PREMIERE CHAMBRE

13 Mars 2025

N° RG 24/02308 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NW5Y

72A

S.D.C. RESIDENCE [9]

C/

[Y] [F] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], sise [Adresse 6], représentée par son syndic, le cabinet NEXITY LAMY dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Chantal ALANOU-FERNANDEZ, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Fabienne GUITARD, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [F] [J], demeurant [Adresse 2] (CANADA), défaillante

— -==o0§0o==--

Madame [F] [J] est propriétaire des lots n°757, 815 et 1468 de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 8].

Par jugement en date du 15 juillet 2021, le tribunal de proximité de Montmorency a condamné Mme [J] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées, au 1er appel de provision de charges 2020-2021 inclus, pour un montant de 3 767,28 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 6] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Nexity Lamy SAS a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise Mme [J], afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  10 168,65 euros au titre de charges de copropriété impayées au 3 avril 2024, pour la période du 1er octobre 2020 au 1er avril 2024,

—  3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— les dépens,

—  3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre que les sommes soient majorées des intérêts de retard calculés au taux légal à compter de la signification de la citation introductive d’instance et la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que Mme [J], qui a déjà été condamnée au règlement des charges de copropriété, ne règle à nouveau pas les charges.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 16 janvier 2025.

Bien qu’assignée selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile au [Adresse 4] à [Localité 8], puis par acte adressé le 13 juin 2024 au Ministère de la Justice à Québec (Canada) pour signification, Mme [J] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En l’espèce le syndicat des copropriétaires présente un courrier envoyé en recommandé à l’adresse [Adresse 7] et revenu non réclamée.

Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard de la défenderesse, non comparante.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et le titre de propriété dont il résulte que Mme [J] est propriétaire des lots n°757, 815 et 1468 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 janvier 2020, 4 février 2021, 24 mars 2022 et 21 mars 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte,

— le contrat du syndic,

— jugement antérieur en date du 15 juillet 2021,

Le relevé individuel de charges produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 168,65 euros correspondant aux charges impayées pour la période du 1er octobre 2020 au 1er avril 2024.

Toutefois, il convient de déduire des sommes réclamées au titre des charges impayées la somme de 686,77 euros consistant en 1er appel de provisions de charges 2020-2021, ayant déjà fait l’objet d’une condamnation antérieure par le tribunal de proximité de Montmorency en date du 15 juillet 2021 et pour laquelle le syndicat des copropriétaires dispose déjà d’un titre.

Il convient également de déduire la somme de 300 euros réclamée au titre de « information acquéreur art 54 loi ALUR » qui ne correspond pas, selon son intitulé, à une provision pour charge ou travaux.

Le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 9 181,88 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2024, 3ème appel de provisions de charges 2023-2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter de 18 avril 2024, date de l’assignation.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Mme [J] a déjà été condamnée pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires à hauteur de 800 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [J], partie perdante, supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne Madame [F] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 6] à [Localité 8] les sommes de :

—  9 181,88 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2024, 3ème appel de provisions de charges 2023-2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter de 18 avril 2024,

—  800 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Madame [F] [J] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 13 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS