euros. Elle considère que sa possession est de bonne foi. Elle estime que le marché locatif est saturé. Elle indique avoir réalisé de nombreuses recherches de logement tant dans le parc privé que social, en vain. Elle déclare que son âge et ses revenus lui procurent le statut de locataire protégé, ce qui bloque son accès à un logement dans le parc privé.

Mme [P] [O] et M. [M] [N], assistés de leur conseil qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, renoncent à l’exception d’irrecevabilité soulevée sur le fondement de l’autorité de la chose jugée. En revanche, ils s’opposent à l’octroi de délais et réclament 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que le logement est occupé depuis de nombreuses années par la partie demanderesse, sans qu’aucune indemnité ne soit versée. Ils rappellent qu’ils ont déjà accordé un délai de 6 mois à Mme [R] [N] dans le cadre de la signature de l’acte notarié de partage du 21 juillet 2020 mais qu’elle n’a pas respecté ses engagements en se maintenant dans le logement. Ils soutiennent que Mme [R] [N] est de mauvaise foi, qu’elle occupe ce bien depuis plus de 40 ans, sans verser aucune somme malgré les décisions prononcées et notamment :

— un jugement rendu le 20 février 1986 par le tribunal d’instance de MONTMORENCY qui a condamné Mme [R] [N] et son ex-époux à payer une somme de 30.932 francs au titre de l’arriéré des loyers, accordé des délais de paiement et autorisé leur expulsion à défaut du respect des délais accordés et de paiement du terme courant,

— un jugement rendu le 25 octobre 2013 par le tribunal d’instance de MONTMORENCY qui a condamné l’indivision à payer la somme de 10.082,53 au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 1er octobre 2013,

— une ordonnance de mise en état rendue le 07 juillet 2015 par le tribunal de grande instance de Blois qui a condamné Mme [R] [N] à payer à l’indivision successorale une somme de 1.162,56 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due à compter du 1er mai 2015 pour l’occupation privative des lots 127, 367 et 728 d’un ensemble immobilier sis à [Localité 6], Résidence des Vaux lieudit « [Localité 7] » et la somme de 50.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due pour l’occupation privative du bien susmentionné pour la période du 4 mai 2011 au 30 avril 2015,

— un jugement rendu le 14 avril 2016 par le tribunal de grande instance de Blois qui a notamment ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de la mère des parties, dit que Mme [R] [N] était redevable des charges locatives afférentes à l’appartement de [Localité 6] et fixé l’indemnité d’occupation due par elle à la somme de 1.162,56 euros par mois, charges locatives incluses, à compter du 4 mai 2011,

— un arrêt du 29 janvier 2018 rendu par la chambre civile de la cour d’appel d’ORLEANS qui a notamment dit que l’hébergement à titre gratuit de Mme [R] [N] depuis novembre 1986 jusqu’au décès de Mme [B] [N] constitue une libéralité dont elle doit rapport à la succession et fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [R] [N] à l’indivision successorale à compter du 4 mai 2011 à la somme totale de 1.069,56 euros, charges locatives comprises.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 30 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 12 septembre 2022 par le tribunal de proximité de MONTMORENCY, contradictoire, qui a notamment :

— constaté que Mme [R] [N] a manqué au respect de l’accord entre et ses sœur et frère, Mme [P] [O] et M. [M] [N], convenu aux termes de l’acte notarié dressé par Maître [S] [F], Notaire à [Localité 8] (Loir et Cher) le 21 juillet 2020 dans le cadre de la dévolution successorale de leur mère défunte [B] [N]-[T],

— constaté que Mme [R] [N] se trouve être depuis le 1er février 2021 à 00h00 occupante sans droit ni titre du bien immobilier dans lequel elle réside sis à [Adresse 3], bien dépendant de l’indivision successorale,

— ordonné l’expulsion de Mme [R] [N] des lieux précités ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dit n’y avoir lieu de lui accorder quelque délai pour en sortir,

— dit pour assurer l’exécution de cette mesure qu’elle est assortie d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard, payable à compter de la signification de la présente décision,

— condamné Mme [R] [N] à payer la somme de 12.834,72 euros au titre des indemnités d’occupation dues à l’indivision pour la période allant du 1er février 2021 au 1er février 2022, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 1069,56 euros,

— condamné Mme [R] [N] à payer une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Cette décision a été signifiée le 17 octobre 2022 et Mme [R] [N] en a interjeté appel le 16 novembre 2022. Le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Versailles a rendu une ordonnance de radiation le 23 novembre 2023, insusceptible d’appel, dans laquelle il considérait que la preuve de l’impossibilité d’exécuter la décision n’était pas rapportée, tout en rappelant que l’expulsion ne constituait pas en elle-même une conséquence manifestement excessive, que Mme [R] [N] bénéficierait d’un délai supplémentaire en raison de la trêve hivernale et qu’elle disposait de revenus lui permettant de se reloger.

Un commandement de quitter les lieux a été délivré le 12 mars 2024.

Une sommation de restituer les clefs a été délivrée le 24 mai 2024 et un procès-verbal de difficulté préalable à la réquisition de la force publique a été dressé le même jour.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de Mme [R] [N] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

Mme [R] [N] déclare disposer de revenus mensuels de 2060 euros sur sa demande de logement social, sans personne à charge. Elle produit son avis d’impôt établi en 2022 sur les revenus de 2021 qui mentionne un revenu fiscal de référence de 29.154 euros et 28.179 euros de revenus déclarés pour l’année 2021, soit environ 2348,25 euros de pension de retraite par mois. Ainsi, elle dispose de revenus suffisants lui permettant de se reloger.

La partie demanderesse démontre qu’elle verse mensuellement une somme de 180 euros à Mme [P] [O] et une somme de 120 euros à M. [M] [N] depuis janvier 2021 pour l’acquittement des soultes dues à son frère et sa sœur. Elle justifie également avoir réglé les charges de copropriété à partir du 3ème trimestre 2020 jusqu’au 3ème trimestre 2023.

En revanche, elle ne démontre pas avoir commencé à payer la somme de 12.834,72 euros au titre des indemnités d’occupation dues à l’indivision pour la période allant du 1er février 2021 au 1er février 2022, ni l’indemnité d’occupation mensuelle de 1069,56 euros due depuis le 1er février 2022. Selon la sommation de restituer les clés et le procès-verbal de difficulté préalable à la réquisition de la force publique en date du 24 mai 2024, la dette s’élève à 46.024,76 euros. L’indemnité d’occupation courante n’est pas réglée, la dette est en constante augmentation et atteint désormais une somme particulièrement importante.

Mme [R] [N] a certes effectué diverses démarches de relogement. Elle produit une attestation de renouvellement régional d’une demande de logement locatif social en date du 28 octobre 2021 qui mentionne une date de dépôt initial au 20 octobre 2020. Toutefois, elle ne démontre pas que sa demande de logement social est toujours active et l’avoir renouvelée depuis octobre 2021. Elle produit également divers courriels échangés avec le bailleur social CDC HABITAT relatifs à des rendez-vous de visite de logements. Elle justifie aussi de démarches auprès d’agences immobilières entre octobre 2022 et mars 2024.

Cependant, il ressort des développements qui précèdent que Mme [R] [N] est occupante sans droit ni titre et jouit du bien immobilier depuis de nombreuses années sans bourse délier. Elle a déjà bénéficié de délais de fait puisque les défendeurs lui avaient laissé un délai de 6 mois, soit jusqu’au 1er février 2021 pour quitter les lieux, que le jugement autorisant son expulsion a été rendu le 12 septembre 2022 et que le concours de la force publique n’a pas encore été accordé. Enfin, le contentieux qui l’oppose à ses frère et sœur est ancien et la partie demanderesse a déjà réussi à retarder de plusieurs années sa sortie des lieux.

En outre, le juge du fond a déjà refusé de lui accorder un délai pour sortir des lieux par jugement en date du 12 septembre 2022. Or, Mme [R] [N] n’apporte à l’appui de sa demande de délais aucun élément nouveau sérieux de nature à justifier l’octroi de ceux-ci.

Dans ces conditions, même si la situation personnelle de Mme [R] [N] peut apparaître difficile, elle ne saurait justifier son maintien dans les lieux sans contrepartie financière et sans limite de temps au détriment du propriétaire légitime.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

En conséquence, la demande sera rejetée.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val-d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [R] [N].

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Mme [R] [N] ne permet d’écarter la demande de Mme [P] [O] et M. [M] [N] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par Mme [R] [N] pour le logement qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 6] ;

Condamne Mme [R] [N] à payer à Mme [P] [O] et M. [M] [N] une somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [R] [N] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Pontoise, le 30 Août 2024

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,