PREMIERE CHAMBRE

N° RG 23/05985 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NN6U

71H

S.D.C. [Adresse 2]

C/

S.A.R.L. HABITAT CONFORT IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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ORDONNANCE D’INCIDENT

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Ordonnance rendue le 09 septembre 2025 par Marie VAUTRAVERS, Vice-Présidente, Juge de la mise en état de ce Tribunal, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré ;

Date des débats : 10 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par Maître [E] [D] administrateur provisoire demeurant [Adresse 3], nommé par ordonnance de la Présidente du TGI de Pontoise en date du 8 décembre 2017 prorogée depuis

représenté par M^e Fanny COUTURIER, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. HABITAT CONFORT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile FLECHEUX, avocat au barreau de Versailles

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Exposé des faits et de la procédure

Par ordonnance en date du 8 décembre 2017, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a désigné Maître [D] comme administrateur provisoire du le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] (SDC [Adresse 5]).

Par jugement du tribunal de grande instance de Pontoise en date du 22 janvier 2019 a prononcé l’annulation de l’assemblée générale du 16 juin 2016, le syndic la société HCI étant dépourvu de mandat à la date à laquelle il avait convoqué l’assemblée générale, le 18 mai 2016.

Par acte en date du 13 novembre 2023, le SDC [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire Me [D], a fait assigner la SARL Habitat Confort Immobilier devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de les condamner à payer les sommes correspondant à leurs honoraires indument perçus alors que la société n’avait plus mandat de syndic.

Par conclusions d’incident du 10 octobre 2024, la société HCI a saisi le devant le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevables les demandes du SDC [Adresse 5].

L’audience d’incident a été fixée au 10 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

Par note en délibéré du 11 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2016.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 mars 2025, la société HCI demande au juge de la mise en état de :

— Déclarer le SDC [Adresse 5] irrecevable en ses demandes ;

— Condamner le SDC [Adresse 5] aux dépens ;

— Condamner le SDC [Adresse 5] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle valoir que d’une part, le SDC [Adresse 5] n’était pas valablement représenté par Me [D] au moment de l’assignation, puisque la désignation de ce dernier n’avait pas été prorogée à cette date, les ordonnances de désignation de l’administrateur provisoire au-delà du 8 décembre n’étant pas communiquées. Elle soutient à titre subsidiaire que l’administrateur provisoire n’avait pas été autorisé à introduire la présente action en justice par l’assemblée générale. A titre de moyen subsidiaire, Elle fait également valoir que les demandes sont prescrites dès lors que le SDC [Adresse 5] avait connaissance du défaut de mandat du syndic dès les conclusions adressées au juge

Aux termes de ses conclusions notifiées le 17 mars 2025, le SDC [Adresse 5] demande au juge de la mise en état de :

— Débouter la société HCI de ses demandes ;

— Condamner la société HCI aux dépens ;

— Condamner la société HCI à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la mission de Me [D] a été régulièrement renouvelée, l’ensemble des décisions étant produites aux débats, et que par ailleurs l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 a les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale et peut introduire seul une action en justice sans autorisation préalable. Enfin, il soutient que le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date de la décision du tribunal de grande instance ayant tranché le point de savoir si le syndic était ou n’était pas dépourvu de mandat lors de la convocation de l’assemblée générale.

MOTIFS

Sur la nullité de fond de l’assignation

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile en son alinéa 1, constitue des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte le défaut de capacité d’ester en justice.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

En application de l’article 18 de la même loi, le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi.

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 en son alinéa 1, « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. ». Il est constant que ces dispositions sont d’ordre public.

Enfin, en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndicat et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire.

Il résulte de ces textes d’une part que l’administrateur provisoire exerce tous les pouvoirs du syndic, et a donc qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires en justice, et d’autre part qu’il exerce également, sauf si le président du tribunal en décide autrement au moment de la désignation, tous les pouvoirs de l’assemblée générale.

Il est constant que le syndic d’une copropriété ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Le défaut d’autorisation du syndic d’agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires constitue, lorsque cette autorisation est exigée, une irrégularité de fond qui peut être invoquée par tout défendeur à l’action.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le SDC [Adresse 5] que Me [D] a été désigné administrateur provisoire de la copropriété le 8 décembre 2017 pour une durée de 24 mois, et que cette mesure a été systématiquement renouvelée à compter du 8 décembre 2019 par le président du tribunal judicaire de Pontoise jusqu’au 8 décembre 2025. La mission de l’administrateur a été définie dans l’ordonnance du 8 décembre 2017, tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 lui étant dévolus.

En conséquence, l’administrateur provisoire qui disposait des pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale pouvait valablement décider d’assigner en paiement l’ancien syndic et pouvait régulièrement représenter le syndicat des copropriétaires pour l’introduction de sa demande.

L’exception de nullité de l’assignation relative à la capacité de l’administrateur provisoire fondée sur les moyens de l’absence de désignation judiciaire à la date de l’assignation et de l’absence d’autorisation de l’assemblée générale sera donc rejetée.

Sur la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l’exercer.

Enfin, en application de l’article 2241 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription.

Il est constant que la charge de la preuve de la prescription incombe à celui qui l’invoque.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a assigné son ancien syndic en remboursement des honoraires qu’il estimait indument prélevés puisque que le syndic n’avait plus de mandat.

Il convient donc pour déterminer le point de départ du délai de prescription de déterminer à quelle date le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire à compter du 8 décembre 2017, a eu connaissance du fait d’une part que le syndic était dépourvu de mandat et d’autre part que des honoraires avaient été prélevés après cette date.

S’agissant du second élément, aucune des parties ne précise à quelle date la comptabilité a été transférée de l’ancien syndic à l’administrateur provisoire. Il convient d’en déduire qu’elle a été régulièrement transférée dans les délais prévus par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 en vigueur à la date de désignation de l’administrateur provisoire, c’est-à-dire dans le délai d’un mois après le 8 décembre 2017.

S’agissant du premier élément, la lecture de la décision du tribunal de grande instance de Pontoise du 22 janvier 2019 permet d’établir que, dans leurs conclusions en date du 6 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires représenté par Me [D], et la société HCI « ne contestent pas que le cabinet HCI est resté en fonction au-delà de son mandat ». Cette décision a par ailleurs relevé que le mandat du syndic avait expiré, aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 octobre 2014, au 30 avril 2016.

Toutefois, le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2016, qui a été annulée par la décision du 22 janvier 2019, permet d’établir que le syndic a été désigné à l’occasion de cette assemblée générale, et n’était resté, prima facie, sans mandat qu’entre le 30 avril 2016 et le 16 juin 2016. C’est donc uniquement cette vacance temporaire de moins de deux mois qui était reconnue par les conclusions du 6 novembre 2018.

Or, il est de jurisprudence constante que les décisions prise lors d’une assemblée générale entachée d’irrégularité sont annulables mais ne sont pas inexistantes. Au surplus, le fait que l’administrateur provisoire soit un professionnel spécialisé en droit de la copropriété ne lui donne pas qualité pour prononcer la nullité d’une assemblée générale.

La résolution de renouveler le syndic le 16 juin 2016 n’était pas inexistante jusqu’à son annulation par la décision du 22 janvier 2019. C’est donc bien cette dernière décision d’annulation qui a rétroactivement privé le syndic de son mandat, et déterminé également rétroactivement la période pendant laquelle il est soutenu qu’il a indument prélevé des honoraires, et c’est donc au jour de cette décision que l’administrateur provisoire a eu connaissance des faits lui d’invoquer le caractère indu des honoraires du syndic.

Il en résulte que le délai de prescription quinquennal de l’action en paiement des honoraires indus a commencé à courir à compter du 22 janvier 2019, et n’avait pas expiré à la date de l’assignation le 13 novembre 2023. La demande tendant à voir constater l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut condamner les parties aux dépens.

En l’espèce, il convient de réserver les dépens jusqu’à la décision de la formation de jugement sur l’ensemble du litige.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’absence de condamnation aux dépens, il convient de réserver les demandes faites à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Rejetons la demande de la société HCI tendant à déclarer irrecevable la demande du SDC [Adresse 5] au titre de la prescription ;

Réservons les dépens et les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Renvoyons l’affaire à la mise en état du 13 novembre 2025 pour conclusions au fond du défendeur.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 9 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS