PREMIERE CHAMBRE

04 Décembre 2025

N° RG 25/03026 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ONUY

72A

S.D.C. LE BEARN

C/

[P] [I], [D] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 2], représenté par son syndic la société SABIMO, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 385 185 517 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [I], demeurant chez Madame [C] [I], [Adresse 3], défaillant

Monsieur [D] [I], demeurant chez Madame [C] [I], [Adresse 3], défaillant

— -==o0§0o==--

M. [P] [I] et M. [D] [I] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 1].

Par jugement en date du 19 janvier 2023, le tribunal de proximité de Gonesse a condamné M. [P] [I] et M. [D] [I] au paiement de la somme de 3 501,95 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par jugement en date du 14 mars 2024, le tribunal de proximité de Gonesse a condamné M. [P] [I] et M. [D] [I] au paiement de la somme de 3 724,62 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte en date du 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Sabimo, a fait assigner devant ce tribunal M. [P] [I] et M. [D] [I] et demande la condamnation de M. [P] [I] et M. [D] [I] à payer les sommes de :

—  8 124,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des charges de copropriété,

— la capitalisation des intérêts,

—  276 euros au titre des frais nécessaires,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que M. [P] [I] et M. [D] [I] soient condamnés aux dépens et à la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [P] [I] et M. [D] [I] ont déjà été condamnés au titre du défaut de paiement des charges de copropriété ce qui fragilise la situation financière du syndicat des copropriétaires.

M. [P] [I] et M. [D] [I], bien que régulièrement assignés par acte notifié à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leurs noms figuraient sur la boîte aux lettres et l’interphone, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 18 septembre a fixé l’affaire au 16 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [P] [I] et M. [D] [I] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 106025 et 106064,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— l’acte notarié d’acquisition du bien immobilier, dont il résulte que les défendeurs sont propriétaires à hauteur de 50% chacun du bien immobilier ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 décembre 2023 et 20 mars 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 124,59 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant de procéder aux frais de recouvrement. En effet, si des lettres de mise en demeure ou de relance sont produites, aucun accusé réception n’est versé permettant d’établir la date de la mise en demeure des débiteurs.

En conséquence, aucun frais ne pourra être retenu.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, en l’absence de mise en demeure préalable à l’introduction de l’instance, les intérêts commenceront à courir à la date de l’assignation.

Il convient en conséquence de condamner M. [P] [I] et M. [D] [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8 124,59 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, ni le règlement de copropriété ni l’acte de vente ne permettent de déterminer que les défendeurs devront être tenus solidairement au paiement de la dette. Il convient donc de les condamner au paiement de leur dette à hauteur de leur quote-part dans l’indivision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. [P] [I] et M. [D] [I] ont déjà été condamnés par tribunal de proximité de Gonesse le 19 janvier 2023 et le 14 mars 2024, et continuent de pas régler les charges de copropriété. Leurs manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer ces charges constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner M. [P] [I] et M. [D] [I] à verser la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [P] [I] et M. [D] [I], parties perdantes, supporteront les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision, soit 50% chacun, M. [P] [I] et M. [D] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 8 124,59 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. [P] [I] et M. [D] [I] à verser au syndicat des copropriétaires copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 1 200 euros euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [P] [I] et M. [D] [I] aux dépens ;

Condamne in solidum M. [P] [I] et M. [D] [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 6], le 04 décembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS