04 Avril 2025

RG N° 24/05701 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OB5Q

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [J] [N]

C/

Commune [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [J] [N]

Groupe scolaire Jean JAURES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Khaled TAHINTI, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Commune [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Emilie GREZELCZYK, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e PIBAULT avocat au barreau du Val d’Oise

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 07 Mars 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 04 Avril 2025.

La présente décision a été rédigée par [Y] [P], attachée de justice, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 23 octobre 2024, le Juge de l’Exécution du tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [J] [N], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 8] à GARGES LES GONESSE (95140), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 15 octobre 2024 à la requête de la Commune de GARGES LES GONESSE.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 mars 2025.

A l’audience, la partie demanderesse sollicite le renvoi de l’affaire au motif qu’elle est dans l’attente d’une décision suite au dépôt d’un recours DALO le 4 décembre 2024. La partie défenderesse s’y oppose en faisant valoir qu’il s’agit d’un ancien logement de fonction. Le juge de l’exécution décide de retenir l’affaire.

In limine litis, la Commune de [Localité 6], représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions développées oralement à l’audience, soulève l’incompétence du juge judiciaire au profit du juge administratif. Elle soutient que l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas applicable aux expulsions du domaine public qui relèvent de la compétence des juridictions administratives. Elle fait valoir que les occupations du domaine public présentent un caractère précaire et révocable ce qui justifie que le juge judiciaire ou administratif ne puisse accorder de délai. Elle expose que le logement, situé au sein du groupe scolaire, a été initialement conçu pour les instituteurs et qu’il est considéré comme ayant été affecté au service public de l’enseignement aménagé à cet effet. Elle en conclut que le logement occupé par M. [N] appartient au domaine public de la commune.

En réplique, M. [J] [N], représenté par son avocat, fait valoir que l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que des délais peuvent être demandés tant que l’expulsion a été prononcée judiciairement, ce qui comprend l’ordre administratif. Il ajoute que le commandement de quitter les lieux qui lui a été délivré mentionne que s’il souhaite obtenir des délais, il doit saisir le juge de l’exécution.

Sur le fond, M. [J] [N], demande un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment de ses difficultés financières, ses problèmes de santé et ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti.

En réponse, la Commune de [Localité 6] s’oppose à l’octroi de délais. Elle fait valoir que le demandeur a déjà bénéficié de délais particulièrement conséquents, la convention d’occupation précaire ayant pris fin le 16 septembre 2021 et qu’il ne justifie pas avoir réalisé des démarches en vue de son relogement. Elle expose qu’aucun loyer n’a été réglé depuis septembre 2021 et que la libération du logement présente un caractère urgent en raison du besoin de la commune de loger des personnes au titre de la très grande urgence sociale.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence :

La commune de GARGES LES GONESSE soulève un limine litis l’incompétence du juge de l’exécution au profit du tribunal administratif au motif que le logement occupé par le demandeur appartient au domaine public communal.

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire le juge de l’exécution connaît de manière exclusive des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Selon l’article R412-4 du code des procédures civiles d’exécution « à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, toute demande de délais formée en application des articles L. 412-2 à L. 412-6 est portée devant le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble. »

En application de l’article L111-3 du même code, les décisions juridictionnelles de l’ordre administratif sont des titres exécutoires susceptibles de fonder la compétence du juge de l’exécution pour les contestations relatives à leur exécution forcée.

Au regard des dispositions susvisées, c’est à juste titre qu’après la délivrance du commandement de quitter les lieux le 15 octobre 2024, en vertu d’une ordonnance de référé rendue le 5 octobre 2022 par le tribunal administratif de CERGY-PONTOISE, M. [J] [N] a soumis sa demande de délai au juge de l’exécution, peu important que la décision d’expulsion émane de la juridiction administrative (v. not. CA [Localité 12], 2e chambre 12 juin 2020 – n° 19/03122).

Le fait que les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures d’exécution interdisant de mettre en œuvre l’expulsion pendant la période de trêve hivernale ne s’appliquent pas aux expulsions du domaine public ne change rien à la compétence juridictionnelle du juge de l’exécution pour statuer sur une demande de délais après réception d’un commandement de quitter les lieux.

L’exception d’incompétence soulevée par la commune de [Localité 6] sera donc rejetée.

Sur la demande de délais avant expulsion :

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’une ordonnance de référé rendue le 5 octobre 2022 par le tribunal administratif de CERGY-PONTOISE, réputée contradictoire, qui a notamment enjoint à M. [J] [N] de libérer la dépendance du domaine public qu’il occupe au sein du groupe scolaire Jean-Jaurès à GARGES LES GONESSE, dans un délai de quinze jours à compter de la notification de la présente ordonnance et sous astreinte de 20 euros par jours de retard.

Cette décision a été signifiée le 14 novembre 2022 par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 15 octobre 2024.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de M. [J] [N] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il ressort des débats et des pièces produites que M. [J] [N] a occupé les fonctions d’enseignant au Collège [9]. M. [J] [N] rencontrant des difficultés financières et personnelles de logement, la commune de [Localité 6] a, selon convention d’occupation à titre onéreux, précaire et révocable du 23 novembre 2017, mis à sa disposition un logement sis [Adresse 1] à [Localité 6] au sein du groupe scolaire Jean-Jaurès, pour une durée d’un an à compter du 17 novembre 2017, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 359,97 euros.

Un nouveau délai de quatre mois lui a été accordé du 17 novembre 2018 au 16 mars 2019 afin de lui permettre de rétablir sa situation financière au regard de ses loyers impayés.

Selon avenants du 28 octobre 2019 et du 1er septembre 2020, la convention d’occupation a été prolongée successivement pour une durée d’un an, soit du 17 septembre 2019 au 16 septembre 2020, puis du 17 septembre 2020 au 16 septembre 2021.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 juin 2021 dont le pli a été avisé mais non réclamé, la commune de [Localité 6] a informé M. [J] [N] de la décision de la Commission Logement du 24 juin 2021 de ne pas prolonger la convention d’occupation du logement communal et lui a demandé de libérer le logement occupé au plus tard le 16 septembre 2021.

Selon courrier du 18 octobre 2021 signifié le 13 décembre 2021, la commune de [Localité 6] a mis en demeure M. [J] [N] de quitter les lieux dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la présente.

Il résulte des éléments du dossier et notamment de la décision rendue en référé par le tribunal administratif de CERGY-PONTOISE que M. [J] [N] n’a donné aucune suite aux demandes de la commune et ne l’a pas tenue informée d’éventuelles tentatives de trouver une solution d’hébergement pérenne.

M. [J] [N] est retraité et déclare percevoir une faible pension de retraite, laquelle ne lui permettrait pas de s’acquitter de ses factures et de régler un loyer. Il justifie faire l’objet d’une retenue de 74,20 euros sur sa retraite au profit de la SGV [Localité 13]. Son avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 7 420 euros. Il évoque des problèmes de santé mais ne produit aucune pièce au soutien de ses déclarations.

Par ailleurs, au vu du décompte produit, il apparait que M. [J] [N] ne s’est pas acquitté de sa redevance mensuelle depuis le mois d’octobre 2021 et que la dette locative s’élève à 9 732,75 euros au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus. Toutefois, il n’a pas été condamné par le juge administratif à payer une indemnité d’occupation, seule l’expulsion sous astreinte lui étant demandée.

Le demandeur indique avoir réalisé des démarches en vue de son relogement et justifie avoir adressé un recours en vue d’une offre de logement à la commission de médiation du Val d’Oise le 4 décembre 2024. Ainsi, il apparaît que l’intéressé n’a commencé à réaliser des démarches en vue de son relogement qu’en décembre 2024, soit postérieurement à la délivrance du commandement de quitter les lieux. Il ne fait état d’aucune diligence supplémentaire et ne démontre donc pas que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales.

Or, depuis le 17 novembre 2021 il occupe sans droit, ni titre le logement mis à sa disposition par la commune, la convention d’occupation à titre onéreux, précaire et révocable ayant pris fin le 16 novembre 2021. De plus, il sait d’une manière définitive qu’il ne peut plus se maintenir dans les lieux depuis la signification de l’ordonnance de référé rendue par le tribunal administratif de CERGY-PONTOISE qui lui avait imparti un délai de 15 jours, à compter du 14 novembre 2022, pour libérer le logement occupé. Il a donc déjà bénéficié de très larges délais de fait, sans justifier de la moindre recherche de logement avant le mois de décembre 2024, et la commune a fait preuve de patience à son égard.

Par ailleurs, le maintien illicite de M. [J] [N] dans les lieux empêche la commune de [Localité 6] de pourvoir au relogement de personnes ou familles en grande détresse sociale et de répondre aux demandes d’hébergement d’urgence.

Ainsi, le demandeur occupe sans droit ni titre, depuis plus de trois ans et sans bourse délier, un logement communal qui doit désormais être libéré de façon urgente. Or, les éléments du dossier ne mettent pas en évidence une réelle mobilisation de l’intéressé tant sur le plan locatif que social.

La situation personnelle de M. [J] [N] ne saurait donc justifier son maintien dans les lieux sans limite de temps et sans contrepartie financière au détriment du propriétaire légitime.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

Il convient de rappeler que le sursis hivernal n’est pas applicable aux expulsions du domaine public (v. not. TA [Localité 14] 20 février 2024 – n° 2401388 ; CAA [Localité 10], 3e chambre, 28 février 2002 – n°[Numéro identifiant 5]).

En conséquence, la demande sera rejetée.

M. [J] [N], partie perdante, supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par la commune de [Localité 6] ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par M. [J] [N] pour le logement qu’il occupe au sein du Groupe Scolaire Jean Jaurès – [Adresse 1] à [Localité 7] ;

Condamne M. [J] [N] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 11], le 04 Avril 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,