DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

30 Juin 2025

N° RG 24/00330 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NRIC

Code NAC : 50G

[U] [E] épouse [X]

[S] [X]

C/

S.C.I. JUDIMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 28 Avril 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDEURS

Madame [U] [G] [E] épouse [X], née le 23 février 1969 à [Localité 4] (59), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [S] [B] [X], né le 13 Août 1961 [Localité 7]), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Stefan RIBEIRO, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.C.I. JUDIMMO, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 889 253 027 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Louise VANDEVILLE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Thibault SANCHEZ, avocat plaidant au barreau de Paris.

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FAITS ET PROCEDURE

Le 11 avril 2023, Maître [H], notaire associé à Cergy (Val d’Oise), a reçu une promesse unilatérale de vente entre Monsieur [S] [X] et Madame [U] [E] épouse [X], promettants, et la SCI Judimmo, bénéficiaire, portant sur une maison à usage d’habitation de 4 pièces située [Adresse 2].

La promesse était consentie pour une durée expirant le 28 juillet 2023 à 16 heures. L’acte prévoit en détails les formes et délais de la réalisation de la promesse de vente.

La vente, en cas de réalisation, devait avoir lieu moyennant le prix de 380.000 € s’appliquant au bien à concurrence de 373.700 € et aux meubles à concurrence de 6.300€, payable comptant au jour de la réalisation de la vente par acte authentique. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme de 38.000 €, la somme de 19.000€ devant être versée dans les dix jours suivant la signature de la promesse, et le solde au plus tard dans les huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse, pour le cas où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées. La première moitié de l’indemnité d’immobilisation a été versée entre les mains du notaire.

La promesse a été consentie sous les conditions suspensives de droit commun. Il est indiqué que le bénéficiaire déclare qu’il n’entend pas contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée, le financement devant être assuré en totalité par ses deniers personnels.

Par lettre recommandée du 23 septembre 2023, les promettants ont mis en demeure la SCI Judimmo de se mettre en relation avec le notaire pour convenir d’une date de signature de l’acte authentique, la vente étant selon eux ferme et définitive.

En l’absence de réponse, ils ont, par un deuxième courrier recommandé du 3 octobre 2023, mis en demeure la SCI Judimmo de leur régler l’indemnité d’immobilisation de 38.000 €. Cette mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Par exploit du 18 janvier 2024, Monsieur et Madame [X] ont fait assigner la SCI Judimmo devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de la voir condamner à leur payer diverses sommes.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 janvier 2025. L’affaire a été plaidée le 28 avril 2025 et mise en délibéré au 30 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, Monsieur et Madame [X] demandent au tribunal de :

Prononcer la caducité de la promesse de vente du 11 avril 2023,Condamner la société Judimmo à leur payer la somme de 38.000 € à titre d’indemnité d’immobilisation, La condamner à leur payer la somme de 38.000 € au titre de la clause pénale, Débouter la société Judimmo de sa demande de délais de paiement,Dire que Maître [H], notaire, sur présentation du jugement définitif devra se libérer de toute somme séquestrée entre ses mains à leur profit,Condamner la société Judimmo à leur payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux entier dépens,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ils font valoir que la promesse du 11 avril 2023 serait une promesse synallagmatique de vente conforme à l’article 1589 du code civil, et que l’absence de réitération par acte authentique à partir du 28 juillet 2023 entraîne la responsabilité de l’acquéreur défaillant, qui est redevable de l’indemnité d’immobilisation et de la clause pénale. Ils ajoutent que le code de la consommation concerne exclusivement la protection de l’emprunteur personne privée et n’est donc pas applicable à la SCI Judimmo, qui a pour objet social l’acquisition et l’exploitation de tout immeuble. Ils en déduisent que l’absence de condition suspensive d’obtention d’un prêt n’est en rien irrégulière. Ils font valoir enfin, à supposer applicables les dispositions du code de la consommation, que la SCI Judimmo ne justifie pas suffisamment qu’elle n’a pas réussi à obtenir un financement bancaire.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, la SCI Judimmo demande au tribunal de :

Débouter les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes, A titre subsidiaire :

Limiter sa condamnation à la somme de 19.000 € qu’elle a déjà versée, A titre infiniment subsidiaire :

Réduire le montant de la clause pénale à la somme d’un euro, En tout état de cause :

Condamner les époux [X] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner aux entiers dépens,Lui accorder les plus larges délais pour se libérer de toute éventuelle condamnation à intervenir.

Elle fait valoir que le chapitre du code de la consommation relatif au crédit immobilier prévoit que ses dispositions s’appliquent aux contrats de crédit souscrits par les personnes morales de droit privé lorsque le crédit n’est pas destiné à financer une activité professionnelle, et qu’en l’espèce elle est une société familiale souhaitant faire cette acquisition à titre privé. Elle sollicite dès lors l’application de l’article L 313-42 de ce code, qui prévoit une mention manuscrite de l’acquéreur lorsqu’il est prévu que le prix sera payé sans l’aide de prêts. Faute de cette mention manuscrite, elle fait valoir que la promesse de vente doit être considérée comme conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, et qu’en l’espèce le prêt sollicité lui a été refusé. Elle en conclut qu’elle n’est redevable d’aucune indemnité. A titre subsidiaire, elle sollicite, en cas de condamnation, les plus larges délais de paiement.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des demandeurs, le tribunal renvoie aux conclusions des 19 novembre 2024 et 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la caducité de la promesse

Les demandeurs soutiennent contre l’évidence que la promesse de vente du 11 avril 2023 serait une promesse synallagmatique valant vente conformément à l’article 1589 du code civil. Il apparaît très clairement au contraire que cet acte est une promesse unilatérale de vente, comme indiqué au bas de la page 3. Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. Du reste, l’acte précise bien que « le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation » (p. 4). C’est donc tout le contraire d’une vente parfaite.

L’acte énonce de manière précise les conditions de la réalisation de la promesse :

Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement du prix et des accessoires,

Soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur du délai prévu – en l’espèce le 28 juillet 2023 à 16 heures – également accompagnée du versement du prix et des accessoires.

Il est dès lors prévu qu’en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte authentique de vente dans le délai, le bénéficiaire est déchu de plein droit du bénéfice de la promesse, le promettant pouvant alors disposer librement de son bien. En l’espèce, la SCI Judimmo n’ayant ni levé l’option ni signé l’acte de vente dans le délai prévu, ce qui est son droit le plus strict, il convient simplement de constater qu’elle est déchue de plein droit du bénéfice de la promesse. Il n’y a donc pas lieu de prononcer la caducité de cette promesse.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

L’acte prévoit que la somme séquestrée entre les mains du notaire sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte, mais qu’elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions prévues, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Il est également prévu que dans ce dernier cas, le bénéficiaire s’oblige à verser au promettant la deuxième moitié de l’indemnité d’immobilisation au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente (p. 10-11).

Les demandeurs font valoir qu’en l’absence de condition suspensive de l’obtention de prêt, le défaut de levée d’option dans le délai oblige la SCI Judimmo à lui verser la totalité de l’indemnité d’immobilisation, ce qui est contesté par cette dernière.

Il est constant que selon l’article L 313-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la date de l’acte du 11 avril 2023, les dispositions relatives au crédit immobilier s’appliquent : … 3° aux contrats de crédits destinés à financer notamment l’acquisition d’immeubles à usage d’habitation, qui sont souscrits par les personnes morales de droit privé lorsque le crédit accordé n’est pas destiné à financer une activité professionnelle.

En l’espèce, la SCI Judimmo est bien une personne morale de droit privé, et le bien immobilier dont l’acquisition est projetée est bien à usage d’habitation. Nonobstant le caractère général et impersonnel de son objet social – usuel pour toutes les sociétés civiles immobilières – il apparaît que la société Judimmo est une SCI familiale composée de Monsieur [T] [N], gérant, de sa conjointe Madame [W] [A], et de leurs cinq enfants, [D], [J], [C], [O] et [P] [I], presque tous mineurs, la société Judal Holding étant une SARL dont Monsieur [T] [Y] est l’associé unique. Il ressort par ailleurs du courriel de la Caisse d’Epargne du 20 juin 2023 que le projet d’acquisition de la maison était fait à titre privé et non professionnel, pour loger la famille. Il en résulte que le chapitre III du code de la consommation est bien applicable à la SCI Judimmo.

Conformément à l’article L 313-42 de ce code, lorsque la promesse de vente indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre. Si cette mention manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l’article L 313-41. Ce dernier article prévoit que lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

En l’espèce, l’offre d’achat transmise le 27 mars 2023 par Monsieur [N] à Monsieur [X] précisait bien qu’il déclarait financier ce bien à l’aide d’un prêt classique pour un montant total de 380.000 €, ce que les demandeurs ne pouvaient ignorer puisqu’ils ont contresigné cette offre en l’acceptant le jour-même. Par assemblée générale du 7 avril 2023, les associés de la SCI ont du reste autorisé le gérant à réaliser l’acquisition du bien d’Ableiges et à contracter un emprunt à hauteur de 380.000 €. La promesse de vente du 11 avril 2023 ne comportant pas la mention manuscrite prévue à l’article L 313-42 précité, le contrat doit être considéré comme conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, ce prêt ayant été sollicité.

Il ressort en effet d’un courriel adressé par la Caisse d’Epargne en date du 20 juin 2023 que Monsieur [Y] a bien sollicité un prêt pour son projet immobilier à titre privé. La promesse de vente étant de fait muette sur les conditions d’obtention de ce prêt, on ne peut reprocher à ce dernier de ne pas s’y être conformé. En tout état de cause, la banque a refusé ce prêt. Il importe peu que ce refus émane d’un courriel, dans la mesure où ce support permet parfaitement d’identifier l’émetteur (Madame [L] [K], chargée d’affaires gestion privée à la Caisse d’Epargne de [Localité 5]), le destinataire, Monsieur [N], ainsi que la date et l’heure de l’envoi.

Conformément à l’article L 313-41 du code de la consommation et aux dispositions contractuelles, la condition suspensive n’étant pas réalisée, les promettants ne sont pas en droit de solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation, et leurs demandes à ce titre seront rejetées.

Sur la clause pénale

Les époux [X] sollicitent également la condamnation de la SCI Judimmo au paiement d’une pénalité de 38.000 € sur le fondement d’une clause pénale ainsi libellée :

« Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de trente-hui-mille euros (38.000 €) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. »

Cette clause pénale ne peut de toute évidence trouver à s’appliquer que dans le cas où la vente est devenue parfaite, c’est-à-dire si le promettant refuse de réitérer la vente par acte authentique alors qu’il a régulièrement levé l’option et que les conditions suspensives sont réalisées. En effet, l’essence de la promesse unilatérale étant de laisser au bénéficiaire le choix entre acquérir et ne pas acquérir, le fait de ne pas lever l’option ne peut être considéré comme un manquement aux obligations contractuelles susceptible de pénalité.

La SCI Judimmo n’ayant pas levé l’option dans le délai du fait de la non-réalisation de la condition suspensive, la clause pénale n’est pas applicable en l’espèce, et la demande des époux [X] sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur et Madame [X], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens.

Compte tenu des éléments du dossier, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes réciproques au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Déboute Monsieur [S] [X] et Madame [U] [E] épouse [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboute la SCI Judimmo de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [S] [X] et Madame [U] [E] épouse [X] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 30 juin 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY