TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 25/00070

DOSSIER N° : N° RG 24/00111 – N° Portalis DBXO-W-B7I-CYYF

CODE NAC :5AC

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025,

Le tribunal composé de Madame Edwige Bit, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Bergerac, en charge des contentieux de la protection, assistée de Madame Muriel Dousset, Greffier

Après débats à l’audience publique du 15 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEURS :

Madame [O] [P] épouse [I], née 12 mai 1947 à [Localité 4], ,retraitée, de nationalité française demeurant [Adresse 1]

Monsieur [J] [I], né le 29 janvier 1941 à [Localité 7] (Espagne), retraité, de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés à l’audience de plaidoirie par Maître Thierry le Gall de la scp Le Gall, avocat au barreau de Bergerac

ET

D’autre part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [U], né le 05 août 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] (bénéficiaire de l’AJ au taux de 25 % par décision n° C-24037-2024-000792 du bureau d’aide jurictionnelle de [Localité 4] du 11 juillet 2024)

Madame [D] [N], née le 17 mai 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] (bénéficiaire de l’AJ totale par décision n° C-24037-2024-000793 du bureau d’aide jurictionnelle de [Localité 4] du 11 juillet 2024)

Tous deux représentés à l’audience de plaidoirie par Maître Pierre-Emmanuel Barois, avocat au barreau de Bergerac

le :

formule exécutoire délivrée à : M^e Le Gall, M^e Barois,

copie certifiée conforme délivrée à : M^e Le Gall, M^e Barois,

copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

[O] [I] a loué à [D] [N] et [A] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] selon un acte sous seing privé du 3 mars 2021 ayant pris effet au 1e avril 2021 pour une durée de 3 ans renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 650 euros.

[J] [I] et [O] [I] ont donné congé pour vendre à [D] [N] et [A] [U] par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023 à effet du 31 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 juin 2024, [J] [I] et [O] [I] ont fait assigner [D] [N] et [A] [U] en validation du congé et expulsion.

Appelée à l’audience du 02 juillet 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties puis a été examinée à l’audience du 15 avril 2025.

****

[J] [I] et [O] [I], représentés par leur conseil, sollicitent dans leurs dernières conclusions développées oralement de voir :

▸ déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à [D] [N] et à [A] [U] le 22 septembre 2023 pour le 31 mars 2024,

▸ déclarer [D] [N] et à [A] [U] occupants sans droit ni titre et ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef,

▸ condamner solidairement [D] [N] et à [A] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente à la valeur d’un loyer augmentée des charges à compter du 1er avril 2024 jusqu’à leur départ effectif des lieux,

▸ condamner solidairement [D] [N] et à [A] [U] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

▸ condamner solidairement [D] [N] et à [A] [U] aux dépens et au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les requérants concluent au rejet de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de [J] [I], soutenant qu’il importe peu que seul le nom de [O] [I] figure sur le contrat de bail, alors qu’ils sont mariés sous le régime de la communauté et cette dernière avait qualité pour agir.

Ils indiquent avoir respecté la procédure en délivrant un congé à leurs deux locataires même si une date incomplète figure sur le congé délivré à [D] [N],

Ils concluent au rejet des demandes indemnitaires présentées par les locataires, considérant que ceux-ci n’apportent pas la preuve que logement loué serait indécent. Ils rajoutent que les désordres invoqués sur la toiture font suite à une tempête et que les locataires n’ont pas effectué de déclaration de sinistre auprès de leur assurance, qui aurait dû prendre en charge les travaux intérieurs. Ils précisent avoir fait réaliser la plupart des travaux préconisés mais que [D] [N] et à [A] [U] ont par la suite refusé l’accès du logement aux entreprises mandatées pour procéder aux derniers travaux de réfection.

****

[D] [N] et [A] [U], représentés par leur conseil, sollicitent dans leurs dernières conclusions développées oralement de voir :

▸ déclarer [J] [I] irrecevable en ses demandes du fait du défaut de qualité à agir,

▸débouter [O] [I] de toutes demandes, fins et prétentions,

▸ statuer ce que de droit sur la validité du congé pour vendre signifié à [D] [N] et [A] [U] et leur expulsion subséquente,

A titre reconventionnel :

▸ fixer à leur charge une indemnité d’occupation ne pouvant excéder 100 euros par mois à compter du 1er avril 2024,

▸ condamner [O] [I] au paiement de la somme de 4 422 € en remboursement du trop-perçu versé entre les mois d’avril 2024 et mars 2025,

▸ condamner [O] [I] à leur verser chacun la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de la non décence des locaux donnés à bail,

▸ condamner [O] [I] à verser à M^e Pierre-Emmanuel Barois, avocat, la somme de 1800 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

▸ condamner [O] [I] aux dépens de l’instance

▸ dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

A titre liminaire, [D] [N] et [A] [U] soulèvent une fin de non recevoir, faisant valoir que [J] [I] n’était pas signataire du bail du 3 mars 2021 et n’a dès lors pas qualité à agir à la présente procédure.

Dans l’hypothèse où le congé serait validé par le jugement à intervenir, il est conclu au rejet de la demande de dommages et intérêts présentée par les demandeurs en l’absence de preuve du préjudice allégué et de mauvaise foi de leur part.

[D] [N] et [A] [U] soulèvent par ailleurs l’insalubrité du logement en se prévalant d’un courrier de la mairie de [Localité 4] du 30 novembre 2023 suite à la visite d’un agent municipal. Ils concluent à la fixation d’une indemnité d’occupation de 100 € par mois due à compter de mars 2024, et demandent la condamnation de [O] [I] à leur restituer la différence entre les loyers perçus et les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation.

Ils demandent enfin la condamnation de [O] [I] à leur payer chacun la somme de 3000 € en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, en indiquant qu’ils continuent de subir à ce jour les fuites récurrentes lors de précipitations.

****

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir de [J] [I] :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 124 du même code prévoit qu’une fin de non-recevoir doit être accueillie sans que celui qui l’invoque ait à justifier d’un grief.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail litigieux a été signé par [O] [I] seule. Bien que [J] et [O] [I] soient mariés sous le régime de la communauté légale, aucun élément fourni aux débats ne permet d’établir que [J] [I] soit également propriétaire du bien loué.

L’action intentée par [J] [I] apparaît par conséquent irrecevable.

Sur l’insalubrité du logement loué :

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Le bailleur doit également entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, [D] [N] et [A] [U] versent aux débats un courrier de la direction des services techniques de la mairie de [Localité 4] daté du 30 novembre 2023, un constat de non décence dressé par la Caisse d’Allocations de la Dordogne du 12 décembre 2023 et enfin une attestation de la direction départementale des territoires de la préfecture de la Dordogne du 07 mars 2025 ayant décidé d’inscrire le logement litigieux sur la liste des logements indignes de la Dordogne. Il en résulte qu’à ce jour, l’allocation logement est toujours suspendue dans l’attente que la bailleresse justifie avoir réaliser les travaux nécessaires de remise en état du bien loué.

Ces pièces font notamment état au sein du logement :

d’infiltrations dans le couloir du rez de chaussée, le salon, le couloir du 1e étage, les 3 chambres du 1e étage, le couloir du 2ème étage et le grenier, de présence d’humidité et de salpêtre dans la véranda, le couloir 2 du rez de chaussée, les toilettes du 1e étage,d’une absence de ventilation dans la cuisine, la salle de bain, les toilettes du rez de chaussée, la salle de bain privative de la chambre 3, les toilettes du 2ème étage, de fenêtres non étanches à l’eau et à l’air dans les 3 chambres du 1e étage, de la présence d’une douille de chantier sur l’éclairage principal et d’un trou dans le plancher au niveau du grenier.

Il n’est pas contesté que les multiples infiltrations relevées dans le logement font suite à diverses intempéries ayant affecté la couverture de l’immeuble depuis 2021.

Il est par ailleurs exact que [D] [N] et [A] [U] ne justifient pas avoir déclaré les sinistres subis suite aux intempéries à leur assurance habitation, alors que les dégâts intérieurs liés aux infiltrations auraient pu être pris en charge dans ce cadre.

[O] [I] indique quant à elle avoir fait effectuer les travaux de reprise de la toiture une première fois en 2021 (facture entreprise Dick pour la somme de 1550 euros pièce n°15) puis en 2024 (facture de l’entreprise Ribeiro [E] du 6 juillet 2024 pour 8800 euros pièce n°18).

Pour autant, ces travaux semblent avoir été insuffisants puisque [D] [N] et [A] [U] établissent par le biais de photographies datées (pièce n°23) avoir été victimes de nouvelles infiltrations le 9 mars 2025 (traces d’infiltrations récentes sur différents murs du logement).

La bailleresse ne justifie pas en outre avoir fait réaliser les autres travaux de remise en état nécessaires, portant notamment sur la ventilation dans la cuisine, la salle de bain, les toilettes du rez de chaussée, la salle de bain privative de la chambre 3, les toilettes du 2ème étage, ainsi que le changement des fenêtres qui ne sont pas étanches dans les chambres, ni avoir fait réparer le trou dans le grenier.

[O] [I] affirme que ces travaux supplémentaires n’ont pas pu être effectués du fait de l’opposition des locataires. La seule attestation produite en ce sens du gérant de l’entreprise Diagonal Magnifica (pièce n°6) ne s’avère toutefois pas probante alors qu’elle ne respecte pas les formes légales prévues par l’article 202 du code de procédure civile, que les propos relatés ne sont pas circonstanciés et qu’aucun devis sur les éventuels travaux supplémentaires prévus n’est communiqué.

Au final, [A] [U] et [D] [N] démontrent que le logement loué est régulièrement affecté d’infiltrations lors d’intempéries en raison d’une couverture défaillante, et ce depuis plusieurs années, que le système de ventilation est insuffisant ainsi que l’isolation du fait de fenêtres non étanches, et qu’ils subissent des problèmes importants d’humidité et moisissures.

Sur la validation du congé

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit indiquer à peine de nullité le prix et les conditions de la vente projetée, le congé valant offre de vente durant les deux premiers mois du délai de préavis.

Ce même article prévoit que le délai de préavis est de six mois quand le congé émane du bailleur.

L’article 114 du code de procédure civile dispose : aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Le fait que le congé délivré à [D] [N] comporte une date incomplète (omission du mois) ne saurait entraîner sa nullité en l’absence de grief, comme l’indique cette dernière dans ses écritures.

Le congé a été délivré le 22 septembre 2023 pour le 31 mars 2024, de sorte que le délai précité a été respecté.

Le congé pour vendre fait apparaitre le prix de vente (300 000 euros) et comporte une offre de vente.

[A] [U] et [D] [N] n’ont pas accepté l’offre de vente.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et [A] [U] et [D] [N] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis le 1e avril 2024.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de [A] [U] et [D] [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

Le loyer s’élève à la somme de 650 euros.

L’allocation logement a été suspendue suite à la décision de la CAF du 12 décembre 2023 en raison de l’indécence du logement, de telle sorte que le reliquat de loyer dû par les locataires est de 464 euros (650-186 euros).

Compte tenu du bail antérieur, afin de préserver les intérêts du bailleur mais au vu de l’état d’insalubrité du logement, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux au montant de 300 euros, et de condamner [D] [N] et [A] [U] solidairement à son paiement.

[D] [N] et [A] [U] seront condamnés solidairement au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code Civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont elle se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, [O] [I] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles de [D] [N] et [A] [U] :

Le préjudice de jouissance subi par [A] [U] et [D] [N] depuis plusieurs années en raison de l’insalubrité du logement sera indemnisé par l’octroi de dommages et intérêts d’un montant de 800 euros chacun.

[A] [U] et [D] [N] demandent également le remboursement du trop-perçu correspondant à l’indemnité d’occupation versée entre les mois d’avril 2024 et mars 2025.

Comme indiqué précédemment, l’indemnité d’occupation a été évaluée à la somme de 300 euros par mois compte tenu de l’état du logement.

[A] [U] et [D] [N] justifient avoir réglé la somme de 470 euros pour les mois d’avril 2024 à novembre 2024 (après déduction de l’allocation logement à hauteur de 180 euros) puis la somme de 464 euros pour les mois de décembre 2024 à janvier 2025 (après déduction de l’allocation logement de 186 euros). La preuve du paiement des mois de février et mars 2025 n’est pas rapportée.

Au vu de ces éléments, [O] [I] sera condamnée à leur régler la somme de 2028 euros (10x (470-300) + 2 x (464-300)) en remboursement du trop-perçu au titre de l’indemnité d’occupation pour la période d’avril 2024 à janvier 2025.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les prétentions respectives des parties ont été chacune partiellement accueillie.

En conséquence, il convient de faire masse des dépens, et de condamner chaque partie à en payer la moitié, en prévoyant que les dépens seront recouverts comme en matière d’aide juridictionnelle à l’égard de [A] [U] et [D] [N].

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Pour les raisons qui précèdent, chaque partie conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique seront rejetées.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE [J] [I] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir,

VALIDE le congé délivré le 22 septembre 2023 par [O] [I] à effet du 1e avril 2024,

ORDONNE à [D] [N] et [A] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours courant à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour [D] [N] et [A] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [O] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle des tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE [D] [N] et [A] [U] solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 300 euros à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE [O] [I] à payer à [D] [N] et [A] [U] la somme de 800 euros (huit-cent euros) chacun à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’insalubrité du logement,

CONDAMNE [O] [I] à payer à [D] [N] et [A] [U] la somme de 2028 euros (deux-mille-vingt-huit euros) en remboursement du trop-perçu au titre de l’indemnité d’occupation pour la période d’avril 2024 à janvier 2025,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT qu’il sera fait masse par moitié des dépens entre les parties,

DIT que ces sommes seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle à l’égard de [D] [N] et [A] [U],

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Edwige Bit, vice-présidente en charge des contentieux de la protection, et Muriel Dousset, greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE