DU 09 Juillet 2025 Minute numéro :

N° RG 24/00620 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NZHQ

Code NAC : 72I

S.D.C. RESIDENCE [Localité 1] DES LINANDES représenté par son syndic en exercice la sté Foncia Vexin Boucles de Seine, [Adresse 1]

C/

Monsieur [L] [Q]

Madame [W] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge,

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la sté Foncia Vexin [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [Q], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Caroline PALOMEROS de la SELARL GUEGAN PALOMEROS GUERRIER, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 193

Madame [W] [M], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Caroline PALOMEROS de la SELARL GUEGAN PALOMEROS GUERRIER, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 193

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Débats tenus à l’audience du : 10 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 09 Juillet 2025

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Par acte d’huissier du 5 mai 2024, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] sis à CERGY (95000[Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la Société FONCIA VEXIN BOUCLES DE [Adresse 8], a fait assigner devant ce tribunal [L] [Q] et [W] [M], notamment au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir, aux termes de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement :

— Condamner solidairement Monsieur [L] [Q] et Madame [W] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 3.779,92 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [Q] et Madame [W] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de de la [Adresse 2] la somme de 266,56 € au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— Condamner in solidum Monsieur [L] [Q] et Madame [W] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner in solidum Monsieur [L] [Q] et Madame [W] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de de la [Adresse 2] la somme de 2. 213 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [L] [Q] et Madame [W] [M] aux entiers

dépens,

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement [L] [Q] et [W] [M], faisant valoir que le décompte versé aux débats ne mentionne pas l’ensemble des règlement effectués, sollicitent de voir rejeter l’ensemble des demande du Syndicat des Copropriétaires et de condamner ce dernier à lui payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en principal :

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

«A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.» ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale” ;

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige” ;

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] sis à [Localité 3], 1/2/3/5/6/7/8 [Adresse 9] verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :

— la matrice cadastrale et le relevé des formalités de publicité foncière dont il résulte que [L] [Q] et [W] [M] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots L1 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ;

— lettre de mise en demeure en date du 29 mars 2024 d’avoir à régler les dépenses du budget ainsi voté et rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité;

— appels de fonds ;

Il apparaît en outre, que le décompte de la créance versé aux débats en date du 1er avril 2024 et remontant au 1er janvier 2021, fait apparaître les versements des défendeurs sous la forme de huit virements de 300 euros et d’un virement de 185,45 euros ;

Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que [L] [Q] et [W] [M] ont réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure dans le délai de trente jour à compter de sa présentation ;

Dès lors, l’intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédent est devenues exigible et il y aura donc lieu de faire droit partiellement à la demande après avoir ôté les frais et de condamner solidairement [L] [Q] et [W] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] sis à [Localité 4] ([Localité 5][Adresse 7] la somme de 2.868,03 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 ;

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;Relance après mise en demeure ;Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;Frais de constitution d’hypothèque ;Frais de mainlevée d’hypothèque ;Dépôt d’une requête en injonction de payer ;Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;Dans ces conditions, il y a lieu de ne retenir que les derniers frais de sommation de payer et il conviendra en conséquence de condamner solidairement [L] [Q] et [W] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 191,56 euros au titre des frais exposés par le demandeur avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur la demande de dommages-intérêts :

La carence des défendeurs qui ont déjà été condamnés plusieurs fois pour des faits similaires a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion ;

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement Monsieur [L] [Q] et Madame [W] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de de la [Adresse 2] sis à [Localité 3], 1/2/3/5/6/7/8 [Adresse 9] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires :

En vertu de l’article 1343-5 du code civil “ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues” ;

En l’espèce Monsieur [L] [Q] et Madame [W] [M] justifient que leur situation économique satisfait aux dispositions de cet article et il sera donc fait droit à la demande de délais de paiement dans les termes du dispositif ;

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] sis à [Localité 3], 1/2/3/5/6/7/8 [Adresse 9] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner in solidum Monsieur [L] [Q] et Madame [W] [M] à lui payer 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [L] [Q] et Madame [W] [M] succombent à la procédure et seront donc condamnés in solidum aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [Q] et Madame [W] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] sis à [Localité 3], 1/2/3/5/6/7/8 [Adresse 9] les sommes suivantes :

—  2 868,03 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  300 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  191,56 euros au titre des frais exposés par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] sis à [Localité 3], 1/2/3/5/6/7/8 [Adresse 9] avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [L] [Q] et Madame [W] [M] à se libérer de la dette, dans la limite d’une année, par mensualités de 239 euros ;

DISONS que, faute pour Monsieur [L] [Q] et Madame [W] [M] de payer une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception le solde deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [Q] et Madame [W] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] sis à [Localité 3], 1/2/3/5/6/7/8 [Adresse 9] 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [Q] et Madame [W] [M] aux dépens;

RAPPELLONS que la décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 09 Juillet 2025.

La Greffière, Le Président,