PREMIERE CHAMBRE

14 Janvier 2025

N° RG 23/04064 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NIBY

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 2]

C/

[Z] [E], [I] [E] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 14 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 novembre 2024 devant Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par Maître [C] [O] administrateur provisoire demeurant [Adresse 6], nommé par ordonnance de la Présidente du TGI de [Localité 9] en date du 25 août 2015, prorogé par ordonnances des 10 et 17 août 2016, 08 septembre 2017, 03 octobre 2018, 30 août 2019, 30 juin 2021 et 22 février 2023

représenté par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [E], né le 08 octobre 1960 à [Localité 8] (CONGO), demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [E] [S], née le 31 mai 1970 à [Localité 7] (CONGO), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Sami SKANDER, avocat au barreau du Val d’Oise

Faits et procédure

M. [E] et Mme [E] [S] sont propriétaires indivis des lots n°320 et 909 de l’immeuble sis [Adresse 4].

Par décision du 22 mars 2012, le tribunal d’instance de Sannois a condamné solidairement M. [E] [G] et Mme [W] [L] à payer la somme de 4 603,29 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (SDC [Adresse 2]) au titre de charges impayées.

Par jugement du 10 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a condamné M. [S] et Mme [E] au paiement de la somme principale de 9 746,09 euros au SDC [Adresse 10].

Par jugement du 8 juin 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a ordonné la vente aux enchères du bien des appartenant à M. [E] [S] et Mme [W] [L].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, le SDC [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [C] [O], a fait assigner M. [E] et Mme [E] [S] aux fins notamment de paiement d’arriérés de charges et de travaux de copropriété.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 20 octobre 2024. L’affaire a été appelé à l’audience du 19 novembre 2024 et mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières conclusions en date du 6 mars 2024, le SDC [Adresse 2] demande au tribunal judiciaire de Pontoise de condamner solidairement M. [E] et Mme [E] [S] à lui verser les sommes de :

—  16 407,61 euros, correspondant aux charges et travaux de copropriété, et 1 500 euros de frais nécessaires engagés, assorties des intérêts au taux légal sur la somme de 14 049,32 euros à compter du 29 juin 2023, date de la sommation de payer délivrée par courrier recommandé avec accusé de réception ;

—  2 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— débouter M. [E] et Mme [E] [S] de leur demande de délai de paiement ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Les condamner solidairement aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les époux [E] sont de mauvaise foi dans la mesure où ils ont été condamnés à plusieurs reprises en raison du non-paiement de leur charges. Il soutient notamment qu’en raison de leur carence dans le paiement des charges, un administrateur provisoire a dû être désigné.

Par dernières conclusions en date du 16 mai 2024 M. [E] et Mme [E] [S] demandent au tribunal de débouter le SDC [Adresse 5] de ses demandes en paiement,

Subsidiairement, ils demandent des délais de paiement avec un échelonnement du règlement de leur dette sur six mois, par paiement de 1 000 euros par mois durant 5 mois, et le solde au 6ème mois, en sus des charges courantes. Ils font valoir qu’ils n’ont pu régler leurs charges en raison de problèmes de santé et d’une perte d’emploi. Ils indiquent que les charges facturées ont brusquement augmenté sans raison. Ils indiquent enfin qu’un accord avait été trouvé avec l’administrateur provisoire pour le règlement du solde des charges impayées par un paiement mensuel de 750 euros, auquel ils se sont tenus.

MOTIFS

Sur la demande principale en paiement des charges, provisions et travaux de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire (Civ. 3e, 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

Enfin, en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— un relevé cadastral de propriété établissant que M. [E] et Mme [E] [S] sont propriétaires des lots n° 320 et n° 909 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] ;

— la décision de Maître [O], administrateur provisoire substituant l’assemblée générale des copropriétaires, en date du 31 décembre 2022, d’approbation des comptes pour les années 2020 et 2021 et du budget provisionnel pour l’année 2022 et 2023

— La décision de Maître [O] en date du 3 février 2023, approuvant la réalisation d’une étude pour un montant de 36 000 euros dont 18 000 euros à la charge du SDC [Adresse 2] ;

— Un décompte individuel détaillé du 1er octobre 2021 au 13 mai 2023 ;

— Un décompte de créance actualisé au 22 mai 2024 ;

— Les appels de fonds des 14 octobre 2021, 21 décembre 2021, 1er avril 2022, 27 juin 2022, 19 septembre 2022, 13 décembre 2022, 15 décembre 2022, 19 décembre 2022, 23 février 2023 et 30 mars 2023 ;

— Les ordonnances de nomination de Maître [O] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2], pour les périodes allant du 25 août 2015 au 25 février 2025 ;

— La mise en demeure de payer les charges en date du 29 juin 2023, sans avis de réception ;

— Un relevé général des dépenses pour la période allant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022.

Il convient de relever que le SDC [Adresse 2] ne verse pas aux débats la décision de l’administrateur provisoire substituant l’assemblée générale d’approbation du budget prévisionnel pour l’année 2024. En conséquence, le syndicat ne produit aucun justificatif permettant d’établir les montants appelés pour 2024 et sera débouté de ses demandes à ce titre.

En outre, le relevé détaillé des sommes réclamés à M. [E] et Mme [E] [S] fait apparaître un montant de 5 823,58 euros libellé « solde transaction ». Il n’est pas contesté que ce montant correspond au solde des comptes entre les parties à l’issue de la procédure de saisie immobilière, portant sur des impayés antérieurs sur une période qui n’est pas connue. Le syndicat ne produit aucune pièce permettant de justifier la nature et le montant de ce solde réclamé. Au surplus, les pièces produites ne permettent pas de déterminer si tout ou partie de ce montant fait déjà l’objet d’une décision exécutoire antérieure. La demande au titre de ce « solde transaction » sera donc rejetée.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de M. [E] et Mme [E] [S] déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 8 739,37 euros.

M. [E] et Mme [E] [S] seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait uniquement valoir une charge d’honoraires d’avocat de 1 500 euros, dont le montant n’est pas justifié. De plus, ces frais sont, au vu des pièces produites, afférents à la procédure de saisie immobilière ayant fait l’objet d’une décision du juge de l’exécution en date du 8 juin 2021.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande du SDC [Adresse 2] formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte du décompte individuel détaillé que M. [E] et Mme [E] [S] ont régulièrement versé en 2023 la somme de 750 euros en règlement des charges mais également en apurement de leur dette auprès du syndicat, et ont réglé les charges courantes en 2024. S’ils ne justifient pas de leur situation financière, leur bonne foi est toutefois démontrée et il convient de faire droit à leur demande de délais de paiement.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. En outre, la mauvaise foi ne se présume pas et doit être prouvée par celui qui l’invoque.

Le syndicat soutient que le non-paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales a causé un préjudice distinct du retard réparé par les intérêts moratoires, et a notamment justifié la désignation d’un administrateur provisoire. Le syndicat des copropriétaires ne verse toutefois aucune pièce comptable permettant de déterminer la situation financière de la copropriété, et notamment de vérifier que la carences des demandeurs est exclusivement ou notablement à l’origine de ses difficultés financières. En conséquence, a preuve du lien de causalité entre le non-paiement des charges par M. [E] et Mme [E] [S] n’est pas rapportée et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

M. [E] et Mme [E] [S] ont en outre effectué des versements réguliers en sus des charges courantes tout au long de l’année 2023 et ont tenté d’apurer au moins en partie leur dette. Il convient donc de débouter le syndicat de copropriétaires qui ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct du préjudice réparé par les intérêts moratoires.

Sur la solidarité

L’article 220 du Code civil dispose que « chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement ».

Les charges de copropriété constituent des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants (C. cass., civ. 3e, 1.12.1999, n° 98-11726).

M. [E] et Mme [E] [S], dont il n’est pas contesté qu’ils sont mariés, seront dès lors condamnés solidairement au paiement de leur dette.

Sur les intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le délai que la mise en demeure fait courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du prestataire.

Par ailleurs, dès lors que le syndicat ne produit pas l’avis de réception de la lettre de mise en demeure du 29 juin 2023, il n’est pas possible de déterminer la date à laquelle les intérêts ont commencé à courir sur le montant réclamé. Les intérêts seront donc dus à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

M. [E] et Mme [E] [S], parties perdantes, supporteront les dépens de l’instance.

Il n’y a pas lieu par ailleurs de préciser les actes qui seront ultérieurement inclus par les dépens, dès lors qu’ils sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et seront déterminés, le cas échéant, au stade de l’exécution.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE M. [E] et Mme [E] [S] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par Maître [O] en sa qualité d’administrateur provisoire, la somme de 8 739,37 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en cinq mensualités de 1 000 euros et une sixième mensualité correspondant au solde, en plus des charges et travaux, et ce à compter de sept jours suivant la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, l’ensemble du solde de la dette sera due immédiatement sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par Maître [O] en sa qualité d’administrateur provisoire, de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [E] et Mme [E] [S] solidairement aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9], le 14 janvier 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS