PREMIERE CHAMBRE

22 Octobre 2024

N° RG 23/01558 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NAKD

Code NAC : 72A

SYNDICAT COOPERATIF DE COPROPRIETE

C/

S.C.I. ALHELSAMIC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 22 octobre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 Septembre 2024 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

SYNDICAT COOPERATIF DE COPROPRIETE, sis [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole Monsieur [T] [P]

représentée par M^e Fanny COUTURIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de M^e Sébastien BLONDON, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. ALHELSAMIC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Séverine GALLAS, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de M^e Mathieu COUEDO, avocat plaidant au barreau de Paris

L’ensemble immobilier situé [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété. Le règlement de copropriété a été reçu par Maître [K], notaire à [Localité 5], le 23 mai 1990. Le cabinet Batim et Fils a été remplacé lors de l’assemblée générale du 28 janvier 2021 par un syndic non professionnel.

La société civile immobilière ALHELSAMIC est propriétaire de locaux au sein de l’ensemble immobilier.

Suivant jugement du 2 février 2010, le tribunal de Grande instance de Pontoise a débouté les sociétés civiles immobilières ALHEL et ALHELSAMIC de leur demande en annulation de la résolution numéro 14 de l’assemblée générale du 29 mai 2008 et en remboursement des charges d’eau froide et a dit que les dispositions du paragraphe B de l’article VII du règlement de copropriété, intitulé « parties communes spéciales à certains copropriétaires » relatives à l’entretien et l’étanchéité de la toiture des bâtiments A et B sont réputées non écrites. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires a été condamné à rembourser à la société civile immobilière ALHEL la somme de 20 835,49 euros et à la société civile immobilière ALHELSAMIC la somme de 13 889,23 euros. Les sociétés ont interjeté appel de ce jugement.

Suivant arrêt la cour d’appel de Versailles du 30 janvier 2012, le jugement rendu le 2 février 2010 par le tribunal de Grande instance de Pontoise a été confirmé, sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser aux sociétés civiles immobilières ALHEL et ALHELSAMIC les sommes de 20 835,49 euros et 13 889,23 euros au titre des charges. Il a été dit que la décision de réputer non écrites les dispositions du paragraphe B de l’article VII du règlement de copropriétaires ne valait que pour l’avenir.

Suite à un pourvoi, la Cour de cassation, dans un arrêt du 10 juillet 2013, a cassé, mais seulement en ce qu’il rejette la demande relative aux dépenses d’eau froide, l’arrêt litigieux, a remis en conséquence sur ce point la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Versailles autrement composée.

Suivant arrêt du 22 septembre 2014, la cour d’appel de Versailles a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires relative à la désignation d’un expert pour permettre à la juridiction de procéder à une nouvelle répartition des charges, a déclaré sans portée la demande de réformation du jugement du tribunal de Pontoise du 2 février 2010 en ce qu’il condamne le syndicat des copropriétaires à rembourser la somme de 20 835,49 euros à la société ALHEL et 13 889,23 euros à la société ALHELSAMIC au titre des charges de bâtiments indues, a réformé le jugement en ce qu’il déboute les sociétés civiles immobilières de leur demande en remboursement des charges d’eau froide et a condamné, à ce titre, le syndicat des copropriétaires à verser en remboursement des dépenses d’eau froide facturées à tort pour les exercices 1998 à 2008 les somme de 26 478 € à la société civile immobilière ALHEL et de 5191 € à la société civile immobilière ALHELSAMIC.

Suivant exploit du 21 août 2021, les sociétés civiles immobilières ALHEL et ALHELSAMIC ont fait assigner le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 1] pour obtenir l’annulation des assemblées générales des 18 décembre 2019 et 18 janvier 2020. Par ordonnance du 19 octobre 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Pontoise a déclaré cette action irrecevable. Les sociétés ont interjeté appel de cette ordonnance du 17 novembre 2021. La cour d’appel de Versailles a rendu un arrêt du 11 avril 2023 déclarant irrecevable l’action des sociétés civiles immobilières, les condamnant in solidum au paiement de 3000 € en réparation du préjudice moral du syndicat des copropriétaires, de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de 5000 € au titre d’une amende civile.

