TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

JUGEMENT CIVIL du 12 août 2025

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N° RG 22/00748 – N° Portalis DBXR-W-B7G-DQIC

Décision n° 055/2025

Demande en réparation des dommages causés par d’autres faits personnels

DEMANDEUR :

S.C.I. VALENTINE ET QUENTIN, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Belfort sous le numéro 439 663 931 dont le siège social est [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, M. [C] [D]

représentée par Maître Olivier GUICHARD de la SELAS OXO AVOCATS, avocats au barreau de BELFORT

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [X], né le 14/04/1988 à [Localité 4]

Madame [R] [T], née le [Date naissance 1] à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Alexandre BERGELIN de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocats au barreau de MONTBELIARD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Didier FERRY

Assesseur : Claudine MONNERET

Assesseur : Nathalie TARBY

Greffier : Laurence ROUSSEY

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 mai 2025, Didier FERRY, juge rapporteur chargé d’instruire l’affaire a entendu les avocats en leurs plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Il en a rendu compte au tribunal dans son délibéré et l’affaire a été mise en délibéré pour mise à disposition de la décision au greffe le 12 août 2025

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 août 2025 et signé par Didier FERRY, Président, assisté de Laurence ROUSSEY, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [X] et Madame [R] [T] ont signé un compromis de vente daté du 30 août 2021, portant sur un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], bien appartenant à la SCI VALENTINE ET QUENTIN (ci-après la SCI).

Ledit compromis mentionnait un prix de 250 000 euros, et prévoyait une condition suspensive relative à l’octroi d’un prêt immobilier.

Il était ainsi stipulé que les acquéreurs devaient pour financer le bien, obtenir un prêt de 270 000 euros pour un taux d’intérêt maximum de 1,5% hors assurances et une durée de 20 ans.

La condition suspensive bénéficiant aux acquéreurs est rédigée comme suit :

« CONDITIONS SUPSENSIVES

(…)

3°- Protection de l’emprunteur immobilier :

L’acquéreur déclare qu’il paiera le prix de la vente avec l’aide d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :

Etablisscmcnt(s) financier(s) sol1icité(s) : INDETERMINE

Montant du prêt : 270.000 €

Taux d’intérêt maximum : 1,5 % hors assurances.

Duréc maximale du prêt : 20 ans.

L’acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêt d’ici le – 30 septembre 2021 – et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l’acte : en lui en adressant le double.

Par suite, et conformément aux dispositions des articles L.313-1 et suivants du code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d’ici le -31 octobre 2021 – et selon les modalités ci-aprés définics, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.

Le ou les préts scront considérés comme obtcnus par la réception par l’acquéreur des offres de prêts établies conformément aux dispositions des articles L.3l3-24 et suivants du Code de la consornimation ct répondant aux conditions ci-dessus (…)

ll s’oblige égalemcnt à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remis contre récépissé, an plus tard le -5 novembre 2021-, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.

Passé ce délai sans que le notaire ait recu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble.

Toutefois, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l’acquéreur s’engage à solliciter un autre établisscment bancaire ou financier (…), afin de pouvoir foumir au notaire chargé de la régularisation de l’acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt.

Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d’autre et les sommes versées par le souscripteur lui seront immédiatement restituées sans qu’il puisse prétendre à des intérêts. Si l’acquéreur veut renoncer à la condition suspensive ci-dessus stipulée, il devra notifier au notaire désigné pour la rédaction de 1'acte, dans les formes et délais sus-indiqués, qu’il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer 1e prix sans l’aide d’un prêt.

L’acquéreur déclare être spécialement informé qu’en application des dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du Code civil (…), la condition suspensive sera réputée réalisée si 1e défaut d’obtention du ou des prêts lui était imputable, ct notamment s’il a négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles.

(…)

Si dans le délai convenu, ce financement n‘est pas obtenu sans qu’il y ait faute de l’acquércur, les présentes seront nulles et non avenues (…)

Si, au contraire, ce financement n’est pas obtenu dans le délai imparti par suite d’une carence quelconque de l‘acquéreur, 1e vendeur se réserve de poursuivre l’acquéreur fautif en vue de 1'obtention dc dommagcs-intéréts."

Le compromis comporte une clause pénale ainsi rédigée : "Au cas où l’une quelconque des parties, aprés avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de Particle 1231-5 du Code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de VINGT-CINQ MILLE EUROS (25 000,00 €).

Le tout, sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la cession et de réclamer tous autres dommages intéréts auxquels elle pourrait prétendre."

Par courrier daté du 08 novembre 2021, la SCI a accordé à Madame [T] et Monsieur [X] jusqu’au 26 novembre 2021 pour produire la preuve de dépôt d’une demande de financement auprès d’au moins 3 établissements bancaires, et jusqu’au 10 décembre 2021 pour produire les réponses de ces établissements.

Par courrier daté du 29 décembre 2021, la SCI a indiqué à Madame [T] et Monsieur [X] qu’elle exigeait de leur part une proposition de dédommagement financier, en revendiquant l’application de la clause pénale insérée dans le compromis.

Par courrier daté du 16 février 2022, Madame [T] et Monsieur [X] ont indiqué à la SCI qu’ils estimaient n’avoir commis aucune faute et ne rien lui devoir.

Par acte du 25 novembre 2022, la SCI a assigné Madame [T] et Monsieur [X] devant le tribunal judiciaire de Montbéliard.

Par leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 27 janvier 2025, la SCI demande au tribunal de :

— Condamner, solidairement, Monsieur [P] [X] et Madame [R] [T] à verser à la SCI VALENTINE & QUENTIN, la somme de 25 000 € (vingt-cinq mille euros) au titre de la clause pénale ;

— Dire que cette somme portera intérêts à compter de l’assignation ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— Condamner les défendeurs, in solidum, à verser à la demanderesse la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Les condamner aux entiers dépens ;

— Constater l’exécution provisoire de la décision.

Par leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 10 décembre 2024, Madame [T] et Monsieur [X] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— Débouter la SCI VALENTINE ET QUENTIN de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions ;

A titre subsidiaire,

— Réduire le montant de la clause pénale à plus juste proportions, sans pouvoir excéder 12 500 euros ;

En tout état de cause,

— Condamner la SCI VALENTINE ET QUENTIN à verser à Monsieur [X] et Madame [T] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 avril 2025.

Les parties étaient représentées à l’audience de plaidoiries du 21 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS

La recevabilité de l’action n’est pas débattue.

Sur la demande en paiement en application de la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du même code dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

L’article 1194 du même code dispose : « Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi. »

L’article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article L313-41 (anciennement L312-16) du code de la consommation dispose : «Lorsque l’acte mentionné à l’article (Ord. no 2016-351 du 25 mars 2016, art. 3-6o, en vigueur le 1er juill. 2016) «L. 313-40 [ancienne rédaction: L. 313-25]» indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.»

— sur la licéité de la clause prévoyant la condition suspensive

Les défendeurs soutiennent que la clause prévoyant la condition suspensive est irrégulière, en ce qu’elle fixe aux acquéreurs un délai pour déposer deux demandes de prêt, ce qui serait contraire à l’article L313-41 précité. Ils citent en ce sens plusieurs arrêts de la Cour de cassation.(Cass. 3 e civ., 12 février 2014, n°12-27.182 ; Cass. 3 e civ., 07 nov. 2007, n°06-17.867)

Cependant ces arrêts n’ont pas le sens et la portée que leur prêtent les défendeurs. En réalité ils rappellent le caractère d’ordre public de l’article L. 312-16 du code de la consommation, qui interdit la stipulation d’obligations contractuelles imposées à l’acquéreur de nature à accroître les exigences du texte.

Or, en imposant aux acquéreurs de déposer une demande de prêt avant le 30 septembre, soit dans le délai d’un mois à compter de la conclusion du compromis, celui-ci n’impose pas une obligation de nature à accroître les exigences du texte, puisque celui-ci admet la légalité de clause prévoyant l’obtention d’un prêt dans le délai d’un mois, et que l’obtention d’un prêt implique une demande préalable.

Il y a donc lieu de considérer que la clause relative à la condition suspensive est licite.

— sur l’incidence du courrier du 08 novembre 2021 sur la condition suspensive du compromis

L’article 1193 du code civil dispose : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. »

Les défendeurs estiment que la SCI VALENTINE ET QUENTIN a entendu renoncer de façon non équivoque au compromis à travers le courrier adressé aux concluants le 09 novembre 2021.

La demanderesse est silencieuse quant aux effets juridiques de ce courrier.

Il y est notamment écrit : "Nous avons signé le 30 août 2021 ( …) un compromis (…)

Ce compromis vous obligeait à déposer des dossiers en banque avant le 30 septembre 2021 (page 18, partie 3, alinéa 3) et à produire à Me [G] avant le 5 novembre (page 18, partie 3, alinéa 6) les réponses desdites banques.

Vous nous avez confirmé verbalement le vendredi 5 novembre 2021 n’avoir rempli à l’heure actuelle aucune de ces obligations par manque de temps et ce, malgré toutes nos relances.

En vertu de cela, nous vendeurs, sommes donc dédiés de ce compromis et nous réservons le droit d’exiger une compensation financière pour cette inaction.

Toutefois à titre exceptionnel et au vu de nos relations, nous vous proposons l’arrangement suivant :

— Vous nous produirez au plus tard Le vendredi 26 novembre 2021 la preuve de dépôt par votre courtier dans au moins 3 établissements bancaires d’une demande de financement conforme au compromis.

— Vous nous produirez au plus tard le vendredi 10 décembre 2021 les retours de ces 3 établissements bancaires.

— Vous nous produirez au plus tard 1e vendredi 17 décembre 2021 la preuve de l’acceptation d’un éventuel retour positif ainsi que la demande d’édition de l’offre de prêt

— Dans le cas où aucun retour positif n’est obtenu, et comme indiqué ci-dessus, nous nous réservons évidemment le droit de demander par tout moyen une compensation financière pour non respect de votre engagement initial et pour le dédommagement des coûts qu’il aura entraîné pour nous.

— Dans le cas contraire, la signature de l’acte authentique pourrait intervenir aux alentours de la mi-janvier 2022."

Par ce courrier, la demanderesse a expressément et de façon irrévocable renoncé à se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive telle qu’elle était prévue dans le compromis, sous réserve que les acquéreurs acceptent de substituer à la condition initialement prévue dans le compromis une nouvelle condition suspensive, telle que précisée dans ledit courrier.

En raison de la force obligatoire des contrats et des textes précités, la validité de la proposition faite au moyen dudit courrier par la SCI suppose le consentement des acquéreurs. Si, aux termes de l’article 1134 ancien, les conventions légalement formées ne peuvent être révoquées que par l’accord des contractants, semblable accord n’est soumis à aucune condition de forme ; il peut être tacite et résulter des circonstances dont l’appréciation appartient aux juges du fond. (Civ. 1re, 22 nov. 1960, Bull. civ. I, n° 510; D. 1961. 89; Civ. 3e, 22 nov. 1983: Bull. civ. III, no 239)

Il n’est pas nécessaire d’en rapporter la preuve par écrit. (Civ. 1re, 18 mai 1994, n°92-15.184)

En l’espèce, compte tenu des démarches effectuées auprès de banques postérieurement à ce courrier, et de leurs échanges avec la SCI, tels que le courrier électronique du 23 novembre 2021, versé aux débats, par lequel Madame [T] informe la SCI, en la personne de Monsieur [C] [D], de ses difficultés à obtenir un prêt, il y a lieu de considérer que les acquéreurs ont tacitement accepté la proposition émise par la SCI au moyen du courrier daté du 08 novembre 2021, et que le mutuus dissensus est établi.

Dès lors, ce sont les conditions suspensives posées par ledit courrier qui doivent être appréciées pour déterminer si les acquéreurs ont rempli leurs obligations, et non plus celles stipulées initialement dans le compromis.

Ceci implique préalablement d’apprécier la licéité des nouvelles conditions suspensives, au regard du droit applicable au compromis.

La SCI demande que l’application du droit de la consommation soit écartée, au motif que finalement les acquéreurs avaient l’intention d’acheter l’ensemble immobilier par le biais d’une SCI, et qu’ils souhaitaient que Madame [T] y exerce son activité professionnelle.

Cependant, de jurisprudence constante, les parties peuvent se soumettre volontairement au code de la consommation, à la condition que cette volonté soit dépourvue d’équivoque. (Civ. 1re, 9 mars 2022, F-P+B, n° 20-20.390) Or en l’espèce, le compromis manifeste sans équivoque l’intention des parties de soumettre la condition suspensive au droit de la consommation, puisqu’il y est écrit : "Par suite, et conformément aux dispositions des articles L.313-1 et suivants du code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d’ici le -31 octobre 2021 – et selon les modalités ci-aprés définics, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.

Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par l’acquéreur des offres de prêts établies conformément aux dispositions des articles L.3l3-24 et suivants du Code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus".

De plus, au moment de la conclusion du compromis, le vendeur savait parfaitement que Madame [T] entendait exercer son activité professionnelle dans une partie de l’ensemble immobilier, puisque il ressort du dossier que celle-ci était, à ce moment, locataire du bien, et que le vendeur était jusqu’alors le bailleur commercial. C’est donc en parfaite connaissance de l’activité professionnelle de Madame [T] et de son intention, en achetant le bien, d’y poursuivre cette activité, que le vendeur a décidé de soumettre le compromis au droit de la consommation.

Or le courrier du 08 novembre 2025 n’exprime aucunement la volonté de changer de cadre juridique, si bien que celui-ci demeure inchangé, et que le droit de la consommation demeure applicable en l’espèce.

Au regard de l’article 313-41 précité, les défendeurs contestent la licéité de la clause prévoyant qu’en cas de refus de prêt par les banques, le vendeur se réserve le droit de demander par tout moyen une compensation financière pour non respect de l’engagement initial.

De jurisprudence constante, le vendeur d’un bien immobilier ne peut pas imposer à l’acquéreur d’obtenir un prêt, mais uniquement d’en demander un, sans quoi il ne s’agirait plus d’une condition suspensive, mais d’une obligation de résultat. Dès lors, la clause litigieuse doit être considérée comme illicite.

La clause imposant de recourir à un courtier déterminé et de déposer 3 offres avant le 26 novembre 2021, soit dans un délai de 17 jours à compter de la réception du courrier, est tout aussi illicite, puisque cette clause fixe des exigences supplémentaires à celles autorisées par l’article 313-41 du code de la consommation.

Lorsque, en dépit d’une demande de prêt aucune offre n’a été proposée par un organisme de crédit, au terme convenu, la condition doit être considérée comme non réalisée et l’acte de vente devient caduc.

— sur les diligences des acquéreurs pour obtenir un prêt

En l’espèce, il est constant que les acquéreurs ont déposé une demande de prêt avant l’expiration du délai fixé par le courrier du 8 novembre 2021, soit avant le 28 novembre 2021, comme en atteste le courrier de l’organisme CAFPI daté du 19 novembre 2021. Les défendeurs produisent également : un courrier notifiant un refus de prêt de [J] [C], chargés d’affaires, daté du 16 décembre 2021, qui ne précise pas la date du dépôt de la demande de crédit ; une attestation de refus de prêt de l’organisme PARTNERS FINANCES, datée du 16 décembre 2021, précisant avoir reçu les documents des défendeurs le 06 décembre 2021 ; un mail du 30 décembre 2021, émanant d’un responsable du Crédit Agricole Franche-Comté reconnaissant implicitement avoir reçu une demande de prêt des défendeurs et d’y avoir répondu défavorablement sans jamais daigné en attester par écrit.

La demanderesse affirme également que les prêts demandés ne respectent pas les caractéristiques fixées dans le compromis, et cite en ce sens le courrier de refus de Monsieur [C], qui précise que le prêt demandé était d’un montant de 250 000 euros sur 216 mois, alors que le prêt indiqué dans le compromis était de 270 000 euros sur 240 mois. Cependant, si le prêt demandé, d’un montant moindre et sur une durée moindre, avec une mensualité moindre, a été refusé par l’organisme de crédit, un prêt présentant les caractéristiques mentionnées dans le compromis aurait a fortiori été refusé.

La demanderesse affirme également que les organismes de crédit auraient refusé d’accorder le prêt demandé en raison du manque manifeste de sérieux et de motivation des défendeurs. Cependant l’attestation de PARTNERS FINANCES est explicite quant aux causes du refus de prêt : « prix de vente trop élevé qui entraînerait une mensualité trop conséquente » ; « les bilans de Mme démontrent une activité non rentable ». Le moyen allégué ne repose donc sur aucun fondement factuel.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la demanderesse échoue à démontrer que la condition suspensive ne s’est pas réalisée en raison de la négligence fautive des acquéreurs, et sera déboutée de sa demande d’application de la clause pénale.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI VALENTINE ET QUENTIN, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

En application de l’article 700 du même code, elle sera condamnée à payer à Monsieur [P] [X] et Madame [R] [T] la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI VALENTINE ET QUENTIN de sa demande de paiement de la somme 25 000 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE la SCI VALENTINE ET QUENTIN aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI VALENTINE ET QUENTIN à payer à Monsieur [P] [X] et Madame [R] [T] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

La greffière

Laurence ROUSSEY

Le président

Didier FERRY