Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e TEBOUL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 19 Septembre 2025

DÉCISION N° 25/326

N° RG 24/05754 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P7FQ

DEMANDERESSE :

Association Syndicale Libre LA MARJORIE, sise les Hauts de Vaugreniers 06270 VILLENEUVE LOUBET, prise en la personne de son syndic en exercice le Cabinet GRAMMATICO à l’enseigne OREA SYNDIC, immatriculé au RCS de NICE sous le n° 340 030 972, dont le siège social est situé 42 avenue de l’Arbre Inférieur 06000 NICE, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, substitué par M^e ROVERA

DEFENDEURS :

Madame [R] [D]

2 Allée des Verdiers Vaugrenier

06270 VILLENEUVE LOUBET

Monsieur [U] [D]

FICHTESTRASSE 26

04725 LEIPZIG ALLEMAGNE

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 12 mai 2025 ;

A l’audience publique du 20 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 19 Septembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [D] et Madame [V] [D] sont propriétaires de la villa numéro 53 au sein de l’Association Syndicale Libre « LA MARJORIE », située à VILLENEUVE LOUBET (06270), 2 allée des Verdiers Vaugrenier – Les Hauts de Vaugrenier.

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de propriété, par acte signifié le 8 novembre 2024, l’Association Syndicale Libre « LA MARJORIE » a fait citer les consorts [D] devant le Tribunal judiciaire de Grasse sollicitant de :

« VOIR CONDAMNER solidairement Madame [R] [D] et Monsieur [U] [D] à payer et porter à l’Association Syndicale Libre dénommée « LA MARJORIE » sise LES HAUTS DE VAUGRENIER – 06270 VILLENEUVE LOUBET, les sommes suivantes :

—  10.114,10 euros, au titre des charges dues, arrêtées au 19 septembre 2024 en ce compris les frais, et les intérêts légaux à compter de la première mise en demeure soit le 11 juillet 2023 ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

—  2.000,00 euros à titre de dommages-intérêts, sur la base de l’article 1231 et suivants du Code civil, pour résistance abusive.

—  2.000,00 euros, sur la base de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Les entiers dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, elle avance que :

— Toutes les relances amiables sont restées vaines, suite notamment à deux lettres de rappel, une mise en demeure et une sommation de payer les charges en date du 20 février 2024.

— Les débiteurs ont été informés par lettre du 29 août 2023 de la remise de leur dossier à un huissier et par lettre du 19 septembre 2024 de la remise de leur dossier à un avocat aux fins d’être assignés.

— L’ASL n’a pas d’autre solution que de s’adresser à justice pour obtenir le paiement des sommes dues sur la base des articles 1194 du Code civil et 1 à 10 de l’ordonnance du 1er juillet 2004.

*****

La clôture a été prononcée le 12 mai 2025 par le juge de la mise en état.

A l’issue de l’audience du 20 juin 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 19 septembre 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que, Madame [V] [D] a été citée à étude de commissaire de justice et Monsieur [U] [D] a été cité suivant application du règlement UE n°2020/1784 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance pour connaître des faits, moyens et prétentions.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de propriété

L’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et son décret d’application n°2006-504 du 3 mai 2006 renvoient aux statuts de l’association syndicale libre pour définir les modalités de fonctionnement de celles-ci.

Aux termes de l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 : « Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations. »

Ainsi, l’association libre syndicale est régie par le principe de liberté des conventions. (Cass. 3e civ., 27 juin 2019, n° 17-28.871). Son mode de fonctionnement est uniquement défini par ses statuts.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 1194 de ce même Code précise que Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

La juridiction de céans se référera donc aux statuts de l’Association Syndicale Libre « LA MARJORIE » afin de statuer sur le bien-fondé et le quantum des arriérés de charges dus par les consorts [D].

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aussi, selon l’article 1315 alinéa 1 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Sur ce :

Aux termes de l’article 20 du cahier des charges de l’A.S.L. « LA MARJORIE », « Chaque membre de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE SECONDAIRE est débiteur à titre principal de la quote part des charges communes spéciales affectée à la partie privative (lot de lotissement ou lot de copropriété) sur laquelle il est titulaire d’un droit de propriété, de nue-propriété ou d’usufruit, telle que cette quote-part sera fixée en application des principes qui seront ci-après arrêtés ».

L’Association Syndicale Libre « LA MARJORIE » sollicite la condamnation de Monsieur [U] [D] et Madame [V] [D] au paiement de la somme de 10.114,10 euros, au titre des charges dues et arrêtées au 19 septembre 2024 en ce compris les frais, et les intérêts légaux à compter de la première mise en demeure soit le 11 juillet 2023.

A cette fin, la demanderesse produit aux débats notamment les documents ci-dessous énumérés :

— relevé de propriété ;

— relevé de compte détaillé arrêté au 19/09/2024 inclus ;

— lettre de rappel en date du 19/01/2023 ;

— lettre de rappel du 03/08/2023 ;

— mise en demeure par RAR du 11/07/2023 ;

— sommation de payer les charges de propriété du 20/02/2024 ;

— décomptes de charges du 01/01/2022 au 31/12/2022 ;

— appel de fonds du 01/01/2023 au 30/09/2024 ;

— procès-verbal d’assemblée générale des propriétaires du 6 juillet 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023 ;

— procès-verbal d’assemblée générale des propriétaires du 19 juillet 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ;

— facture de commissaire de justice du 20/02/2024 ;

— cahier des charges de l’ASL DOMAINE DES CLAUSONNES en date du 06/10/1975.

En l’espèce, il ressort du relevé de propriété produit que Monsieur [U] [D] et Madame [V] [D] sont bien propriétaires d’un bien immobilier au sein de l’Association Syndicale Libre « LA MARJORIE », située à VILLENEUVE LOUBET (06270), 2 allée des Verdiers Vaugrenier – Les Hauts de Vaugrenier.

Il ressort également des pièces produites que, par procès-verbal du 6 juillet 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice 2021 et le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023, et par procès-verbal du 19 juillet 2023, ladite assemblée a approuvé les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024.

Néanmoins, le Tribunal relève que les sommes réclamées sur le relevé de compte débiteur antérieures au 1er janvier 2021 ne sont justifiées par aucune pièce, notamment un procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes.

En conséquence, la créance de l’ASL « LA MARJORIE » sera expurgée de la somme de 6.624,98.

*****

L’Association Syndicale Libre « LA MARJORIE » demande que les condamnations précitées produisent intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure soit le 11 juillet 2023.

Selon l’article 1231-6 alinéas 1 et 2 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, il n’est justifié ni de l’envoi ni de la réception de la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 juillet 2023 par les consorts [D].

En conséquence, les intérêts de retard courront à compter de l’assignation du 8 novembre 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Il convient donc d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la solidarité

En vertu de l’article 1310 du Code civil : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En application de ce texte, l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En l’espèce, l’Association Syndicale Libre « LA MARJORIE » produit son cahier des charges en date du 6 octobre 1975, régissant notamment les relations entre ses propriétaires.

En page 14, à l’article 20 I intitulé « Identification des débiteurs des charges et de leurs co-obligés », il est stipulé que « En cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété en nue-propriété et usufruit, il y aura solidarité et indivisibilité pour le paiement des charges affectées à la partie privative en cause (lot de lotissement ou lot de copropriété) entre tous les titulaires de droits sur celle-ci. »

En conséquence, conformément à la demande de la requérante, les consorts [D] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues portant sur les charges de propriété impayées.

Pour autant, le Tribunal relève que la solidarité n’est prévue que pour les charges de propriété, de sorte que Monsieur et Madame [D] ne seront pas condamnés solidairement concernant les autres chefs de demande.

Sur le paiement des frais de recouvrement

L’Association Syndicale Libre « LA MARJORIE » requérante demande également à la juridiction de céans la condamnation de Monsieur [U] [D] et Madame [V] [D] au paiement de la somme de 10.114,10 euros, au titre des charges dues, arrêtées au 19 septembre 2024 en ce compris les frais, et les intérêts légaux à compter de la première mise en demeure soit le 11 juillet 2023.

Il ressort du décompte versé que les dépenses engagées pour les recouvrements des charges impayées, sont :

-11/07/2023 – mise en demeure RAR : 33,00 euros ;

-03/08/2023 – dernier rappel : 18,00 euros ;

-29/08/2023 – remise dossier huissier : 160,80 euros ;

-20/02/2024 – sommation de payer : 263,05 euros ;

-19/09/2024 – remise dossier avocat : 168,00 euros.

Soit un total de 642,85 euros.

En l’espèce, l’article 21 du cahier des charges de l’A.S.L., intitulé « Recouvrement des charges communes spéciales » ne vise pas la facturation de frais auprès du propriétaire débiteur, ni aucune page des 21 pages dudit cahier des charges produit.

En conséquence, l’Association Syndicale Libre « LA MARJORIE » sera déboutée de ce chef de demande. Les défendeurs seront dès lors condamnés au paiement de la somme de 2.846,27 euros arrêtée au 19 septembre 2024 inclus.

Sur les dommages-intérêts pour résistance abusive

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du Code de procédure civile expose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, l’Association Syndicale Libre « LA MARJORIE » ne rapporte pas la preuve d’un préjudice réel, direct et certain qui soit attaché aux retards de paiement des sommes dues par Monsieur [U] [D] et Madame [V] [D]. Un tel préjudice, autant que la mauvaise foi des débiteurs, ne sauraient se déduire de la seule et simple nature du litige.

En conséquence, l’Association Syndicale Libre « LA MARJORIE » sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [D] et Madame [V] [D] seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En revanche, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’Association Syndicale Libre « LA MARJORIE » l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Une somme de 1.000 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [D] et Madame [V] [D] à payer à l’Association Syndicale Libre « LA MARJORIE » la somme de 2.846,27 euros, créance arrêtée au 19 septembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 novembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE l’Association Syndicale Libre « LA MARJORIE » de sa demande de condamnation au paiement des frais engagés ;

DEBOUTE l’Association Syndicale Libre « LA MARJORIE » de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [D] et Madame [V] [D] à payer à l’Association Syndicale Libre « LA MARJORIE » la somme de 1.000,00 euros suivant les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [D] et Madame [V] [D] aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE