TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 2025/857

AFFAIRE : N° RG 25/00339 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XAW

Copie à :

Madame [O] [G]

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [G]

née le 05 Juillet 1996 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 05 septembre 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 juin 2022 avec prise d’effet au 04 juillet 2022, la société par actions simplifiée BOOK A BANK (ci-après désignée SAS BOOK A BANK) a consenti un bail d’habitation à Madame [O] [G] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 630,00 euros et d’une provision pour charges de 37,00 euros.

Le 30 juin 2022, un contrat de cautionnement de type VISALE (n°A10157314814) a été signé entre la SAS BOOK A BANK et la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vue de garantir la bailleresse d’éventuels impayés locatifs.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de subrogé dans les droits de la bailleresse a fait délivrer à la locataire, par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, un commandement de payer la somme principale de 1.397,00 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [O] [G] le 12 mars 2025.

Par assignation en date du 17 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers pour faire, au bénéfice de l’exécution provisoire, constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de Madame [O] [G], être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [G] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

—  1.397,00 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 mars 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 juin 2025. Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lequel révèle que Madame [O] [G] perçoit des revenus mensuels de 2.553,12 euros. Madame [O] [G] indique qu’au cours du changement de propriétaire de son logement, la Caisse d’allocations familiales lui a versé l’aide au logement dont elle est bénéficiaire et ce, sans qu’elle s’en aperçoive.

À l’audience du 05 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, assistée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle indique de pas s’opposer à des délais de paiement.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Madame [O] [G], comparante en personne, sollicite l’échelonnement du paiement de sa dette à raison de 148,00 euros par mois pendant 11 mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

— La convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE

— Le contrat de location conclu le 30 juin 2022 entre la SAS BOOK A BANK, bailleur, et Madame [O] [G], locataire.

— Le contrat de cautionnement VISALE conclu le 30 juin 2022 entre la SAS BOOK A BANK et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

— Une quittance subrogative du 26 octobre 2024 portant sur une somme de 1397 euros.

Par ailleurs, l’article 8.2 du contrat de cautionnement VISALE conclu le 30 juin 2022 entre le propriétaire bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit en son article 8.2 que « dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et / ou d’expulsion », la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE précisant dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en réalisation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

Elle justifie en conséquence, de sa qualité à agir en résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique du 19 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévu à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, le 12 mars 2025, soit, deux mois, au moins avant la délivrance de l’assignation.

Le demandeur est donc, au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, recevable à agir en constat de la résiliation du bail fondé sur le défaut de paiement des loyers.

Sur la résiliation du bail d’habitation et l’expulsion

Le bail portant sur le logement signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges à l’échéance fixée.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [O] [G] un commandement visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 1397 euros au titre des loyers échus et impayés.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est régulier et ses causes, selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer.

Ce défaut de régularisation fonde la société ACTION LOGEMENT SERVICES à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 11 mai 2025 à minuit, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :

— pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

— ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, madame [O] [G] sollicite l’échelonnement de sa dette à raison de 148,00 euros par mois. Elle expose sa situation financière et personnelle. La demanderesse ne s’y oppose pas.

Il y a lieu dès lors de lui accorder des délais de paiements dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets de la clause résolutoire.

En cas de non-respect de ce moratoire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [O] [G].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [O] [G] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer à compter du 12 mai 2025 à 0 heures et jusqu’à libération effective des lieux loués.

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

De plus, en application de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais, faits par elle depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Par suite, la caution est fondée à réclamer aux débiteurs le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

• le commandement de payer délivré le 11 mars 2025 pour la somme de 1397 euros,

• le décompte de la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de la locataire en date du 26 octobre 2024 pour une somme principale de 1397 euros.

Madame [O] [G] ne conteste pas le montant de la dette.

Subrogée dans les droits et actions de la SAS BOOK A BANK, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi fondée en sa demande, à hauteur de la somme totale 1397 euros, au paiement de laquelle Madame [O] [G] sera condamnée, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1397 euros à compter du 11 mars 2025.

Dans l’hypothèse où Madame [O] [G] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des indemnités d’occupation à compter du 12 mai 2025 à 0 heures, date de résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux, pour lesquelles la société ACTION LOGEMENT SERVICES bénéficiera d’une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150,00 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DÉCLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juin 2022 avec prise d’effet au 04 juillet 2022 entre la SAS BOOK A BANK et Madame [O] [G] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8] est résilié depuis le 11 mai 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE Madame [O] [G] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.397,00 euros (mille trois cent quatre-vingt-dix-sept euros), arrêtée au 13 mai 2025 (mensualité du mois d’octobre 2024 comprise) et ce avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 sur la somme de 1.397,00 euros;

AUTORISE Madame [O] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 148,00 euros chacune ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer et CONDAMNE Madame [O] [G] à son paiement pour lesquelles la société ACTION LOGEMENT SERVICES bénéficiera d’une quittance subrogative, à compter du 12 mai 2025 jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [O] [G] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,