N° RG 24/00988 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754AD

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

N° RG 24/00988 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754AD

Minute : 24/416

JUGEMENT

Du : 05 Novembre 2024

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE

C/

M. [F] [W]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [W]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Septembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2020, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [W] sur un logement et un garage situés au [Adresse 7] à [Localité 4], moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel de 291,07 euros, outre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 724,66 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [F] [W] le 20 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 juin 2024, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a assigné Monsieur [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Calais pour demander de, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constater la résiliation du bail conclu le 7 septembre 2020 ;

— ordonner l’expulsion et la libération des lieux par le défendeur et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais , risques et périls du défendeur ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 200 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 630,60 euros au titre des loyers échus ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 362,33 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation en cas de non-libération des lieux ;

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 840 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 17 septembre 2024, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH précise que la dette locative, actualisée au 12 septembre 2024, s’élève désormais à 577,60 euros. Elle déclare, par ailleurs, qu’un plan d’apurement de cette dette a été signé par le défendeur consistant dans le règlement d’une mensualité de 53 euros par mois pendant 11 mois. En ce sens, la demanderesse sollicite l’homologation de leur accord et la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

A l’audience, Monsieur [F] [W] reconnaît le principe de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 53 euros, en plus du loyer courant. Il indique qu’il perçoit la somme de 640 euros au titre de sa pension d’invalidité.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’homologation d’accord

Aux termes de l’article 1565 du code de procédure civile, l’accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l’homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée.

Le juge à qui est soumis l’accord ne peut en modifier les termes.

En l’espèce, la demanderesse sollicite l’homologation de l’accord trouvé à l’audience avec le défendeur et consistant dans le règlement d’une mensualité d’apurement de 53 euros par mois pendant 11 mois. Elle sollicite en sus la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le juge ne pouvant modifier l’accord trouvé par les parties en y ajoutant la suspension des effets de la clause résolutoire qui n’est pas comprise dans le plan signé par les parties, la demande d’homologation sera rejetée. En revanche, le plan d’apurement soumis au tribunal et recueillant l’accord de tous sera évidemment pris en considération dans le présent jugement.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 724,66 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mai 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après et conforme à l’accord trouvé par les parties.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par le locataire, le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, Monsieur [F] [W] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 362,33 euros tel que demandé par la demanderesse.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse.

Sur l’astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte sur le fondement de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 septembre 2024, Monsieur [F] [W] lui devait la somme de 577,60 euros, échéance de septembre non incluse.

Il convient toutefois de déduire de cette somme la somme de 127,12 euros facturée au titre des frais de poursuite qui sera compris le cas échéant dans les dépens.

Monsieur [F] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 450,48 euros à la bailleresse.

Par ailleurs, il est impossible de faire droit à la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée en ce que l’article 1231-6 du code civil applicable en matière contractuelle et invoqué par la demanderesse au soutien de cette prétention exige la preuve d’une mise en demeure, ce dont la demanderesse ne justifie pas pour chaque échéance.

La condamnation au paiement de la dette locative sera donc assortie d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [F] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [F] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’octroi de délais de paiement suspensifs, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH de sa demande d’homologation de l’accord,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 septembre 2020 entre la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, d’une part, et Monsieur [F] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 4] est résilié depuis le 20 mai 2024,

CONDAMNE Monsieur [F] [W] à payer à la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH la somme de 450,48 euros (quatre cent cinquante euros et quarante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2024, échéance de septembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE Monsieur [F] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 8 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 53 euros (cinquante-trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [F] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le locataire pourra se maintenir dans les lieux,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [F] [W] sera condamné à verser à la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 362,33 euros (trois cent soixante-deux euros et trente-trois centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [F] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 mars 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 19 juin 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge