MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00725 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G5ZT

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

E.P.I.C. [V] OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE,

dont le siège social est sis 444 avenue du bois au Coq – 76620 LE HAVRE

représentée par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [J] [D]

né le 17 Septembre 1967,

demeurant 21 rue Henri Paul Schneider – Appt 33 – rdc – 76700 GONFREVILLE L’ORCHER

comparant, non assisté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2002, l’OPHLM de la Ville du HAVRE, aux droits duquel vient l’EPIC [V] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE (ci-après l’EPIC [V]) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [D] portant sur un appartement n° 33 au rez-de chaussée de l’immeuble situé 21 rue Henri Paul Schneider à GONFREVILLE L’ORCHER (76700), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 289,11 euros, outre une provision sur charges de 10,35 euros hors facturation d’eau chaude.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, l’EPIC [V] a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 331,39 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 5 mars 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative a été informée de la situation de Monsieur [D] le 20 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, l’EPIC [V] a fait assigner Monsieur [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE pour faire constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2 900,32 euros au titre de l’arriéré dû ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 et a été renvoyée à l’audience du 8 décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 décembre 2025, l’EPIC [V], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation. Il expose que la dette locative, actualisée au 24 novembre 2025, s’élève à 4 031,32 euros, frais de procédure inclus, son décompte ne comportant pas le terme de novembre 2025 échu au jour de l’audience. Il maintient ses demandes et s’en rapporte à justice sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités par Monsieur [D].

Monsieur [J] [D] a comparu en personne. Il indique percevoir le RSA. Il produit l’avis d’échéance du terme de novembre 2025 d’un montant de 193,04 euros et un relevé de la Banque Postale du 5 décembre 2025 justifiant de son règlement. Il produit en outre un relevé de la Banque Postale du 5 décembre 2025 justifiant qu’il a réglé une somme de 296,37 euros au titre d’une facture de l’EPIC [V] pour frais de poursuite. Il demande à pouvoir apurer sa dette par mensualités de 80 euros en plus du paiement des termes courants avec suspension des effets de la clause résolutoire.

L’EPIC [V] a été autorisée à produire une note en délibéré pour adresser son décompte actualisé hors frais de procédure. Cette note n’est pas parvenue.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 11 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 331,39 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 mai 2025.

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré de 4 031,32 euros dû au 24 novembre 2025, terme d’octobre 2025 et tous frais inclus.

Tel qu’il ressort de ce décompte, cet arriéré comprend, à titre de frais de poursuite, une somme de 123,17 euros imputée au débit du compte locatif le 13 avril 2025 et une somme de 296,37 euros imputée le 13 juillet 2025, soit une somme totale de 419,54 euros qu’il convient de déduire de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, Monsieur [D] produit l’avis d’échéance du terme de novembre 2025 d’un montant de 193,04 euros et la preuve de son règlement, permettant ainsi d’actualiser le décompte du bailleur.

Il s’en déduit que l’arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2025, jour de l’audience, terme de novembre 2025 inclus, s’établit à la somme de 3 611,78 euros.

Monsieur [D] sera dès lors condamné à payer à l’EPIC [V] cette somme à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] a repris le paiement intégral du loyer courant dont celui de novembre 2025 exigible au jour de l’audience. Le décompte produit par le bailleur démontre en outre qu’il a effectué en novembre 2025 des réglements pour un montant total de 513,01 euros alors que le terme alors exigible d’octobre 2025s’établissait à 180,05 euros. Il a ainsi déjà commencé à apurer sa dette. Enfin, il justifie avoir réglé en plus, le 5 décembre 2025, une somme de 296,37 euros à titre de frais de poursuite selon facture du bailleur qu’il verse aux débats, alors qu’il aurait pu imputer ce règlement sur l’arriéré locatif.

Monsieur [D] propose de payer une somme de 80 euros par mois en plus du terme courant. Il convient toutefois de retenir que l’arriéré peut être apuré dans le délai maximum de 3 ans par mensualité de 100 euros, somme qui demeure raisonnable au vu de la proposition de Monsieur [D].

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [D] pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues dans le dispositif (fin) du jugement, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges courants outre la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié de plein droit, et son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef autorisée. L’intégralité de la dette restée impayée sera en outre immédiatement exigible par le bailleur et Monsieur [D] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens déduction faite de la somme de 296,37 euros qu’il a déjà réglée à ce titre.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de débouter l’EPIC [V] de sa demande à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2002 entre l’OPHLM de la Ville du HAVRE, aux droits duquel vient l’EPIC [V] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE d’une part et Monsieur [J] [D] d’autre part, portant sur un appartement n° 33 au rez-de chaussée de l’immeuble situé 21 rue Henri Paul Schneider à GONFREVILLE L’ORCHER (76700) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 12 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer à l’EPIC [V] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 3 611,78 euros au titre de l’arriéré locatif dû 8 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

AUTORISE Monsieur [J] [D] à se libérer de sa dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 100 euros et un dernier versement devant apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [J] [D] ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 mai 2025 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion hors période hivernale de Monsieur [J] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [J] [D] sera condamné à payer à l’EPIC [V] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, révisable dans les mêmes conditions et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [J] [D] aux dépens, déduction faite de la somme de 296,37 euros qu’il a déjà réglée à ce titre ;

DEBOUTE l’EPIC [V] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO