TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION

ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 18 Mars 2025

N° RG 24/00236 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OCYF

78A

Jugement rendu le 18 mars 2025 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

Le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL – CIC – Banque régie par les articles L 511-1 et suivants du Code Monétaire et Financier, Société Anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital de 611.858.064 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542.016.381, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

Monsieur [B] [G]

né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 10] (MAROC)

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant

CREANCIER INSCRIT

La COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, SA au capital de 262 391 274 €, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 382 506 079, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 14] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Séverine GALLAS, avocat au barreau du VAL D’OISE,

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 05 septembre 2024 publié le 23 septembre 2024 volume 2024 S n°225 au service de publicité foncière de [Localité 16] 2, le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] sis à [Localité 12] (95), [Adresse 17], à l’intérieur du [Adresse 13], dans le périmètre d’aménagement concerté ZEAC DE [Localité 7], cadastré section EE n°[Cadastre 3], consistant en un local à usage principal de bureaux formant le lot n°76 de la copropriété et appartenant à M. [B] [G].

Par exploits du 19 novembre 2024 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a fait assigner M. [B] [G] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 21 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025, lors de laquelle le créancier poursuivant et le créancier inscrit ont été entendus en leurs observations, la partie saisie n’ayant pas comparu et n’étant pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

Par message RPVA et par courrier du 31 janvier 2025, les parties ont été invitées à formuler leurs observations sur l’éventuelle diminution de la clause pénale ou indemnité de résiliation, au regard de l’article 1231-5 du code civil.

Le créancier poursuivant a formulé ses observations le 4 février 2025.

La partie saisie, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas formulé d’observations.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Enfin, l’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, résulte des pièces versées aux débats, notamment :

— la copie exécutoire d’un acte notarié reçu par Maître [D] [J], notaire à [Localité 8] date du 14 juin 2023 contenant un prêt consenti par le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à M. [B] [G] pour un montant de 295 953 euros remboursable sur 240 mois, au taux hors assurance de 3,55% l’an,

— le bordereau d’inscription d’hypothèque conventionnelle publié et enregistré le 17 avril 2024

— la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 janvier 2024 mettant en demeure M. [B] [G] de faire part de ses observations sous quinzaine sur le constat réalisé par l’organisme prêteur de la présence de faux relevés bancaires (pli avisé le 25 janvier 2025 mais non réclamé)

— la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 mai 2024 notifiant la déchéance du terme du prêt et l’exigibilité immédiate des sommes dues (pli avisé le 18 mai 2024 mais non réclamé)

Le décompte arrêté au 14 mai 2024 et visé au commandement de saisie présente un solde débiteur de 321 141,96 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsqu’une clause pénale a été prévue par le contrat à l’égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l’augmenter) même d’office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

A l’appui de sa demande de maintien de la clause pénale à hauteur de 20 538,00 euros, le créancier poursuivant fait valoir que cette stipulation a été convenue contractuellement entre les parties, qu’elle a été acceptée par l’emprunteur et vise à indemniser une résiliation anticipée du contrat de prêt. Elle rappelle que le taux contractuel des intérêts de retard a été contractuellement fixé à 3,5%. Enfin, elle soutient que l’indemnité de résiliation permet de compenser la défaillance du débiteur et qu’elle ne devrait pas donner lieu à diminution.

Or l’indemnité d’exigibilité contractuelle de 7% réclamée par le créancier poursuivant à hauteur de 20.538 euros, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux nominal contractuel de 3,55 % qui continuent de courir sur les sommes restant dues jusqu’à parfait paiement. En revanche, la résiliation étant prononcée en raison de la fraude de l’emprunteur et le prêt ayant été souscrit en 2023, l’indemnité sera seulement réduite à 50% de son montant, soit 10.269,00 euros.

La créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL sera donc mentionnée pour la somme de 310 872,96 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 14 mai 2024.

Au cas présent, la vente amiable n’est pas envisageable, le débiteur saisi ne comparaissant pas à l’audience.

Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Mentionne que la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à l’égard de M. [B] [G] est de 310 872,96 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, suivant décompte arrêté au 14 mai 2024 et visé au commandement de saisie ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 05 septembre 2024 publié le 23 septembre 2024 volume 2024 S n°225 au service de publicité foncière de [Localité 16] 2 ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 17 juin 2025 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SAS MyHuissier, commissaire de justice à [Localité 15] aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 05 septembre 2024 publié le 23 septembre 2024 volume 2024 S n°225 au service de publicité foncière de [Localité 16] 2,

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente ;

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Fabienne CHLOUP

Jugement rédigé par [U] [O], juriste assistante, sous le contrôle du juge de l’exécution