RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00286 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OQOS

MINUTE N° :

S.C.I. MANIMA

c/

[K] [J]

Copie certifiée conforme le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

S.C.I. MANIMA

COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 5]

[Localité 7]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 25 Novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Aude VEBER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

S.C.I. MANIMA

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M. [C] [I]

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant

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Le tribunal a été saisi le 06 Juin 2025, par Assignation – procédure au fond du 21 Mai 2025 ; L’affaire a été plaidée le 25 Novembre 2025, et jugée le 25 Novembre 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2019, la SCI MANIMA a donné en location à Monsieur [K] [J] un logement en colocation (chambre) à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Suite à des échéances impayées, la SCI MANIMA a fait délivrer le 28 août 2024 à Monsieur [K] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 10 880,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au mois d’août 2024 inclus.

Dans le dessin de reprendre le logement, le 10 décembre 2024 le bailleur a fait délivrer suivant procès-verbal remis suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, une mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux loués en matière d’habitation.

Le 23 janvier 2025, la SCI MANIMA a fait établir un procès de constat d’abandon des lieux. Celui-ci constatant la présence d’effets personnels n’a pu être établi.

Par acte de commissaire de justice, la SCI MANIMA a fait assigner, Monsieur [K] [J] par acte remis à l’étude le 21 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection de PONTOISE afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et subsidiairement le prononcé de la résiliation du contrat de bail ;

— la condamnation de Monsieur [K] [J] au paiement de la somme de 14 708,00 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement arrêtée au mois d’avril 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 880,00 euros à compter du 28 août 2024 ;

— l’expulsion sans délai de Monsieur [K] [J], à défaut de départ volontaire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 3] ;

— la condamnation de Monsieur [K] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à la complète libération des lieux sis [Adresse 3] ;

— les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ;

— la condamnation de Monsieur [K] [J] à la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 22 mai 2025.

Lors de l’audience, la SCI MANIMA représentée par Monsieur [C] [I] a réitéré leurs demandes formulées dans l’acte introductif.

Monsieur [K] [J] bien que régulièrement convoqué n’a pas comparu.

Le paiement du loyer courant n’a pas été repris.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025 et la décision a été mise en délibéré à la date du 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

Sur la recevabilité

L’assignation a été adressée au service compétent de la Préfecture par voie dématérialisée le 22 mai 2025 soit plus de six semaines avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement concernant le logement

Le bail en date du 29 novembre 2019 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Monsieur [K] [J] le 28 août 2024 et qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [K] [J] n’a pas réglé sa dette locative.

La clause résolutoire est donc acquise au 29 octobre 2024.

Monsieur [K] [J] reste redevable des loyers jusqu’au 28 octobre 2024 et à compter du 29 octobre 2024 le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

Ainsi, Monsieur [K] [J] n’ayant pas réglé les loyers postérieurs au commandement, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Monsieur [K] [J] est occupante sans droit ni titre depuis le 29 octobre 2024 causant ainsi un préjudice à la SCI MANIMA qui ne pourra disposer du bien à son gré.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance des locaux et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer de base annuel prévu par le bail, augmenté des charges et accessoires.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Au vu des pièces présentes dans le dossier, il apparaît que Monsieur [K] [J] est redevable de la somme de 14 708,00 euros au titre de la dette locative, mois d’avril 2025 inclus.

Il convient donc de condamner Monsieur [K] [J] au paiement de la somme de 14 708,00 euros correspondant à la dette locative, mois d’avril 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il convient également de condamner Monsieur [K] [J] au paiement de l’indemnité d’occupation fixée précédemment et ce à compter du 1er mai 2025.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Étant précisé que la mauvaise foi ne se présume pas et qu’elle ne peut découler du seul non paiement du loyer ou d’une indemnité d’occupation, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions précitées soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande relative au sort des meubles

Il y a lieu de décider que le sort des meubles devra être réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Monsieur [K] [J], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile n’apparaissant pas justifiées seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

DÉCISION

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉCLARE RECEVABLE l’action engagée et tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 29 novembre 2019 liant les parties ;

CONSTATE à compter du 29 octobre 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 29 novembre 2019 liant les parties et DIT que Monsieur [K] [J] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [K] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à la SCI MANIMA la somme de 14 708,00 euros correspondant à la dette locative, mois d’avril 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à la SCI MANIMA, à compter du 1er mai 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer ; de la mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux loués en matière d’habitation et du constat d’abandon des lieux ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à [Localité 8], le 25 novembre 2025.

La greffière La juge