Par exploit du 17 décembre 2021, les sociétés civiles immobilières ALHEL et ALHELSAMIC ont fait assigner le syndicat coopératif de copropriété aux fins d’annulation des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2021. Suivant ordonnance d’incident du 7 février 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’action des sociétés civiles immobilières pour défaut de preuve de leur qualité de copropriétaires. Un appel a été interjeté le 27 mars 2023 et est toujours pendant devant la cour.

Suivant exploit du 28 octobre 2021, le syndicat coopératif de copropriété a fait assigner la société civile immobilière ALHELSAMIC selon la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir paiement, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des charges à hauteur de 39 793,75 euros. Suivant jugement du 17 février 2023, le syndicat coopératif de copropriété a été débouté de sa demande en raison de l’absence de sommation distincte sur les provisions courantes.

Suivant exploit du 14 mars 2023, le syndicat coopératif de copropriété situé [Adresse 1] [Localité 3] a fait assigner la société civile immobilière ALHELSAMIC afin de solliciter, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à payer :

-41 411,23 euros représentant les charges de copropriété impayées avec intérêt légal à compter du 1er août 2021, avec astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision,

— la totalité des charges restant dues au jour du prononcé de la décision, les provisions les sommes exigibles, les trimestres restants du budget déjà voté en assemblée générale,

-20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et financier,

-12 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, le syndicat coopératif de copropriété a sollicité le débouté de la partie adverse de toutes ses demandes, sa condamnation à payer 46 948,49 euros au titre des charges de copropriété sous astreinte de 500 € par jour de retard, 20 000 € à titre de dommages et intérêts, 18 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat coopératif de copropriété fait valoir que malgré plusieurs mises en demeure (19 avril 2021, 1er août 2021, 26 juin 2022, 20 janvier 2023), la dette n’a toujours pas été réglée. Il a insisté sur le caractère dilatoire des écritures de la partie adverse, avec des pièces illisibles ou ne respectant pas les termes d’une communication conforme au principe du contradictoire. Il a ajouté que la gestion du syndicat est effectuée bénévolement et que la partie défenderesse ne cesse de tenter de paralyser le fonctionnement de la copropriété et de profiter de la légèreté de la gestion des précédents syndics pour se soustraire au règlement de ses charges de copropriété. Le syndicat coopératif précise que des paiements sont intervenus en 2013 et 2014, témoignant de la reconnaissance de la dette par la société civile immobilière ALHELSAMIC.

Par ailleurs, cette dernière n’a pas daigné régler les causes de la dernière condamnation prononcée par la cour d’appel de Versailles.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2024, la société civile immobilière ALHELSAMIC a sollicité que le tribunal :

— déclare prescrite la demande du syndicat coopératif relative aux charges des années 2008 au 15 mars 2013 inclus,

— déclare infondé le syndicat coopératif en son action en recouvrement des charges pour un montant de 44 998,17 euros,

— rejette toute autre demande du syndicat coopératif et le condamne à payer la somme de 13 734,43 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre la capitalisation des intérêts,

— condamne le syndicat coopératif à payer 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— ordonne la compensation des dettes réciproques,

— dise que la société civile immobilière requérante sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et honoraires de cette procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamne le syndicat coopératif au paiement des dépens ainsi que de la somme de 10 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société civile immobilière ALHELSAMIC fait valoir qu’elle possède des lots de copropriétés dans le bâtiment K à usage d’ateliers, de bureaux, d’entrepôts et de réserves, ledit bâtiment ayant son entrée sur le [Adresse 4] et étant composé uniquement d’un sous-sol semi enterré. Elle a ajouté que, depuis plusieurs années, des charges indues sont appelées résultant d’une mauvaise application du règlement de copropriété à son préjudice (surélévation de l’ordre de 25 % des charges). Ainsi qu’il a été tranché judiciairement, les locaux litigieux ne sont pas à usage d’habitation et ne doivent donc pas supporter les dépenses d’eau froide pour les services communs et celles relatives aux consommations individuelles en l’absence de compteurs individuels. Néanmoins, le syndicat réclame malgré tout le paiement de ces charges indues (jugement du 17 février 2023). Par ailleurs, l’état descriptif de division est aujourd’hui parfaitement obsolète. La SCI ALHELSAMIC ajoute que le syndicat coopératif ne date pas sa créance. Or, cette dernière est partiellement prescrite. S’agissant de la partie de la dette non prescrite, pour un montant de 10 513,48 euros, elle prétend que celle-ci est dépourvue de caractère certain : il est réclamé 6295,81 euros pour les charges d’eau froide de services communs entre 2012 et 2018 alors que cela n’est pas permis par le règlement de copropriété ; il est réclamé la somme de 3083,90 euros au titre des charges de nettoyage alors que l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2007 a décidé de dispenser le bâtiment K de toute charge de nettoyage. Par ailleurs, les bâtiments K et M n’ont pas à participer aux dépenses relatives aux parties communes dont elles n’ont pas l’utilité. Enfin, s’agissant des frais, il convient de rejeter la demande formulée par le syndicat coopératif. La SCI ALHELSAMIC conclut qu’après calcul, il apparaît qu’elle a un solde créditeur de 13 734,43 euros.

L’ordonnance de clôture rendue le 5 septembre 2024 a fixé la date de plaidoirie au 10 septembre 2024. Le dossier a été mis en délibéré au 22 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS

Sur la question du rejet de pièces évoqué par le syndicat coopératif de copropriété dans le corps de ses conclusions

L’article 768 du code de procédure civile dispose que les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le syndicat coopératif de copropriété ne formule pas dans son dispositif de demande de rejet de pièces. Le tribunal ne statuera donc pas sur cette question et toutes les pièces versées aux débats seront examinées.

Sur la question de la prescription

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

En l’espèce, l’irrecevabilité fondée sur l’existence d’une prescription ne s’est pas révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état et il y aura donc lieu de la rejeter.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

La matrice cadastrale versée au débat par la société civile immobilière ALHELSAMIC (mention-nant qu’elle est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 97, 209,144, 145, 146, 147, 152) est contestée par la par-tie adverse. Le syndicat coopératif fait valoir que les lots concernés sont en réalité les lots 97, 209, 257, 274, 275, 276, 281, 282. Après examen des appels de fonds et de provisions, il apparaît que les lots concernés sont les suivants : 97, 209, 257, 274, 275, 276, 281, 282, étant précisé que la SCI ALHELSAMIC, dans ses écritures, ne le conteste pas.

Les parties versent notamment aux débats :

— un extrait Kbis s’agissant de la SCI ALHELSAMIC,

— le règlement de copropriété, les grands livres 2019-2020,

— des appels de fonds et de provisions, des régularisations de charges,

— des situations du compte de la société civile immobilière ALHELSAMIC,

— les relances et notamment la mise en demeure du 1er août 2021, des courriels et courriers,

— un procès-verbal d’assemblée générale du 28 janvier 2021, du 24 septembre 2021, du 22 mars 2007,

— une attestation de non contestation d’assemblée générale,

— une situation de compte au 20 janvier 2023,

— divers décomptes,

— des décisions de justice rendues entre les mêmes parties.

Sur la question de la non-participation aux charges d’eau de 2013 à 2018

La société civile immobilière ALHELSAMIC sollicite la déduction de la somme de 6295,81 euros de la dette pour les charges d’eau froide des services communs entre 2012 et 2018 qui auraient été imputées à tort à la société civile immobilière ALHELSAMIC, alors que celle-ci bénéficie de locaux à usage commercial, d’entrepôts et de réserves et ne doit donc pas participer aux dépenses, ainsi qu’il résulte du règlement de copropriété. La SCI ALHELSAMIC précise également que lesdites charges d’eau n’ont plus été facturées à compter de 2019.

Le syndicat coopératif fait valoir que les sommes dues au titre des dépenses d’eau n’ont jamais été facturées à la partie défenderesse. Il ajoute que cette dernière ne produit pas de régularisation des charges mais simplement des documents comptables internes afin de tromper la juridiction et de bénéficier indûment d’un double remboursement des sommes.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l’extinction de son obligation. Appliquée au droit de la copropriété, cette règle a pour consé-quence qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui agit en recouvrement de charges de copropriété à l’encontre d’un copropriétaire d’apporter la preuve des sommes dont ce coproprié-taire est prétendument débiteur. Le seul fait pour l’assemblée générale d’approuver les comptes présentés par le syndic rend exigibles les quotes-parts de charges. Il appartient toutefois au syndi-cat qui exerce l’action en recouvrement de charges de rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées conformément à l’article 1353 du Code civil.

Il n’est pas contesté par les parties que le règlement de copropriété précise que les dépenses d’eau froide pour les services communs et celles relatives aux consommations individuelles dans le cas d’absence de compteurs individuels seront réparties entre tous les propriétaires des lots à usage d’habitation au prorata des tantièmes généraux de copropriété attachés à ces lots. Il n’est pas non plus contesté que la société civile immobilière ALHELSAMIC ne détient pas de lots à usage d’habitation. Elle est ainsi dispensée des dépenses d’eau froide pour les services communs, ce qui a été rappelé dans l’arrêt du 22 septembre 2014 rendu par la cour d’appel de Versailles.

Il résulte des appels de fonds et de provisions versés aux débats par le syndicat coopératif que :

— aucun document de régularisation de charges pour l’année 2012 n’est produit aux débats, ne permettant pas au tribunal de vérifier si, ainsi qu’affirmé par la partie défenderesse, la somme de 1743,34 euros a été imputée au titre des charges d’eau froide,

— s’agissant de la régularisation de charges pour l’année 2013 (facturée en 2014), il apparaît qu’aucune somme n’a été facturée au titre des charges d’eau de façon spécifique,

— s’agissant de la régularisation de charges pour l’année 2014 (facturée en 2015), pour les charges générales d’eau froide, la somme de 204,84 euros a été imputée au lot numéro 97 (représentant 73 tantièmes) et celle de 92,60 euros a été imputée au lot numéro 152 (représentant 33 tantièmes), soit un total de 297,44 euros,

— s’agissant de la régularisation de charges pour l’année 2015 (facturée en 2016), il apparaît que la somme de 323,30 euros a été facturée au lot numéro 97 au titre des charges d’eau froide,

— s’agissant de la régularisation de charges pour l’année 2016 (facturée en 2017), il apparaît qu’aucun document n’est versé au débat, un changement de syndic ayant eu lieu entre 2016 et 2017, ne permettant ainsi pas au tribunal de vérifier, ainsi que soulevé par la partie défenderesse, si la somme de 919,74 euros a été facturée à la SCI ALHELSAMIC au titre des charges d’eau froide,

— s’agissant de la régularisation de charges pour l’année 2017 (facturée en 2018), aucun document de régularisation n’est produit au débat, ne permettant pas au tribunal de vérifier si la somme de 1113,49 euros a été prélevée à tort au titre des charges d’eau.

Ainsi, aucune somme ne sera retranchée de la dette au titre des charges d’eau pour l’année 2013. Néanmoins, les sommes de 1743,34 pour l’année 2012, de 919,74 euros pour l’année 2016, de 1113,49 euros pour l’année 2017 seront déduites de la dette, en l’absence de production des pièces justifiant suffisamment de la créance du syndicat coopératif, sur qui repose la charge de la preuve de la justification de sa créance.

Enfin, les somme de 297,44 euros pour l’année 2014, de 323,30 euros pour l’année 2015 seront également déduites de la dette, dans la mesure où il résulte des décomptes de régularisation que des sommes ont été imputées au titre des charges générales d’eau froide à la SCI ALHELSAMIC.

En conséquence, la somme globale de 4 397,31 euros sera déduite de la dette au titre des charges communes d’eau froide de 2012 à 2017.

Sur la question des frais de nettoyage des locaux

La SCI ALHELSAMIC sollicite de retrancher la somme de 3083, 90 euros au titre des charges de nettoyage. Elle explique que ces charges ne lui ont pas été imputées de 2007 à 2015, mais qu’en 2016, lors de l’entrée en fonction du cabinet Seine et Gestion (à la suite de la société FONCIA), les charges de nettoyage lui ont été imputées à tort.

Il n’est pas contesté que la SCI ALHELSAMIC possède des lots dans le bâtiment K et que la résolution 25 de l’assemblée générale du 22 mars 2007 a dispensé le bâtiment K de toutes charges de nettoyage.

En l’espèce, la partie défenderesse prétend qu’il lui a été imputé à tort, dans le cadre des charges générales, des frais liés au nettoyage des bâtiments. À l’appui de son argumentation, elle produit un décompte (pièce n°12) mentionnant un trop-perçu de 3083,90 euros au titre des charges de nettoyage, étant précisé que la partie adverse conteste formellement cette pièce numéro 12, qu’elle prétend être établie pour les besoins de la cause et non contradictoire.

Le syndicat coopératif se borne à répondre que la partie adverse n’apporte pas la preuve de la réalisation du nettoyage.

La preuve de la créance peut être apportée par tous moyens par le syndicat coopératif. La force probante des documents produits est alors appréciée souverainement par les juges du fond.

Au vu de l’absence de pièces probantes produites aux débats par les deux parties (les précisions portées sur la pièce n°12 de la SCI ALHELSAMIC ne pouvant être recoupées par aucun autre document et le syndicat coopératif ne produisant pas de décompte détaillé permettant au tribunal de s’assurer qu’aucun frais de nettoyage n’a été imputé à la partie défenderesse), il appartiendra au tribunal de trancher en s’appuyant sur les règles d’imputation de la charge de la preuve. Ainsi que développé plus haut, il appartient au syndicat demandeur de rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance. Ainsi, le syndicat coopératif ayant failli dans sa charge probatoire, il convient de retrancher du montant de la dette la somme de 3083,90 euros.

Sur la question des charges pour lesquelles les bâtiments K et M ne seraient pas concernés de 2012 à 2022

Le règlement de copropriété précise que " l’ensemble immobilier (…) se compose de plusieurs bâtiments désignés par les lettres A à M, d’une cour intérieure commune donnant accès à l’ensemble des bâtiments à l’exclusion du bâtiment K dont l’accès s’effectue directement par le [Adresse 4] (…) le bâtiment K, situé en sous-sol, sous le bâtiment A et le bâtiment B pour partie, aura une entrée directe, par une rampe sur le [Adresse 4] (…) si, par la création de la rampe d’accès au bâtiment K, au sous-sol, et par la suppression des escaliers, les lots de ce bâtiment K ne profitent plus des services indiqués, ils n’en supporteront plus les charges ".

La société civile immobilière ALHELSAMIC prétend que la somme de 12333,59 euros doit être retranchée de la dette, correspondant aux charges non-imputables aux bâtiments K et M. Elle ne formule pas de demande subsidiaire.

Le syndicat coopératif fait valoir que les sommes sont dues.

Il apparaît que la pièce n°17 versée au débat par la SCI ALHELSAMIC reprend des sommes que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier, étant précisé que le montant total apparaissant sur ledit décompte est de 10556,88 euros alors qu’il est réclamé de retrancher la somme de 12333,59 euros. Le syndicat coopératif produit des appels de fonds et de provisions et certaines régularisations. Il ressort de ces documents que certaines lignes apparaissent intitulées « dépenses Bat M » et « Dépenses Bat hors Bat K ». Ainsi, contrairement à ce qui est prétendu par la société civile immobilière ALHELSAMIC, il apparaît qu’un traitement particulier a été réservé pour les bâtiments K et M. La charge probatoire repose donc, dans ce cas, sur la SCI ALHELSAMIC qui prétend, malgré la preuve de l’existence d’un traitement différencié pour le bâtiment K, qu’elle s’est tout de même acquittée de sommes indues.

Ayant failli dans sa charge probatoire, sa demande afin de retrancher la somme de 12333,59 euros sera rejetée.

S’agissant des frais contestés

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deu-xième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat (frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur), les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire, les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occa-sion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

La société civile immobilière ALHELSAMIC sollicite la déduction de la somme de 2107,17 euros au titre des frais qu’elle estime non justifiés suite aux décisions de justice.

Il résulte des pièces versées aux débats que, suivant arrêt du 22 septembre 2014, la cour d’appel de Versailles a dispensé la société civile immobilière ALHELSAMIC de toute participation à la dépense commune des frais et honoraires de la procédure afférente au remboursement des charges d’eau froide facturées à tort pour les exercices 1998 à 2008. Or, les frais évoqués dans les écritures de la partie défenderesse ont été facturés en 2016,2017,2018 et 2019 et n’étaient donc pas concernés par la dispense précitée.

Au vu des impayés et des dispositions de l’article ci-dessus cité, ces frais doivent donc être effectivement mis à la charge de la SCI ALHELSAMIC. Sa demande de dispense sera donc rejetée.

En conséquence, au vu des pièces versées au débat, il convient de condamner la SCI ALHELSAMIC au paiement de la somme de 39 467,28 euros au titre des charges de copropriété, deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2021 sur la somme de 37 578,67 euros et du 22 mai 2024 pour le surplus.

La demande d’assortir ladite condamnation d’une astreinte sera rejetée.

Sur les demandes formulées au titre des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il apparaît que la SCI ALHELSAMIC sollicite le paiement de la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice économique. Cette demande sera rejetée dans la mesure où la partie défenderesse ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute du syndicat coopératif. En effet, conformément à ce qui a été décidé dans le paragraphe précédent, il apparaît que le syndicat coopératif est bien fondé à poursuivre la société civile immobilière ALHELSAMIC en paiement d’une dette d’un montant considérable de 39 467,28 euros. À ce titre, la présente procédure ne peut être considérée comme abusive.

Le syndicat coopératif sollicite l’octroi de la somme de 20000 euros à titre de dommages et inté-rêts pour préjudice moral et financier. La société civile immobilière ALHELSAMIC dont le compte est débiteur depuis le 1er janvier 2020 a commis une faute. En effet, la carence de la partie défenderesse a causé au syndicat coopératif, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion. Par exemple, il est établi que le niveau de tréso-rerie est passé à moins de 10000 euros en mai 2021, ce qui est totalement inadapté pour une co-propriété constituée de 75 lots.

Il sera donc octroyé au syndicat coopératif une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts que la SCI ALHELSAMIC sera condamnée à payer.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat coopératif n’a pas formulé de demande capitalisation des intérêts. Sa demande de condamnation de la société civile immobilière ALHELSAMIC à lui payer la totalité des charges restant dues au jour du prononcé de la décision, les provisions ou sommes exigibles, les trimestres restants du budget trimestriel déjà voté en assemblée générale ne peut prospérer, celle-ci faisant double emploi avec la demande en condamnation en paiement de la somme de 46 948,49 euros. Au vu de la teneur de la décision, il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation ni la dispense de la partie défenderesse de la participation à la dépense commune des frais et honoraires de la présente procédure.

L’exécution provisoire est de droit et il n’existe pas de raison de l’écarter.

Les dépens seront mis à la charge de la SCI ALHELSAMIC. La demande de cette dernière formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il est équitable de condamner la SCI ALHELSAMIC au paiement de la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Constate qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de rejet de pièce,

Rejette la fin de non-recevoir fondé sur l’existence d’une prescription,

Condamne la SCI ALHELSAMIC à payer au syndicat coopératif de copropriété situé [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  39 467,28 euros au titre des charges de copropriété, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2021 sur la somme de 37 578,67 euros et du 22 mai 2024 pour le surplus,

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à astreinte,

Rejette le surplus des demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 22 octobre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Madame DESOMBRE Monsieur FORTON