02 Décembre 2025

N° Rôle : N° RG 25/00011 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OWGS

CODE NAC : 30C

S.A.S. CMG

c/

S.C.I. SCI PERI SCI PERI,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE.

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BAUX COMMERCIAUX

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JUGEMENT.

JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du tribunal judiciaire de Pontoise par Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffière, le 02 Décembre 2025 après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2025.

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DEMANDERESSE

S.A.S. CMG, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Eric CATRY, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI PERI SCI PERI, représentée par M. [V] [B], en sa qualité de gérant,, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thomas VERDET, avocat au barreau de VAL D’OISE

FAITS ET PROCEDURE

La SCI PERI est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 4].

Suivant acte sous seing privé du 1er janvier 2013, la SCI PERI a consenti à la société GMA un bail commercial d’une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021 portant sur un immeuble situé [Adresse 1] à SANNOIS. Le loyer initial était de 34 618,80 € TTC, payable mensuellement.

Suivant acte sous seing privé du 18 novembre 2015, et suite à la liquidation judiciaire de la société GMA, la société CMG a acquis le fonds de commerce, comprenant le droit au bail des locaux.

Les locaux sont constitués d’un local à usage d’épicerie, comprenant une grande pièce, une cuisine, un vestiaire femmes, un vestiaire hommes, une douche, un WC, un lavabo. Lot numéro 3, trois emplacements de parking, dont un emplacement handicapé, le tout d’une surface de 209,42 m².

La destination des lieux visés sur le bail est la suivante : « épicerie, vente de produits alimentaires, rôtisserie ».

Suivant exploit du 17 mars 2022, la société CMG a notifié à la société civile immobilière PERI un congé pour le 1er avril 2022 comportant offre de renouvellement.

La société civile immobilière PERI a répondu, suivant courrier du 27 août 2022, informant le preneur de la révision à la hausse de son loyer, portant le loyer à la somme de 30 458,28 € hors-taxes et hors charges par an. La bailleresse a procédé à une nouvelle révision, le 6 mars 2024, portant le loyer mensuel hors-taxes et hors charges à la somme de 2 825,17 €, soit 33 902,04 euros hors-taxes et hors charges par an.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 juillet 2025 reçue le 8 juillet 2025, le preneur a notifié au bailleur un mémoire préalable en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé (à hauteur de 24 948,80 € hors-taxes et hors charges par an).

Suivant exploit du 12 septembre 2025, la société à responsabilité limitée CMG a fait assigner la société civile immobilière PERI afin de solliciter, à titre principal, la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 à la somme de 24 948,80 € HT et HC par an, outre la condamnation de la partie adverse aux dépens et au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société CMG fait valoir que la surface pondérée des locaux s’élève à 160,96 m², que les prix couramment pratiqués dans le voisinage permettent de retenir une valeur locative de renouvellement de 155 € hors-taxes et hors charges par an. Le preneur ajoute que rien ne justifie l’augmentation de loyer sollicitée par le bailleur.

Suivant mémoire du 27 octobre 2025 notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 28 octobre 2025, la société civile immobilière PERI a demandé :

–à titre principal, de dire la partie adverse prescrite en toutes ses demandes et fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 37 839,64 € hors-taxes et hors charges outre le débouté du preneur,

– à titre subsidiaire, fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 64 384 € hors-taxes et hors charges,

– à titre infiniment subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire, outre la fixation de loyer provisionnel à la somme annuelle de 37 839,64 €, sur lequel continuera de s’appliquer la clause d’indexation contractuelle, soit les sommes de 40 852,68 €, 44 115,08 euros et 45 819 € hors-taxes et hors charges à compter respectivement des premier janvier 2023, 2024 et 2025,

– en tout état de cause, la condamnation de la partie adverse aux dépens, au paiement des frais d’expertise et de la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société civile immobilière PERI précise que les locaux sont situés dans un des principaux axes traversant la ville de [Localité 5], que le loyer plafonné s’élève à 37 894,07 € mais que le plafonnement doit être écarté du fait notamment de l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

Lors de l’audience du 4 novembre 2025, les parties ont pu plaider.

Pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l’acte et au mémoire susvisé.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

La date de renouvellement

En vertu de l’article L 145–12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet, dans le cadre d’une demande de renouvellement faite en cours de prolongation du bail précédent, au premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Les parties s’accordent pour fixer la date d’effet du bail renouvelé au 1er avril 2022.

