RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00166 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ONTS

MINUTE N° :

Société EMMAUS HABITAT

c/

[O] [U]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Monsieur [O] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Mariane ADOSSI

COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 3]

[Localité 6]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 1er décembre 2025 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice-présidente des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 octobre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Société EMMAUS HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Mariane ADOSSI, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [U]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparant en personne

— ----------

Le tribunal a été saisi le 30 avril 2025, par Assignation du 16 avril 2025 ; L’affaire a été plaidée le 02 octobre 2025, et jugée le 1er décembre 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2023, EMMAUS HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [O] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 260,11 euros et d’une provision pour charges de 88,21 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.176,81 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [O] [U] le 21 juin 2024.

Par assignation du 16 avril 2025, EMMAUS HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

—  1.697,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 2 octobre 2025, EMMAUS HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 août 2025, s’élève désormais à 3.007,23 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. EMMAUS HABITAT considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [O] [U] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il expose qu’il avait cessé de régler son loyer en raison de désordres dans le logement.

Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. EMMAUS HABITAT ne s’y oppose pas.

M. [O] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

EMMAUS HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1176,81 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, EMMAUS HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 août 2025, M. [O] [U] lui devait la somme de 3.007,23 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1.697,20 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à EMMAUS HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de EMMAUS HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 septembre 2023 entre EMMAUS HABITAT, d’une part, et M. [O] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 10 septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [O] [U] à payer à EMMAUS HABITAT la somme de 3.007,23 euros (trois mille sept euros et vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1.697,20 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [O] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 125 euros (cent vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [U] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 septembre 2024 ;

— Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— Le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [O] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— M. [O] [U] sera condamné à verser à EMMAUS HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [O] [U] à payer à EMMAUS HABITAT la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024 et celui de l’assignation du 16 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er décembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge