TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référés expertises

N° RG 25/00752 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZLWA

NT/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 JUILLET 2025

DEMANDEURS :

M. [P] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Xavier DENIS, avocat au barreau de DOUAI

Mme [U] [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Xavier DENIS, avocat au barreau de DOUAI

DÉFENDERESSE :

Société [Adresse 18]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE lors de l’audience et Martine FLAMENT lors de lam ise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 10 Juin 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 08 Juillet 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique reçu le 28 décembre 2023 par Me [T], notaire à [Localité 15] (Nord), M. [P] [S] et Mme [U] [R] ont acquis auprès de la S.C.C.V. [Adresse 14] un appartement, lot n°32 au sein du bâtiment D et deux places de parking lots n°107 et n°59 dépendant de l’ensemble immobilier situé à [Localité 8] (Nord) au [Adresse 16], [Adresse 17]” au prix de 227 000 euros.

Le bien a été livré suivant procès-verbal de livraison le 19 janvier 2024, avec des réserves. Les acquéreurs ont exposé avoir dénoncé de nouveaux désordres par courrier recommandé avec accusé de réception le 15 février 2024 et que les réserves n’étaient toujours pas levées.

Par acte délivré à leur demande le 28 mars 2025, M. [S] et Mme [R] ont fait assigner la S.C.C.V. Le [Adresse 9] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin de voir ordonner une expertise judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile, les dépens étant réservés.

L’affaire a été appelée à l’audience le 27 mai 2025. Elle a finalement été retenue le 10 juin 2025.

Représentés, M. [S] et Mme [R] sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 5 juin 2025, formulant les mêmes demandes que celles développées dans leur acte introductif d’instance et ajoutant de condamner la S.C.C.V. [Adresse 14] à leur verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses écritures signifiées par voie électronique le 6 juin 2025 déposées à l’audience, la S.C.C.V. Le Clos des Lys, représentée, demande notamment de :

à titre principal,

— débouter M. [S] et Mme [R] de leurs demandes,

— condamner M. [S] et Mme [R] à leur verser 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

à titre subsidiaire,

— lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage,

— compléter la mission de l’expert comme suit : « Dire si les désordres objet des opérations d’expertise étaient apparents à la livraison et ont fait l’objet d’une réserve, ou s’ils ont été régulièrement dénoncés dans le délai d’un mois de la livraison soit avant le 19 février 2024,

— réserver les frais et dépens.

Il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions sur les prétentions et moyens débattus au visa des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 1er juillet 2025, prorogé a 8 juillet 2025 compte tenu du délai de recueil de l’accord d’un expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 11].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

M. [S] et Mme [R] allèguent que la défenderesse est soumise en qualité de maître d’ouvrage de l’opération de construction, non seulement aux dispositions de l’article 1792 du code civil relatives à la responsabilité décennale des constructeurs d’ordre public mais aussi au titre de la garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du code civil qui lui impose de réparer tous les désordres signalés dans l’année suivant la réception, qu’ils soient apparents ou cachés. Les demandeurs soutiennent alors que seule l’expertise judiciaire permettra de déterminer avec certitude si les désordres constatés relèvent de la responsabilité décennale, de la garantie de parfait achèvement ou s’ils constituent des vices apparents. Ils font valoir que l’expertise est indispensable pour conserver la preuve des désordres et pour établir les éléments techniques nécessaires à la détermination des responsabilités respectives des intervenants à l’acte de construire.

En réponses aux écritures de la défenderesse, M. [S] et Mme [R] expliquent que l’exception de prescription soulevée doit être écartée au regard de la connexité des actions envisagées, la première assignation à l’encontre de la société Promotion Pichet ayant interrompu le délai de prescription.

Les demandeurs expliquent que l’action initialement dirigée contre la société Promotion Pichet et la présente action, contre la société [Adresse 14] tendant toutes deux à un seul et même but : obtenir la réparation des désordres affectant l’appartement acquis dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement et la mise en œuvre des garanties légales afférentes. Ils ajoutent que l’identité d’objet est également caractérisée puisque les deux instances ont visé la désignation d’un expert judiciaire aux fins de constater et d’évaluer les mêmes désordres affectant le même bien immobilier, pour engager la responsabilité du professionnel de la construction dans le cadre des mêmes garanties légales.

M. [S] et Mme [R] font valoir que la connexité des actions résulte du fait que les deux sociétés ont participé conjointement à l’opération de construction et de commercialisation, créant une confusion légitime dans l’esprit des acquéreurs quant à l’identité du véritable débiteur des obligations de garantie, puisque le rôle respectif des intervenants n’apparaît pas clairement délimité pour les acquéreurs.

Les demandeurs soulignent que l’exception ainsi soulevée par la défenderesse méconnaît le principe de bonne foi, prévu par l’article 1104 du code civil puisque les sociétés Promotion Pichet et [Adresse 14] ont entretenu une confusion sur leurs rôles respectifs et leur identité, mettant en erreur les acquéreurs sur l’identification du véritable débiteur de leurs obligations et ce alors que les deux sociétés sont domiciliées à la même adresse et qu’elles disposent des mêmes représentant légaux. M. [S] et Mme [R] rappellent que leur principal interlocuteur a été la société Promotion Pichet et que la confusion entretenue entre les tiers et le cocontractant est de nature à faire obstacle à l’application de la prescription invoquée.

La S.C.C.V. [Adresse 14] affirme que la demande est irrecevable pour cause de forclusion et doit être rejetée en l’absence de motif légitime.

Elle explique que l’action envisagée fondée sur l’article 1642-1 du code civil est forclose dans la mesure où les demandeurs n’ont pas interrompu le délai de garantie des vices apparents, qui a expiré le 19 janvier 2025, que la S.C.C.V. [Adresse 14] n’est pas redevable de la garantie de parfait achèvement en qualité de vendeur en état de parfait achèvement constructeur non réalisateur et que les désordres qui pourraient revêtir la qualification de désordres décennaux, ne sont pas ceux évoqués à l’appui de l’assignation qui concernent des points apparents même pour un non sachant et ne peuvent être considérés comme constitutifs de vices cachés susceptibles de générer un risque d’atteinte à la solidité ou d’impropriété à destination du logement.

En réponse aux écritures des demandeurs, la S.C.C.V. Le Clos des Lys rappelle que l’effet interruptif de l’assignation et la prétendue connexité alléguée, ne vaut que pour la même entité juridique assignée, l’exception instaurée par la jurisprudence ne vaut que pour les actions tendant aux mêmes fins et se s’applique que dans le cas d’une identité des parties. La défenderesse souligne que sur la bonne foi du promoteur, la comparution complète du vendeur figure dans l’acte de VEFA et que seul la S.C.C.V. [Adresse 12] [Adresse 10] Lys apparaît sur le procès-verbal de livraison, rappelant que les deux sociétés n’ont pas d’identité de représentant légaux.

A titre subsidiaire, la S.C.C.V. [Adresse 14] formule les protestations et réserves d’usage et sollicite que la mission d’expertise soit complétée sur les désordres apparents à la livraison et s’ils ont été régulièrement dénoncés dans le délai d’un mois à compter de celle-ci, soit avant le 19 février 2024.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Ce motif légitime s’apprécie sur la base d’un possible litige futur présentant un objet et un fondement déterminés de façon suffisante. Ils peuvent notamment être étayés par des éléments donnant crédit aux suppositions de celui qui réclame une expertise judiciaire.

Le recours à l’expertise n’est donc pas subordonné à une absence de contestation sérieuse ou à l’urgence.

En revanche, il peut être opposé à une demande d’expertise judiciaire le fait que le litige futur soit, de manière manifeste, voué à l’échec à raison d’un obstacle de fait ou de droit.

Dès lors que l’existence d’un motif légitime est établie, il ne peut être opposé à la demande d’expertise judiciaire qu’elle serait ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve au visa de l’article 146 du code de procédure civile.

— Sur la prescription de l’action au fond au titre des vices apparents

Pour les vices apparents, visibles dans le mois de la prise de possession du bien, sont pris en charge au titre de la garantie des vices et défauts de conformité (article 1642-1 et article 1648 alinéa 2 du code civil) à l’exclusion de toute autre garantie, notamment la responsabilité de droit commun est exclue.

En application des dispositions de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur en VEFA est tenu des vices de construction ou des défauts de conformité apparents, au moment de la réception des travaux ou ceux apparus dans le mois suivant la prise de possession des lieux.

Selon l’article 1648 alinéa 2 du même code, l’action doit être introduite à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur est déchargé de ses obligations.

L’acquéreur est recevable à agir contre le vendeur en garantie des vices apparents, dans l’année qui suit la date du plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux, avec ou sans réserve, ou l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession des lieux par l’acquéreur.

En l’occurrence, la réception du bien est intervenue le 19 janvier 2024. M. [S] et Mme [R] ont formulé des réserves complémentaires par courrier du 15 janvier 2025 à laquelle la société Promotion Pichet a répondu le 5 mars 2025.

Il appartenait aux acquéreurs d’introduire une action, au plus tard le 19 janvier 2025. La présente instance a été initiée le 28 mars 2025.

Les demandeurs ne peuvent alléguer que la prescription aurait été interrompue par l’action introduite le 15 novembre 2024 à l’encontre de la société Pichet, en raison de la connexité des prescriptions, alors que les actions introduites sont dirigées à l’encontre de deux sociétés distinctes, et ne concernent pas la même relation contractuelle, la S.C.C.V. n’ayant pas été mise en cause à l’occasion de la première instance.

Il s’ensuit que l’action des demandeurs au titre des vices apparents est forclose de façon manifeste et donc, de la même façon, vouée à l’échec, sans que ces derniers ne puissent faire valoir une prétendue connexité des prescriptions ni une mauvaise foi de la défenderesse, qui n’est étayée par aucune pièce et qui n’a pu faire valoir ses écritures qu’une fois régulièrement assignée.

— Sur la garantie de parfait achèvement

Le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de l’article 1792-6 du code civil dit garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur.

En l’espèce, les demandeurs ne peuvent agir au fond contre la S.C.C.V. [Adresse 13] au titre de la garantie de parfait achèvement, un tel fondement ne peut donc être utilisé pour ordonner une mesure d’expertise au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

— Sur la responsabilité décennale

La responsabilité du vendeur en VEFA peut être engagée sur le fondement des dispositions des articles 1792 et 1792-1 du code civil pour les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

En l’espèce, les demandeurs invoquent la responsabilité décennale comme fondement juridique possible pour rechercher la responsabilité de la S.C.C.V. [Adresse 14], ils communiquent aux débats, pour étayer les désordres invoqués, divers éléments corroborés par les constatations évocatrices de désordres rendant vraisemblable l’existence de désordres susceptibles de relever de la responsabilité décennale, notamment leurs pièces n°6 à n°8.

Dès lors, l’existence d’un motif légitime concernant l’examen de désordres pouvant être en lien avec la garantie décennale due par le constructeur, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise judiciaire comme précisé au dispositif.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réservé le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En l’espèce, M. [S] et Mme [R], supporteront les dépens de la présente instance, l’expertise étant ordonnée à leur demande et dans leur intérêt sans qu’il puisse être préjugé de l’issue des opérations d’expertise.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose notamment que le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il précise que les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il sera laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort ;

Ordonne une expertise judiciaire et commet pour la réaliser :

M [D] [F]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Fixe la mission de l’expert comme suit :

— se rendre sur les lieux, un appartement correspondant au lot n°32 de la copropriété en cause, au sein du bâtiment D, située à [Localité 8] (Nord) au [Adresse 16], [Adresse 17]” après avoir convoqué les parties ;

— décrire les lieux et en établir un plan, de façon sommaire, afin de faciliter leur appréhension et la localisation des désordres ;

— examiner les documents remis par les parties ;

— examiner les défauts, malfaçons, non façons et non-conformités allégués par M. [P] [S] et Mme [U] [R] ;

— les décrire de façon précise en indiquant leur localisation, leur nature, leur étendue, leur origine, leur importance, leur date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire ;

— au besoin, un album photographique pourra être constitué ;

— en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants, ces défauts, malfaçons, non façons, et non-conformités contractuelles sont imputables et, le cas échéant, dans quelles proportions ;

— dire si les travaux concernés ont été réalisés conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art et données acquises au jour de leur exécution ;

— pour chacun des désordres, indiquer les conséquences en résultant concernant la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment et plus généralement concernant l’usage pouvant être attendu de ce bâtiment ou concernant la conformité à sa destination ou si, affectant l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;

— décrire les travaux de reprise et se prononcer, par avis motivé, sur les devis soumis par les parties les concernant, en veillant notamment à indiquer leur conformité aux travaux suggérés par l’expert ;

— fournir tous les éléments techniques utiles à l’appréciation des enjeux techniques et de responsabilités encourues évoqués au cours des opérations d’expertise ;

— illustrer au besoin son avis motivé des schémas et croquis de nature à faciliter la compréhension des aspects techniques ;

— procéder à une évaluation précise de tous les préjudices, de toute nature, directs ou indirects, matériels et immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance en ce compris celui qui résultera de la réalisation des travaux de remise en état ;

— préciser si des travaux urgents sont nécessaires soit pour prévenir une aggravation des désordres et du préjudice en résultant, soit pour prévenir les dommages à la personne et aux biens et, si tel est le cas, décrire les travaux de sauvegarde nécessaires, procéder à une estimation de leur coût, ces éléments donnant lieu au dépôt d’un rapport intermédiaire déposé sans délai ;

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner, notamment ceux résultant d’une limitation ou d’une privation de jouissance ;

— donner son avis sur les comptes entre les parties ;

Dit que, dans le cadre de sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties assistées de leurs conseils le cas échéant, avant de se rendre sur les lieux,

— veiller à prendre les dispositions utiles au respect du contradictoire,

— recueillir leurs observations au cours des opérations d’expertises ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, étant rappelé que les parties ont l’obligation de lui communiquer tous les documents utiles, les parties devant le cas échéant faire parvenir à l’expert les éléments qu’il réclame dans les huit jours suivants sa demande ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise ou dès que cela sera possible, en concertation avec les parties, avec actualisation au besoin, définir un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise :

> arrêter le montant estimatif de l’enveloppe financière nécessaire aux opérations d’expertise afin d’en donner connaissance aux parties et de leur permettre de préparer le budget nécessaire,

> informer avec diligence, le cas échéant, les parties de l’évolution de ce montant estimatif et de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises d’une demande de consignation complémentaire,

> fixer aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées,

> informer les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son pré-rapport constituant un document de synthèse,

> adresser à chacune des parties ce pré-rapport, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y préciser le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, le délai imparti aux parties pour en prendre connaissance et formuler des dires,

> fixer la date limite pour les dernières observations des parties sur le document de synthèse qu’il prendra en compte dans son rapport final étant rappelé que l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations qui lui seraient transmises après cette date limite

> aviser dans le meilleur délai le juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficulté ;

Fixe à 3 600 euros (trois mille six cents euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise que M. [P] [S] et Mme [U] devront avoir consigné auprès de la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lille au plus tard le 19 août 2025 ;

Dit qu’à défaut de consignation de cette provision initiale dans le délai imparti ou, le cas échéant, prorogé sur demande motivée déposée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et ne produira aucun effet sans autre formalité ;

Rappelle que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lille, service du contrôle des expertises, [Adresse 1] ;

Fixe le délai dans lequel l’expert déposera son rapport à six mois à compter de l’avis qui lui sera donné du versement de la consignation, ce délai pouvant à la demande motivée de l’expert auprès du juge chargé du contrôle des expertises faire l’objet d’une prorogation ;

Dit que l’exécution des opérations d’expertise sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises spécialement désigné au sein du tribunal judiciaire de Lille ;

Condamne M. [P] [S] et Mme [U] [R] aux dépens ;

Rejette la demande de M. [P] [S] et Mme [U] [R] au titre des frais irrépétibles ;

Rejette la demande de la S.C.C.V. Le Clos des Lys au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Martine FLAMENT Samuel TILLIE