MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00751 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G6BI

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

E.P.I.C. ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE, dont le siège social est sis 444 avenue du bois au Coq – 76620 LE HAVRE

représentée par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [Y] [D]

né le 22 Juin 1976 à LE HAVRE (76600), demeurant 4 rue des Murets – 7ème étage, porte 70 – 76290 MONTIVILLIERS

comparant, non assisté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Caroline ROSEE

DÉBATS : en audience publique le 13 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2022, l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE (ci-après l’EPIC ALCEANE) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [D] portant sur un appartement n° 70 au 7ème étage de l’immeuble situé 4 rue des Murets à MONTIVILLIERS (76290), moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 354,97 euros payable à terme échu, outre une provision sur charges.

Après autorisation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du HAVRE par ordonnance sur requête en date du 16 octobre 2023, le bailleur a fait procéder à la saisie conservatoire des meubles de Monsieur [D] par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2023 pour garantie de la somme de 1 405,20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, l’EPIC ALCEANE a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 773,20 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 14 mai 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Y] [D] le 20 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025, l’EPIC ALCEANE a fait assigner Monsieur [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et ar conséquent la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à son expulsion, faire autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble que le locataire désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues jusqu’à ce qu’il soit statué sur le sort des biens, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4 047,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, outre revalorisation légale ;300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 août 2025. Un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, lors de laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 octobre 2025, l’EPIC ALCEANE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 9 octobre 2025, s’élève désormais à 3 427,55 euros. Le loyer mensuel est d’un montant de 570,19 euros. Le locataire a réglé les loyers de juillet et août 2025, mais non celui de septembre 2025 devenu exigible.

Monsieur [D] a comparu en personne. Il ne conteste pas la dette. Il expose avoir pratiquement toujours respecté le plan d’apurement convenu avec le commissaire de justice en charge du recouvrement de l’arriéré et ne comprend donc pas la procédure. Il envisage de solliciter une aide auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement afin de pouvoir apurer sa dette. Il indique disposer d’un salaire mensuel de l’ordre de 1 500 euros, mais être confronté à des difficultés pour payer le loyer de septembre 2025, précisant que son règlement à venir sera partiel. Il demande à pouvoir bénéficier des plus larges délais pour apurer sa dette avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique souhaiter déménager car le logement est au 7ème étage avec un ascenseur régulièrement en panne alors qu’il a des difficultés à se déplacer.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [D] a indiqué ne pas faire actuellement l’objet d’une telle procédure.

La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, prorogé à ce jour.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC ALCEANE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 773,20 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juillet 2025.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Monsieur [D] n’a pas payé le loyer courant de septembre 2025, payable à terme échu. Il a d’ailleurs annoncé lors de l’audience qu’il ne sera pas en mesure de le régler intégralement. Il n’est donc pas possible de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article précité.

Il sera dès lors débouté de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [D] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 17 juillet 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [D] à son paiement à compter du 17 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré de 3 427,55 euros dû au 9 octobre 2025, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer à l’EPIC ALCEANE la somme de 3 427,55 euros.

Sur la demande de délais de paiement de droit commun

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de Monsieur [D] lui permettent raisonnablement de régler sa dette dans le délai maximal de 24 mois en sus du paiement des charges de la vie courante.

Il convient dès lors d’accorder à Monsieur [D] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues dans le dispositif (fin) du jugement.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [D] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D], partie succombante, sera dès lors condamné aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de la requête afin de saisie conservatoire de meubles, du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de l’EPIC ALEANE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 28 juillet 2022 entre l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE d’une part, et Monsieur [Y] [D] d’autre part, portant sur un appartement n° 70 au 7ème étage de l’immeuble situé 4 rue des Murets à MONTIVILLIERS (76290) est résilié depuis le 17 juillet 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Monsieur [Y] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement n° 70 au 7ème étage de l’immeuble situé 4 rue des Murets à MONTIVILLIERS (76290) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 juillet 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] à payer à l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 3 427,55 euros au titre de l’arriéré arrêté au 9 octobre 2025 ;

AUTORISE Monsieur [Y] [D] à se libérer de sa dette au moyen de 23 versements mensuels d’un montant de 142 euros et d’un 24ème versement devant apurer le solde dû, en plus du règlement des indemnités d’occupation courantes ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre des indemnités d’occupation courantes ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de la requête afin de saisie conservatoire de meubles, du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] à payer à l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 DECEMBRE 2025, et signé par le magistrat et le greffier susvisés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO