DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

06 Octobre 2025

N° RG 25/00756 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OFMT

Code NAC : 50G

[S] [O]

C/

[Y] [G]

[J] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 06 octobre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 23 Juin 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET.

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Madame [S], [M], [V] [O], née le 02 Juin 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Yacine EL GERSSIFI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [G], demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

Madame [J] [D], née le 02 Janvier 1958 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Faits :

Suivant compromis sous seing privé du 25 septembre 2021, Monsieur [B] [P] et Madame [S] [O], en instance de divorce, ont consenti à Monsieur [Y] [G] et à Madame [J] [D], la vente d’un terrain à bâtir situé [Adresse 1] moyennant un prix de 525 000 euros.

Aucune condition d’obtention de prêt n’a été prévue à l’acte, les acquéreurs devant utiliser leurs fonds propres.

La réitération de la vente par acte authentique a été prévue au plus tard le 30 décembre 2021.

L’intermédiaire de vente a été ARTHURIMMO.COM.

Malgré les diligences de l’agence et des notaires, notamment au mois d’avril 2022, la réitération de la vente par acte authentique n’aura jamais lieu.

Madame [S] [O] a découvert en avril 2022 que les acquéreurs entendaient financer l’acquisition par la vente d’un autre bien en leur possession dont une partie (sous-sol loué) est frappée d’un arrêté d’insalubrité depuis début 2019. Les travaux réalisés constatés par un huissier le 8 juillet 2021 n’ont pas été estimés suffisants lors de l’inspection des 1er et 6 juillet 2021 par le responsable su service communal d’hygiène et de santé de la ville, la mairie ayant rendu un arrêté de non respect du précédent arrêté préfectoral d’insalubrité irrémédiable.

Les vendeurs ont mis en demeure par courrier du 20 juin 2022, les acquéreurs de se conformer au compromis de vente, rappelant que le permis de construire leur a déjà été cédé et qu’ils encourent le paiement de l’indemnité forfaitaire de 50 000 euros prévue au contrat.

Sans réponse, Madame [S] [O] a initié la présente procédure.

Procédure :

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, Madame [S] [O] a fait délivrer assignation à Madame [J] [D] et Monsieur [Y] [G] (procès-verbaux de remise en étude après confirmation du domicile) devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de :

— vu les articles 1103, 1104, 1231-1 et 1231-2 du code civil,

— recevoir Madame [S] [O] en l’intégralité de ses demandes et l’en dire bien fondée,

— constater la réalisation de l’intégralité des conditions suspensives et la défaillance de Monsieur [Y] [G] et Madame [J] [D] dans l’exécution de la vente,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [J] [D] à verser à Madame [S] [O] la somme de 50 000 euros en application de la clause pénale, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2022, date de la mise en demeure,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [J] [D] à verser à Madame [O] la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [J] [D] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Se fondant sur les articles 1103, 1104, 1231-1 et 1232-2 du code civil ainsi que sur la rédaction de la clause pénale dans la promesse de vente, Madame [S] [O] rappelle que l’ensemble des conditions suspensives ont été réalisées. Les acquéreurs, lesquels n’avaient pas prévu de clause relative à un prêt ou un financement particulier, sont défaillants de sorte qu’elle est fondée à solliciter d’une part le montant de la clause pénale prévue et d’autre part des dommages et intérêts relevant de son préjudice moral.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie à l’assignation susvisée, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 27 février 2025, l’audience de plaidoiries s’est tenue le 23 juin 2025, et le conseil de la partie constituée a été informé que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, le 6 octobre 2025.

MOTIVATION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, lors de la remise de l’assignation les défendeurs étaient absents mais l’adresse a été confirmée par le voisinage et les formalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile suivies, de sorte que l’acte est recevable et régulier en la forme.

Sur le fond :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits” et de l’article 1104 du même code, “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public”.

En l’espèce, le contrat de vente du terrain précise :

“L’acquéreur s’engage à acquérir le présent bien en l’état c’est à dire un ouvrage bâti non terminé avec un permis de construire obtenu et une construction en cours. Il fera son affaire personnelle de la poursuite du projet et de toutes les éventuelles modifications sans remettre en cause le présent compromis et donc sans que les vendeurs soient inquiétés ou sollicités”. (page 6)

“ Les acquéreurs s’engagent à réaliser cette acquisition en renonçant à la condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier. Les acquéreurs ont pris connaissance après avoir consulté des professionnels de l’art du coût approximatif de près de deux cent cinquante mille euros pour terminer les travaux de la futures maisons. Ils en feront également leur affaire personnelle. (…)

De convention expresse arrêtée entre les parties dès avant ce jour, et contrairement aux usages les mieux établis et aux conseils qu’elles ont reçus, il n’est et ne sera pas versé d’acompte.

Il est rappelé que l’acompte a vocation à assurer au VENDEUR une garantie de solvabilité tant pour la réalisation des présentes que pour l’application de la stipulation de pénalité en cas de non-réalisation par la faute de l’ACQUÉREUR.” (Page 7)

Les seules conditions suspensives prévues à l’acte ont concerné l’absence de révélation de charge réelle ou servitude grave par la production d’un certificat d’urbanisme ou des titres de propriété ainsi que l’absence d’inscription de privilège ou d’hypothèque apr la production d’un état hypothécaire.

La réitération par acte authentique aurait dû intervenir au plus tard le 30 décembre 2021, l’acte prévoyant :

“La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DÉPART à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de cinquante mille euros (50 000€).” (page 11)

La demanderesse indique que la réitération de la vente n’a pas eu lieu dans les délais impartis.

Elle joint divers documents établissant que les acquéreurs rencontrent des difficultés avec un arrêté préfectoral d’insalubrité irrémédiable du 12 septembre 2019, non respecté au 11 août 2024, concernant une partie de leur propre bien immobilier. L’agence immobilière lui a adressé certains de ces éléments le 8 avril 2022 en indiquant “voici les éléments que j’ai pu récupérer auprès de votre acquéreur afin de prouver sa bonne foi quand au retard qu’il rencontre pour signer la vente de votre bien”. Ceci laisse en effet comprendre que l’acquisition du bien de la demanderesse dépendait du propre bien immobilier des acquéreurs et de son sort.

Le notaire des vendeurs avait alerté par mail du 1 avril 2022 le notaire des acquéreurs afin que la réitération puisse avoir lieu sous huitaine.

Par mail de la même date, Madame [S] [O] relançait Monsieur [Y] [G] pour la signature de l’acte authentique.

Les vendeurs ont mis en demeure les acquéreurs, conformément aux termes du compromis, par lettre recommandée avec avis de réception du 20 juin 2022, d’avoir à régulariser l’acte authentique de vente sous 10 jours, rappelant les conséquences en cas de non-respect à savoir la résolution de plein droit du compromis et l’obligation au paiement de la somme de 50 000 euros.

C’est en conséquence à bon droit que Madame [S] [O], face à la défaillance des acquéreurs, soutient la résolution de plein droit de la vente et sollicite des dommages et intérêts.

Sur les demandes financières :

L’article 1231-1 du code civil prévoit : “ Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

En l’espèce, il a été établi ci-avant que les acquéreurs ont été défaillants dans leurs obligations.

A ce titre, Madame [S] [O] demande leur condamnation au paiement de la somme de 50 000 euros, somme prévue à titre de clause pénale dans le compromis. L’article 1231-5 du code civil permet au juge de moduler le montant d’une telle clause notamment si elle présente un caractère manifestement excessif.

En l’espèce :

— étant donné le temps d’immobilisation du bien pendant plus de 6 mois à l’issue de l’expiration du délai prévu,

— étant donné que ce dépassement a contribué à aggraver le litige existant entre les vendeurs et le Crédit Logement intervenu pour régler leurs impayés auprès de la banque LCL concernant un prêt immobilier, notamment en terme d’intérêts de retard,

— étant donné le manque de clarté et de réponse apporté par les acquéreurs sur leur réelle situation, laissant accroître qu’ils étaient en possession des fonds nécessaires,

— étant donné les démarches (notamment pour le permis de construire) qui ont du être entreprises en pure perte et les conséquences morales,

il n’y a pas lieu à réduction du montant de cette indemnité forfaitaire.

En conséquence, Monsieur [Y] [G] et Madame [J] [D] seront solidairement condamnés à verser à Madame [O] la somme de 50 000 euros à titre d’indemnité pour les préjudices causés par leurs défaillances dans la vente entreprise.

L’accusé de réception de la mise en demeure n’est pas fourni et le tribunal ne peut s’assurer de la date de réception de cette dernière. Les intérêts sur cette somme commenceront donc à compter de l’acte introductif d’instance.

Le tribunal n’est pas informé de l’état d’avancement de la procédure de divorce des vendeurs, ni des éventuelles répartitions faites entre eux, ni du régime ayant existé entre eux lors de l’acte de vente.

Il appartiendra à Madame [S] [O] de se conformer à leurs accords et/ou à la décision du juge de leur divorce le cas échéant concernant cette indemnité.

Concernant la demande d’allocations de dommages et intérêts à hauteur de 15 000 euros pour préjudice moral, elle sera rejetée, l’indemnité précédente ayant un caractère forfaitaire et le tribunal ayant pris en compte les difficultés financières rencontrées par la demanderesse ainsi que les tracas moraux dans l’évaluation du montant de cette clause qui regroupe l’ensemble des préjudices subis.

3/ Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Y] [G] et Madame [J] [D] succombent à l’instance et seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [Y] [G] et Madame [J] [D] condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à Madame [S] [O] la somme de 3 000 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] et Madame [J] [D], solidairement, à payer à Madame [S] [O] la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des divers préjudices subis du fait de l’inexécution du compromis de vente du 25 septembre 2021,

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] et Madame [J] [D], solidairement, à verser à Madame [S] [O] les intérêts au taux légal sur cette somme de 50 000 euros à compter du 30 janvier 2025, date de l’acte introductif de la présente procédure.

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] et Madame [J] [D], solidairement, à payer à Madame [S] [O] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] et Madame [J] [D] aux entiers dépens.

Ainsi jugé le 6 octobre 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY