18 Juillet 2025

RG N° 25/03022 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ONNZ

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [P] [E]

Association [Z]

C/

S.A. SEQENS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [P] [E]

domicilié : chez L'[Z]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Association [Z]

Es qualité de curatrice – [Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Maître Gilles PARUELLE de la SCP PARUELLE ETASSOCIE, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. SEQENS

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Monsieur REYNAUD, Président

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 20 Juin 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 18 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation délivrée le 23 mai 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a été saisi par M. [P] [E] assisté par sa curatrice l’association [Z], sur le fondement des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 9] à CERGY (95000), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 27 mars 2017, à la requête de la S.A. SEQENS.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

À l’audience, M. [P] [E] assisté de sa curatrice l’association [Z] et représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation. Il sollicite un délai de douze mois pour quitter les lieux et la condamnation de la S.A. SEQENS à lui verser une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est fait état du bon paiement de l’indemnité d’occupation courante, de la mesure de curatelle renforcée dont il fait l’objet, de son âge, ses problèmes de santé et de son impossibilité à se reloger dans des conditions normales.

La S.A. SEQENS, représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais et réclame 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait état de l’insalubrité du logement, de l’incompatibilité de l’état de santé du demandeur avec une vie en collectivité, de la survenance de dégâts des eaux à répétition en raison du mauvais usage du logement par l’intéressé, des nombreuses troubles du voisinage causés par ce dernier et du fait qu’il ne justifie pas de diligences en vue de son relogement.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L. 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 24 juin 2003 par le tribunal d’instance de PONTOISE, contradictoire, qui a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— condamné M. [P] [E] à payer la somme de 2 999,79 euros au titre des loyers et charges impayés,

— autorisé M. [P] [E] à s’acquitter de sa dette par versements de 50 euros en sus du loyer courant, le solde devant être versé à la 24 mensualité, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l’échéancier,

— suspendu les effets de la clause résolutoire dans la mesure des délais ainsi octroyés,

— autorisé l’expulsion de M. [P] [E] en cas de non-respect de l’échéancier,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due en cas de résiliation à une somme égale au montant du loyer et des charges.

Cette décision a été signifiée le 10 juillet 2003 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 11 septembre 2003. Le concours de la force publique a été requis pour la première fois le 24 novembre 2003. La situation de M. [P] [E] s’étant stabilisée, la société bailleresse a suspendu la procédure d’expulsion.

Suite à une dégradation de la situation locative de M. [P] [E], un second commandement de quitter les lieux a été délivré le 27 mars 2017 suivi d’un procès-verbal de tentative d’expulsion dressé le 29 mai 2017 et de la réquisition de la force publique le 30 mai 2017. Une itérative réquisition de la force publique a été notifiée le 11 février 2025 et le concours de la force publique a été accordé à compter du 11 mars 2025.

M. [P] [E] ne conteste pas ne pas avoir respecté les conditions de la suspension de la clause résolutoire du bail, telles que fixées par le jugement précité, de sorte que la résiliation du bail est acquise.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de M. [P] [E] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que M. [P] [E] est âgé de 80 ans, a été placé sous le régime de la curatelle renforcée par un jugement en date du 4 septembre 2020 et l’association [Z] a été désignée en qualité de curateur.

Si aucun élément ne permet de déterminer la situation financière de l’intéressé, le décompte produit par le bailleur présente un solde débiteur de 356,04 euros au 6 juin 2025. Il apparaît que l’indemnité d’occupation courante est payée grâce à un virement automatique et que l’arriéré des indemnités d’occupation, charges et frais contentieux est en cours de remboursement.

M. [P] [E] n’a réalisé aucune démarche en vue de son relogement.

Le bailleur est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire. Il soutient que le logement est insalubre et verse aux débats un courrier de signalement en date du 24 septembre 2019 émanant du service salubrité et sécurité civile de la ville de [Localité 8] concernant l’état du logement de M. [P] [E], suite à une visite effectuée le 19 juin 2019 et qui a permis de mettre en évidence un dégât des eaux (canalisations obstruées), une forte infestation de blattes, l’encombrement du logement et des aérations obstruées.

Le bailleur indique avoir réalisé différentes interventions et travaux en 2010 (intervention sur l’ensemble de la plomberie et traitement anti cafards), en 2014 (remplacement du mobilier de cuisine, des plaques de cuisson) et en 2018 dans le cadre de la réhabilitation de la résidence (réfection complète des équipements sanitaires et peintures de la salle de bain, remplacement des volets et de la porte d’entrée).

Il soutient que l’intéressé n’est plus en capacité de gérer l’entretien de son logement et qu’il est à l’origine de divers troubles du voisinage. Il démontre que des dégâts des eaux sont survenus dans les parties communes de l’immeuble en avril 2024, le 7 décembre 2024 et le 6 juin 2025, résultant de la mauvaise utilisation par le demandeur de son logement (évacuation des points d’eau obstruée). Il ajoute qu’il a dû mandater une entreprise de désinsectisation à deux reprises et que les pompiers sont intervenus plusieurs fois.

S’il est établi que M. [P] [E] occupe un logement dans un état d’insalubrité avancé dont il fait mauvais usage, les pièces versées aux débats démontrent sa particulière vulnérabilité et les efforts réalisés par son curateur quant au paiement régulier des indemnités d’occupation.

Ainsi, et à ce stade compte tenu de son âge, l’expulsion du demandeur risque de détériorer fortement son état de santé et de précariser davantage sa situation.

En raison de ces éléments, il convient d’accorder un ultime délai de six mois, soit jusqu’au 18 janvier 2026, pour quitter les lieux et organiser son relogement.

À l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de M. [P] [E].

En revanche, l’équité et la situation des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

Accorde à M. [P] [E] un délai de six mois, soit jusqu’au 18 janvier 2026 inclus, pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 9] à [Localité 5] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [P] [E] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du Val d’Oise – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8], le 18 Juillet 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,