09 Mai 2025

RG N° 25/00779 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OHXU

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [M] [B] [U]

C/

S.A.S. FONCIERE CRONOS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [M] [B] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE CRONOS

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Sébastien PINOT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 21 Mars 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 09 Mai 2025.

La présente décision a été rédigée par [O] [Y], attachée de justice, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par déclaration enregistrée au greffe le 07 février 2025, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [M] [U], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 2], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 23 septembre 2024 à la requête de la SAS FONCIERE CRONOS.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2025.

A l’audience, Mme [M] [U] demande un délai de six mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment de la scolarité de ses enfants jusqu’au mois de juin 2025 et de ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Elle fait valoir qu’il n’y a aucune dette de loyer.

La SAS FONCIERE CRONOS, représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions envoyées par courrier au greffe, s’oppose à l’octroi de délais. Elle soutient que la demanderesse s’est vue attribuer le logement par fraude grâce à la production de faux documents caractérisant ainsi des manœuvres dolosives ou frauduleuses, lesquelles font obstacle à l’obtention de délai avant expulsion conformément aux dispositions de l’article L. 412-3 alinéa 3 du code des procédures civiles d’exécution. Elle expose également que Mme [M] [U] a déjà bénéficié de larges délais de fait d’une durée de deux ans et huit mois, au titre de la phase amiable, de la procédure judiciaire et de l’exécution du jugement. Elle fait valoir que le concours de la force publique a été accordé mais que la date n’a pas encore été programmée. Elle réclame 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai d’un mois.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 09 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 16 juillet 2024 par le tribunal de proximité de GONESSE, contradictoire, qui a notamment :

constaté la résolution du bail conclu le 28 septembre 2021 entre Mme [M] [U] et la SAS FONCIERE CRONOS,ordonné à Mme [M] [U] de libérére les lieux en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés, dès la signification du présent jugement,dit qu’à défaut pour Mme [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS FONCIERE CRONOS pourra, sept jours après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,débouté la SAS FONCIERE CRONOS de sa demande de suppression du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du code de procédures civiles d’exécution,condamné Mme [M] [U] à payer une indemnité d’occupation de 900 euros outre les provisions sur charges à compter du 28 septembre 2021 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,ordonné la compensation entre les sommes déjà perçues par la SAS FONCIERE CRONOS au titre du bail résolu depuis le 28 septembre 2021 et du dépôt de garantie condamné Mme [M] [U] à payer à titre d’indemnité d’occupation, condamné Mme [M] [U] à payer une somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette décision a été signifiée le 23 septembre 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour. Le concours de la force publique a été requis le 6 décembre 2024 et accordé à compter du 1er avril 2025.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de Mme [M] [U] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

Mme [M] [U] perçoit 1893 euros de prestations CAF, avec deux enfants mineures à charge dont l’une scolarisée en classe de maternelle petite section pour l’année scolaire en cours. Son avis de situation déclarative établi en 2024 sur les revenus de l’année 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 15 498 euros.

Au vu du l’avis d’échéance produit, il n’existe aucune dette locative et l’indemnité d’occupation courante de 730,02 euros charges comprises, est réglée.

Toutefois, il résulte des éléments du dossier que Mme [M] [U] aurait produit des faux documents ou des documents falsifiés afin de se voir attribuer le logement sis [Adresse 2] aux termes d’un bail signé le 28 septembre 2021. Elle a été informée le 29 juin 2022 des irrégularités découvertes et un protocole de résolution amiable du bail a été signé le 18 août 2022. Selon avenants audit protocole en date des 7 septembre 2022 et 24 mars 2023, un délai jusqu’au 18 février 2023 lui a été accordé pour libérer le logement puis jusqu’au 24 avril 2023. Ainsi, l’intéressée a déjà bénéficié de larges délais de fait, puisqu’elle devait quitter le logement il y a plus de deux ans.

Or, si Mme [M] [U] justifie avoir réalisé des démarches en vue de son relogement, notamment dans le parc privé et dans le parc social, celles-ci s’avèrent très récentes. En effet, elle a adressé à la commission de médiation du Val d’Oise un recours en vue d’une offre de logement qui a été reçu le 7 février 2025 et a déposé une demande de logement locatif social le 14 mars 2023 dont il n’est pas établi qu’elle soit toujours active. De plus, si elle est accompagnée par un travailleur social du SSD, elle ne démontre pas que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales.

La SAS FONCIERE CRONOS, si elle est une société spécialisée dans le logement intermédiaire, dont la mission est notamment de loger des personnes qui ne disposent pas revenus suffisants pour prétendre à une location au prix du marché libre ou à l’accession à la propriété, a très largement assuré sa mission et il ne peut lui être imposée une occupante sans droit ni titre ayant fraudé pour l’attribution du logement alors que la vocation dudit logement est d’être attribué à des candidats ayant suivi le protocole régulièrement applicable et en attente de cette obtention.

La situation personnelle de Mme [M] [U], si elle est certes difficile, ne saurait dans ces conditions justifier son maintien dans les lieux sans limite de temps au détriment du propriétaire légitime.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes.

Mme [M] [U], partie perdante, supportera les dépens et devra participer aux frais de procédure hors dépens exposés par la SAS FONCIERE CRONOS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par Mme [M] [U] pour le logement qu’elle occupe au [Adresse 2] ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Condamne Mme [M] [U] aux dépens ;

Condamne Mme [M] [U] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 6], le 09 Mai 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,