Sur la prescription

L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre (chapitre V – du bail commercial) se prescrivent par deux ans. L’action en fixation du prix du bail renouvelé supposant l’application des articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce, elle entre donc dans le cadre de la prescription biennale.

L’article 33 du décret du 30 septembre 1953 dispose, en substance, que la notification du mémoire institué par l’article 29 du même décret, interrompt la prescription.

La prescription est une fin de non-recevoir ( CPC, art. 122 ). Elle peut être proposée en tout état de cause. En l’espèce, la société PERI soulève l’existence d’une prescription de l’action en fixation du prix du bail renouvelé.

Le preneur a fait délivrer un acte extra judiciaire en renouvellement de bail le 17 mars 2022. Le bailleur, qui ne s’y est pas opposé dans un délai de 3 mois, est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent (article L. 145-10 du code de commerce).

Le régime de la prescription est le suivant:

— Si la date d’échéance du délai de 3 mois imparti par l’article L. 145-10 du Code de commerce est antérieure à la date de la prise d’effet du bail renouvelé, c’est la date de prise d’effet du nouveau bail qui marque le point de départ du délai de prescription,

— Si le délai de 3 mois n’expire que postérieurement à la prise d’effet du nouveau bail, comme dans le cas où la réponse du bailleur est faite à une date ultérieure à cette prise d’effet, c’est la date d’acceptation, implicite ou explicite, du bailleur qui marque le point de départ de la prescription biennale.

La prescription de l’action en fixation du prix du bail renouvelé commence à courir en l’espèce à compter du 17 juin 2022, soit à l’expiration du délai de trois mois visé par l’article L. 145-10 précité. Or, la notification du mémoire en demande a eu lieu le 8 juillet 2025, soit plus de trois ans après.

En conséquence, l’action en fixation du loyer du bail renouvelé est prescrite. La fin de non-recevoir ayant été accueillie, les demandes au fond ne seront pas examinées.

La SCI PERI sollicite que le juge des loyers commerciaux fixe le montant du loyer renouvelé au montant du loyer contractuel avec indexation annuelle prévue contractuellement.

Dans le contrat, il est prévu une clause d’échelle mobile automatique fondée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, avec comme indice de référence l’indice du deuxième trimestre 2012 (1666).

Le SCI PERI demande une indexation en utilisant l’ILC.

Si la suppression de l’ICC ne concerne que le calcul du plafonnement légal prévu à l’article L. 145-34 du Code de commerce, et non les clauses d’indexation, qui relèvent du domaine contractuel, l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, il sera relevé que les parties ont convenu d’adopter un éventuel indice de remplacement si celui-ci venait à être publié. Il convient donc d’effectuer le calcul en utilisant l’ILC.

En conséquence, au vu des dispositions contractuelles imposant de retenir le 2ème trimestre comme indice de référence pour procéder à l’indexation annuelle, l’indice mutiplicateur retenu est celui du deuxième trimestre 2021 (118,41) et l’indice diviseur celui du 2ème trimestre 2012 (107,65).

Il convient de s’en tenir à la demande formulée par la SCI PERI et de considérer que le loyer du bail renouvelé est égal au prix du loyer en vigueur indexé à la date d’effet de la demande de renouvellement, soit 37 839,64 euros.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Les dépens seront mis à la charge de la société CMG et sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. En revanche, la société à responsabilité limitée CMG sera condamnée à payer à la SCI PERI la somme de 1500 euros sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire en matière de loyers commerciaux et en premier ressort,

Constate que la date d’effet du bail renouvelé est le 1er avril 2022,

Accueille la fin de non-recevoir liée à la prescription l’action en fixation du loyer du bail renouvelé,

Constate qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le fond en raison de la prescription de l’action,

Constate que le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 est égal au prix du loyer en vigueur indexé à la date d’effet de la demande de renouvellement, soit 37 839,64 euros HT et HC par an,

Condamne la société CMG à payer à la SCI PERI la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes et notamment la demande en paiement des frais irrépétibles formulée par la société CMG,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Condamne la société CMG au paiement des dépens,

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 2 décembre 2025,

la greffière la présidente