TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05224 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46TY

N° MINUTE : 14/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP, [Adresse 4]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3]

DÉFENDERESSE

Madame [L] [W] [E], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière,

DATE DES DÉBATS : 04 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 17 décembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05224 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46TY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2010, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [E] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel intiial de 436,29 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 755,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [W] [E] [L] le 23 janvier 2024.

Par assignation du 23 avril 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [E] [L], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2 216,53 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 4 octobre 2024, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 août 2024 (décompte du 23 septembre 2024), s’élève désormais à 1 935,63 euros. Elle indique que la défenderesse a repris le paiement du loyer courant au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne s’oppose donc pas aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités par Mme [W] [E] [L].

Mme [W] [E] [L] reconnaît la dette locative mais indique avoir versé, le 19 septembre 2024, la somme de 200 euros qui n’apparaît pas au décompte. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 70 euros, en plus du loyer courant et fait savoir qu’elle a effectué une demande auprès du FSL. Concernant sa situation, elle indique faire des gardes d’enfants et percevoir environ 800 euros par mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi et qui n’ont pas été renouvelé depuis son entrée en vigueur, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail a été reconduit, pour la dernière fois au moment de la délivrance du commandement de payer signifié le 25 janvier 2024, le 28 septembre 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi susmentionnée. Par conséquent, il convient de faire application du délai de deux mois.

Or, il résulte du décompte produit par le bailleur que Mme [W] [E] [L] ne s’est pas acquittée en intégralité de la somme de 1 755.78 euros dans le délai imparti, de sorte qu’il bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 mars 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers jusqu’à la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte aux termes duquel il apparaît qu’à la date du 31 août 2024, Mme [W] [E] [L] lui devait la somme de 1 935,63 euros. Toutefois, ce décompte laisse apparaître une reprise de solde à hauteur de 792.19 euros non justifiée ainsi que la facturation de frais à hauteur de 122.56 euros, qu’il convient de déduire.

Par conséquent, Mme [W] [E] [L], qui ne conteste pas le montant de 1 020.88 euros qui en résulte, sera condamnée à payer cette somme provisionnelle au bailleur, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision, compte-tenu des versements effectués par la défenderesse depuis la délivrance du commandement de payer et qui en ont intégralement réglé les causes.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [W] [E] [L] justifie, le jour de l’audience, d’un versement effectué le 19 septembre 2024, qui n’apparaît pas au décompte et qui n’est pas contesté par le bailleur.

Ainsi, la condition de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience est satisfaite. Les parties sont d’accord pour la mise en place d’un plan d’apurement à hauteur de 70 euros par mois, en plus du loyer courant, pour régler la dette locative et la situation de Mme [W] [E] [L] lui permet de l’honorer.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Mme [W] [E] [L] de suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement qui lui seront accordés, selon les modalités précisées ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme équivalente au montant actuel du loyer indexé et des charges, à compter du 26 mars 2024 et jusqu’à libération effective du logement matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [E] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 septembre 2010 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [W] [E] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 26 mars 2024,

CONDAMNE Mme [W] [E] [L] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 1 020,88 euros (mille vingt euros et quatre-vingt-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [W] [E] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 28 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros (soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [W] [E] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 mars 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [E] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [W] [E] [L] sera condamnée à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [E] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024 et celui de l’assignation du 23 avril 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge