MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00652 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G5A7

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. 3F NORMANVIE VENANT AU DROIT DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE, dont le siège social est sis 5 rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Monsieur [H] [T]

né le 15 Mai 1974 à HARFLEUR (76700), demeurant 2 impasse du 12 septembre 1944 – Etg. 3 – Logt. 114 – 76700 HARFLEUR

comparant, non assisté

Madame [G] [S]

née le 12 Janvier 1973 à SAINT VALERY EN CAUX (76460), demeurant 2 impasse du 12 septembre 1944 – Etg. 3 – Logt. 114 – 76700 HARFLEUR

comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Caroline ROSEE

DÉBATS : en audience publique le 13 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 31 octobre 2014, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE aux droits de laquelle vient la société SAS 3F NORMANVIE, a consenti un bail d’habitation à M. [H] [T] et Mme [G] [S] portant sur un logement n° 7029L-0114 dans un immeuble situé 2 impasse du 12 septembre 1944 à HARFLEUR (76700), moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel de 384,70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un premier commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 4 779,84 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 12 juillet 2022, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un second commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 332,76 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 26 mars 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [T] et de Mme [S] le 18 septembre 2020.

Par assignation du 2 juillet 2025, la SAS 3F NORMANVIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] et Mme [G] [S] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

− 1 896,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2025 ;

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec revalorisation possible ;

− 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y inclus le coût du commandement, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront.

Elle sollicite également l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 octobre 2025, la SAS 3F NORMANVIE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle indique qu’une précédente dette locative a été effacée dans le cadre d’une procédure de surendettement, mais que les loyers sont de nouveau irrégulièrement payés depuis janvier 2025 avec arriéré s’élevant, à 2 093,44 euros au 7 octobre 2025. Elle considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Les défendeurs ont comparu en personne. M. [T] indique avoir rencontré des problèmes de santé et percevoir actuellement l’allocation d’aide au retour à l’emploi. Mme [S] travaille dans le cadre d’un contrat à durée déterminée. Le couple dispose de revenus mensuels de l’ordre de 1.900 euros. Ils ont justifié lors de l’audience avoir effectué le 9 octobre 2025 un paiement de 730 euros réglant intégralement le terme échu de septembre 2025 d’un montant de 447,94 euros, le solde s’imputant sur leur arriéré. Ils demandent à pouvoir apurer leur dette par mensualités de 200 euros en sus du loyer courant avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [T] et Mme [G] [S] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure à ce jour.

La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS 3F NORMANVIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

La bailleresse a fait délivrer aux locataires un premier commandement de payer le 19 juillet 2022, mais elle n’en revendique pas les effets dans son assignation, celle-ci ayant d’ailleurs signifié un deuxième commandement de payer le 28 mars 2025 pour laisser aux locataires un nouveau délai de deux mois afin d’apurer leur dette de 1 332,76 euros arrêtée au 26 mars 2025 avant de pouvoir se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, une pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Selon les dispositions de l’article R 442-13 du même code, pour réaliser l’enquête prévue à l’article L. 442-5, l’organisme bailleur demande à chacun de ses locataires communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements ci-après concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer :

— nom, prénom, âge et lien de parenté ;

— numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur ;

— renseignements permettant de calculer le plafond de ressources applicable ;

— renseignements relatifs à la perception, directement ou en tiers payant, de l’une des aides personnelles au logement prévues par l’article L. 821-1, ainsi que de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ;

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort du décompte et des avis d’échéances produits que l’arriéré de 1 332,76 euros visé au commandement de payer comprend des frais de procédure pour un montant total de 456,90 euros. Ces frais ne constituent pas des loyers ou des charges et il y a donc lieu de les soustraire de l’arriéré locatif revendiqué au 26 mars 2025.

Par ailleurs, le décompte comprend également des pénalités pour enquête d’occupation pour un montant total de 7,62 euros. Toutefois, la bailleresse ne justifie pas avoir demandé aux locataires de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, il n’est pas établi que les locataires n’ont pas répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 7,62 euros.

Il en résulte qu’il convient de déduire des causes du commandement du 28 mars 2025 une somme totale de 464,52 euros et que l’arriéré locatif dû au 26 mars 2025 s’établit donc à 868,24 euros.

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, M. [H] [T] et Mme [G] [S] disposaient d’un délai de deux mois expirant le 28 mai 2025 à 23 h 59 pour régler la somme de 868,24 euros.

Tel qu’il résulte du décompte produit, l’arriéré locatif réellement dû n’a pas été apuré dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mai 2025.

Sur la demande de paiement

La SAS 3F NORMANVIE verse aux débats un décompte mentionnant un arriéré s’élevant à la somme de 2 093,44 euros au 7 octobre 2025.

Toutefois, il a été vu qu’une somme totale de 464,52 euros doit déjà être déduite de l’arriéré dû au 26 mars 2025.

Par ailleurs, il a encore été imputé, sur l’avis d’échéance d’avril 2025, des frais de procédure pour un montant de 123,20 euros, qu’il y a donc lieu de soustraire également.

M. [H] [T] et Mme [G] [S] ont par ailleurs justifié avoir réglé le 9 octobre 2025 la somme de 730 euros.

Leur dette locative s’élève donc à 775,72 euros au 9 octobre 2025.

Le bail stipule qu’en cas de pluralité de locataires, chacun d’entre eux est tenu solidairement au paiement du loyer et des charges récupérables.

M. [H] [T] et Mme [G] [S] seront dès lors condamnés solidairement à payer la somme de 775,72 euros à la bailleresse.

La SAS 3F NORMANVIE sera déboutée du surplus de ses demandes à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [H] [T] et Mme [G] [S] justifient avoir réglé le 9 octobre 2025 le terme courant de septembre 2025 payable à terme échu, le décompte de la bailleresse étant quant à lui arrêté au 7 octobre 2025. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [H] [T] et Mme [G] [S] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 195 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [H] [T] et Mme [G] [S] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges courants outre la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié de plein droit, et leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef autorisée. L’intégralité de la dette restée impayée sera en outre immédiatement exigible par la bailleresse et les locataires seront condamnés à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] [T] et Mme [G] [S], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2025, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SAS 3F NORMANVIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative due au titre du commandement de payer du 28 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail à effet au le 31 octobre 2014 entre la société IMMOBILIERE BASSE SEINE aux droits de laquelle vient la SAS 3F NORMANVIE d’une part, et M. [H] [T] et Mme [G] [S], d’autre part, portant sur le logement n° 7029L-0114 dans l’immeuble situé 2 impasse du 12 septembre 1944 à HARFLEUR (76700) est résilié depuis le 29 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [T] et Mme [G] [S] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 775,72 euros (sept cent soixante-quinze euros et soixante-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2025 ;

AUTORISE M. [H] [T] et Mme [G] [S] à se libérer de leur dette en 4 mois, en procédant à 3 versements de 195 euros (cent quatre-vingt-quinze euros) et un dernier versement devant apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [T] et Mme [G] [S] ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 mai 2025 ;

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

• la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [T] et Mme [G] [S] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique;

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

• M. [H] [T] et Mme [G] [S] seront condamnés solidairement à payer à la SAS 3F NORMANVIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [T] et Mme [G] [S] aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2025, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [T] et Mme [G] [S] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO